Haustechnikforum
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Wir wollen mit einem Bauträger bauen. Nehmen wir mal an, die Gesamtkosten für das fertige Haus betragen 300.000€. Dann bezahlen wir darauf Grunderwerbssteuer und Notar. Das wären in unserem Fall fast 18000€.
Wenn ich nun nur den Rohbau an den Bauträger vergebe und den Rest an lokale Firmen, dann sollten sich doch durch das preislich günstigere Paket vom Bauträger (Grundstück & Rohbau) einige Tausend Euro sparen lassen.

Was meint Ihr zu diesen Überlegungen?

Meines Wissens nach kommt das auf die Reihenfolge an.
Kaufst du ein Grundstück und lässt auf deinem Grundstück bauen, sind die Steuern für das Grundstück fällig.
Kaufst du Haus mit Grundstück zahlst du für das Gesamtpaket Steuern.

Gruß
Ingo

Wenn du das Grundstück und das Haus vom Bauträger kaufst, musst du für beides die Grunderwerbssteuer bezahlen. Besser wäre es so: ein Grundstück gekauft und erst dann einen Bauträger oder noch besser einen Architekt gesucht.

Danke für die beiden Antworten.

Ich habe mich aber vermutlich mißverständlich ausgedrückt.

Besser ist es immer, das Grundstück zu kaufen und sich dann einen Bauträger/Architekten zu suchen.
Wenn das aber nicht geht, dann könnte man meiner Überlegung nach und obigen Zahlen folgend, zu dem Schluß kommen, dass es steuerlich günstiger sein könnte, wenn man Grundstück und Rohbau für sagen wir 200000€ (fiktiv) bezahlt und die restlichen Gewerke an Handwerker (100000€)vergibt.
Wenn das so geht, dann könnte man rund 6000€ sparen, weil ja Grunderwerbsteuer & Notarkosten nur für die 200000€ berechnet werden.

Hallo,

wenn es bei 300 k€ Gesamtvolumen allein um die Einsparung von 6 k€ geht, denkst Du richtig. Wenn Du evtl. noch etwas weiter denkst Richtung Gewährleistung, Ansprechpartner ... könnte sich diese Ersparnis relativieren.

Ich habe auch einmal mit einem Bauträger gebaut, der das Grundstück im Paket mit der Hütte anbot. Wir haben uns so geeinigt, dass wir die Geschäfte getrennt und mit etwas zeitlichem Versatz abwickelten [was natürlich für den Bauträger auch ein Stück weit Vertrauen bedeutet] ... und so fiel nur die Grundsteuer fürs Grundstück an.

Gruß,
Dietmar

das mit dem "zeitlichen Versatz" klappt nicht immer. Manches FA ist da echt krätzig, heisst im Fachjargon meines Wissens "Koppelungsgeschäft". Würde ich mir nicht aufhalsen. Kann gut gehen, muss aber nicht. Kommt vermutlich darauf an, wie klamm der LKR ist....;->

So ein Geschäft ist von meiner Seite und wahrscheinlich auch von Seiten des Bauträgers nicht drin.

So kann man viele Tausend Euro sparen, ist nicht auf Gedeih und Verderb dem Bauträgerr ausgeliefert und kann selbst bestimmen wer zu welchen Preis welches Gewerk ausführt (Stichwort Ausschreibung). Sonderleistungern werden dann auch nicht zum ausufernden Preistreiber.

Gruss
Frank F.

Dann hast Du viel Glück gehabt und es sollte länger als 5 Jahre her sein. Bei Steuerhinterziehung gilt i.Ü. eine 10jährige Frist.

Allgemein sehen Finanzämter das als Verbundgeschäft (egal ob zeitlich getrennt) und es entfällt die Grunderwerbsteuer auf beide Geschäfte.

Wer Spannung im Leben liebt und die nächsten Jahre darauf hoffen muß, dass ein evtl. nachlässiges FiA nicht doch noch gezielt oder durch Zufall auf die Trickserei stößt, der kann es ja versuchen.

Sog. Kopplungsgeschäfte - ein Architekt verkauft ein Grundstück mit der Bedingung der Käufer nimmt seine Planungsdienste in Anspruch - sind auch nicht zulässig. Der Architektenvertrag wäre nichtig.

Gruss
Frank F.

Bitte lasst uns unseriöse oder halblegale Möglichkeiten beiseite packen und nur über vernünftige Ansätze diskutieren.
Ich möchte keine Steuern hinterziehen und ich möchte auch nicht auf Gedeih und Verderb jeden Euro sparen.

Wenn ich davon rede, statt des Gesamtpakets vom Bauträger für 300.000€, nur den Rohbau mit Grundstück zu nehmen und den Rest an gute, qualitativ sauber arbeitende und ähnlich günstige Handwerker selbst vergebe. Dann bezahle ich unterm Strich auch 300.000€ und würde gerne wissen, ob dann nur Grunderwernssteuer für Grundstück & Rohbau zu entrichten wäre, oder trotzdem für die gesamte planmäßige Summe.

Genauso ist es Frank. Erlebe das Spielchen der Bauträger gerade bei Bekannten. Da kostet schon mal ne Fussbodenheizung für 60m² 5600,00€ Aufpreis. Am Ende wird es wohl doch ein Architekt werden.

Vergiss dein Vorhaben!

Dein Etat scheint ja bei 300.000 EUR zu liegen.

Den kannst du nur einhalten, Steuer hin oder her, wenn du mit dem Bauträger weiter machst.

Sobald du anfängst einzelne Gewerke an Handwerker deiner Wahl zu vergeben, wird alles teurer.

Sei dir bitte bewusst, dass richtig gute Handwerker sicher nicht für Bauträger arbeiten. Deshalb ist auch riesig grosser Preisunterschied zu erwarten.
Auch dein Bauträger lässt dir nicht zu 100% den Wegfall z. b. der Heizungsinstallation gutschreiben. Er macht die Hütte kaum merklich billiger.

Ich frage mich eh warum immer mit Bauträgern gearbeitet werden muss.
Kann man nicht einfach mal zum Maurer um die Ecke gehen? Ihm sagen was man will, Er macht dann nen Plan, man sucht sich dann die passenden Handwerker, und gut ist Suppe!

Mein Großvater hat es so gemacht, mein Vater auch, und hey..... ich auch!

Leider gibt es immer wieder Fälle und Gegenden, wo es nicht ohne Bauträger geht.
Wenn es genau das eine Grundstück sein soll und dort ausgerechnet ein BT drauf sitzt.
Oder wenn ein Bauträger ganze Gebiete aufkauft, dann kommt man ebenfalls nicht drumherum.

Ich habe zu meiner Ausgangsfrage nochmal gegoogelt und keine passende Antwort gefunden. Immer nur den Hinweis auf verbotene Kopplungsgeschäfte etc.


Die Zahlen sind der Einfachheit halber fiktiv. Außerdem hätte ich keine Probleme damit, für qualitativ bessere Ausführung & Qualität einen höheren Preis zu zahlen.
Ich würde einfach gerne wissen, welche Gesamtkosten mich beim Modell Grundstück & Rohbau vom Bauträger und restliche Leistungen vom Handwerker erwarten. Auf welche Summe fallen Notarkosten und die Grunderwerbssteuer an?

Wozu giebs eigentlich nen Steuerberater? Der kann dir das am besten erlären.
Auch das Finanzamt kann eine verbindliche Auskunft erteilen, giebs da aber auch nicht umsonst.

Und selbst beim Notar kann man vor Vertragsunterschrift ein Angebot einholen.

Wer heute im Vorfeld beim Notar nicht nach dem Preis frägt ist selber schuld!

Vor dem Hausbau, in der Planungsphase, hat man meines Wissens keinerlei Berührungspunkte mit einem Notar.


Stimmt. Den könnte man fragen, wenn man denn einen hat.


Ich dachte nicht, dass das eine derart ungewöhnliche Frage ist und ich deswegen extra das Finanzamt konsultieren muß.

Nur für das, was per Notarvertrag tatsächlich vom BT gekauft wurde! Die grundsätzlichen Überlegungen sind vollkommen richtig!

mfg

Moin


keine Sorge, die Angelegenheit wurde vom Finanzamt geprüft und meiner entsprechenden Stellungnahme akzeptiert. Wichtig war nicht die Annahme des Finanzamts, sondern die beweisbaren bzw. plausiblen Absichten von Verkäufer und Käufer und letztlich auch der Bauträgervertrag, der etwa drei Wochen nach dem Grundstückskauf zustande kam.

Gruß,
Dietmar

Das Gegenteil ist der Fall. Ich kenne zahlreiche, auch aktuelle Beispiele. Die BT hatten das berühmt berüchtigte Festpreisangebot gemacht und nach Überprüfung anhand von Einzelangeboten und Preisverhandlung lagen die Bauherrn beim individuellen Bauen 5-stellige Eurobeträge unter dem "Festpreisangebot".
Bei Sonderleistungen wird dann richtig zugeschlagen. Die Vergütung für nicht ausgeführte Standardleistungen ist sehr, sehr mager.

Schlüsselfertig hat sich mancher auch anders vorgestellt. Auch hier kenne ich Beispiele wo selbst Monate nach dem Einzug z.B. noch sämtliche Innentüren und die Fußsockelleisten fehlten.

Ein anderes Beispiel ist ein BT der in Insolvenz geraten war. Ich hatte Kontakt zu zwei Käufern. Anstatt mit dem Bauen nicht belastet zu werden, mußten die sich um wirklich alles kümmern. Die kann man mal fragen, ob sie das noch Mal so machen würden.

Bei Bauträgergeschäften muß man immer eins bedenken:

Ein Bauträger kauft außer seinem eigenen Gewerk (so er denn eins ausübt) alle anderen Gewerke ein und schlägt auf diese Preise seinen Wagnis- und Gewinnzuschlag auf.
Die Gemeinkosten (Ausstellungen, etc.) werden auf den Kaufpreis umgelegt.
Die Planung und Bauleitung ist natürlich auch nicht umsonst. Die Mitarbeiterlöhne wollen auch bezahlt werden.
Der Außendienst (teils angestellte, teils freie Mitarbeiter) ist provisioniert, soll heißen bei Abschluss eines Vertrages werden Provisionen gezahlt. Wer diese indirekt bezahlt ist klar.

Stichwort Gewährleistung:
Geht der Bauträger pleite sieht es nicht so nett aus.
Plant und baut man mit einem Architekten hat man zwei Sicherungssysteme. Falls der Handwerker pleite gehen sollte, haftet der Architekt (sog. gesamtschuldnerische Haftung).

Der Architekt ist der sog. Sachverwalter des Bauherrn und vertritt seine Interessen gegenüber allen anderen Beteiligten - wessen Interessen ein Bauträger vertritt dürfte klar sein.

Gruss
Frank F.

@lastkonvoi

Solltest Du das Grundstück nicht direkt vom Bauträger, sondern von einem anderen Verkäufer erwerben, sollte es nicht zu einem einheitlichen Geschäft führen.
Die Grunderwerbsteuer/Notar- und Grundbuchkosten sollten dann nur auf den Grundstückskauf entfallen.
Da ich aber weder Steuerberater noch RA bin, ist dass meine "laienhafte" Meinung.

Gruss
Frank F.

Die Notarkosten sind nicht verhandelbar. Hoheitliche Leistungen unterliegen festgelegten Honoraren.

Bei Vermessungsleistungen sieht es seit Novellierung der HOAI differenzierter aus:
Außer der Einmessung (hoheitliche Leistung) kann man über die sonstigen Leistungen (Lageplan, Grob- u. Feinabsteckung) den Preis verhandeln.

Im Inet gibt es Kostenrechner, wie hoch die Kosten sind (i.d.R. 1,5 % vom Kaufpreis).

Gruss
Frank F.

P.S.: Mein Steuerberater hat mir die Tage erzählt, dass im Gespräch ist die Grunderwerbsteuer auf 5 % anzuheben.

Genau so ist es. Dabei werden bei "Einkauf" der Gewerke die jeweiligen Sub´s derartig im Preis gedrückt, dass dort keine Qualität heraus kommen kann!
Gut geschulte Verkäufer, keine Fachleute! Teilweise aus der Banken- u. Finanzdiestleistungsbranche! Hier zählt nur der Abschluß und nicht die tatsächliche Interessenlage oder das Wohl des Bauherren. Leider begreifen die meisten Bauherren das nicht.


mfg

"P.S.: Mein Steuerberater hat mir die Tage erzählt, dass im Gespräch ist die Grunderwerbsteuer auf 5 % anzuheben".

Ist mittlerweile von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
z.B.Brandenburg ab diesem Jahr 5%,Berlin 4,5%

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Gemäß §11 beträgt der Steuersatz 3,5 Prozent. Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen.

Danke für die Info ;-)

Dann würde das von mit Geschriebene NRW betreffen.

Gruss
Frank F.

Hallo


muss nicht immer so sein, gerade im Zusammenhang mit Bauträgern, wenn vielleicht ein paar mehr Verträge über den Notar abgehandelt werden, können auch andere Tarife rauskommen.

Gruß,
Dietmar

Hallo Dietmar,

es kann nicht anders sein!

Die Anzahl der Verträge spielt dabei keine Rolle. Der Notar ist ein Träger eines öffentlichen Amtes.

Die Notarkosten richten sich nach dem Kaufpreis (Wert in der Auflassungsurkunde) und müssen nach der Kostenordnung (KostO) brechnet werden. Abweichende Vereinbarungen sind unzulässig und nichtig. Der Notar könnte durch solch ein Handeln sein Amt verlieren.

Nur anwaltliche Leistungen sind z.T. verhandelbar.

Über eine veränderte Kaufpreishöhe ließen sich zwar die Kosten "steuern", sollte aber tatsächlich mehr gezahlt werden, als im Notarvertrag beurkundet wurde, ist das Ganze ein sog. Schwarzgeschäft, mit der Folge der Nichtigkeit, des gesamten Vertrages.
Um ein paar Euro einzusparen, bei einem Geschäft von einigen Hunderttausend Euro, ist es das Risiko keinesfalls wert.

Gruss
Frank F.

Da kostet eine Steckdose extra gerne mal 50€.

Wie kann man dem Vorbeugen, wenn man mit einem Bauträger bauen möchte/muss? Gibt es eine Art Rechtschutzversicherung?

Da hört man anderenorts aber auch kritische Stimmen. Sachwalter sollte bedeuten, dass der Architekt sich so verhält, als würde er das Haus für sich bauen. Scheinbar weicht die Realität davon aber auch weit ab.


So wäre es mir auch am Liebsten. Leider nicht realisierbar.


Den Eindruck habe ich mittlerweile auch. Dem kann man wohl nur durch eine gute Vorplanung entgegnen.

Muss ich dich leider enttäuschen. Der Notar kann, wenn er gewillt ist.

Habe die letzen 10 Jahre mehrere Immobilien gekauft und andere gekauft.
Dazu kamen einige Überschreibungen, etc...

Warum das ganze so ausgewuchert ist, steht auf einem anderen Blatt, und will ich hier auch nicht weiter diskutieren.

Wenn ich aber dem Notar damit drohe, zu einem Kollegen in der Nachbarstadt zu gehen, dann wird er seine Kosten demensprechend anpassen.

Und ich habe mir die letzten 10 Jahre dadurch einige Tausend Euros an Notarkosten gespart.

Hallo Frank


es war aber anders.
Man denke zudem auch an nicht berechnete Zusatzleistungen wie z. B. für Eil- und/oder Spätdienste.

Gruß,
Dietmar

Sollte Dein Notar tatsächlich verminderte Notarkosten berechnet haben - die nur auf einem "fehlerhaften" Wert des Geschäfts und/oder einem verminderten Kostenansatz beruhen könnten - hätten sich die Beteiligten bei einer falschen Wertangabe strafbar gemacht!

Wollen wir hoffen, dass niemand aufgrund Deines hier öffentlich bekannten Namens Rückschlüsse darauf ziehen kann, wer der beurkundende Notar war. Die Konsequenzen wären nicht nur für ihn weitreichend ...

Gruss
Frank F.

Hallo Dietmar,
da ein Notar im Falle der sog. Auflassung hoheitliche Aufgaben wahrnimmt kann er keine Zuschläge für Eil- oder Spätdienste berechnen.
Ein Notar muß theoretisch zu jeder Tag- und Nachtzeit eine Beurkundung vollziehen. Dies muß auch nicht in seinen Geschäftsräumen sein.

Gruss
Frank F.

Hallo Frank,

beschreibst Du ein theoretisches Ideal?
Meine Realität sah bislang anders aus ...

Gruß,
Dietmar

Das "theoretische Ideal" nennt sich Gesetzesvorschrift und bei "Zuwiderhandlungen" ergibt sich das Begehen einer Straftat.
Was das insbesondere (aber nicht nur) für den jeweiligen Notar - den Träger eines öffentlichen Amtes - bedeutete dürfte klar sein.

Notar und RA können eine Person sein, aber einen zulässigen "Spielraum" hat nur einer der "beiden".

Gruss
Frank F.