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Hallo zusammen,
ich habe ein Haus und darin eine Wohnung vermietet.
Ich habe getrennte KW-Zähler, WW-Zähler und Wärmemengenzähler (WMZ) sowie einen WMZ für die zentrale WW-Erzeugung.
Die Nebenkostenabrechnung erstelle ich selbst. Geheizt wird noch mit ÖL. WW-Erzeugung ebenfalls mit Öl und mit Solarthermie.

Ab Ende 2016 ist man als Vermieter verpflichtet dem Mieter monatlich Daten über das Heizaufkommen und den WW-Verbrauch bereit zu stellen.

Ich möchte weiterhin keinen Dienstleister für die Nebenkostenabrechnung, sondern das wie gewohnt selbst machen und diese Kosten für mich und den Mieter sparen.

1) Welche WW-Zähler und WMZ (Funk- oder leitungsgebunden) sind zu empfehlen und gibt es eine einfache Cloudlösung oder geht es auch lokal?
2) Reicht es wenn der Mieter selbst auf die Daten zugreifen kann oder müssen die Daten monatlich zwingend physisch oder digital (z. B. eMail) zur Verfügung gestellt werden?
3) Wie lange dürfen/müssen die Daten gespeichert werden?

Sollte es irgendwo eine fertige Anleitung geben, so reicht mir vorerst der Link zu dieser Seite.

Eine erste Annäherung (nicht ganz günstig(?)) habe ich hier gefunden:
Zentrale Datenerfassung

Vielen Dank im Voraus.

Gruß
woodi

Nein, ist man nicht, wenn du per Mietvertrag von der Heizkostenverordnung abweichst. Bei einem 2FH mit einer selbst bewohnten Wohnung ist das zulässig.

Andernfalls kannst du es eh vergessen, die Abrechnung selbst zu erstellen. Allein dank solcher Scherze wie Vergleichswerte anderer Immobilien etc, die die Messdienstleister da haben aufnehmen lassen.


viel Spaß, mit dem Cloudanbieter dann einen Auftragsdatenverarbeitungsvertrag auszuhandeln. Cloud außerhalb der EU scheidet schonmal grundsätzlich aus. Und auch eine in der EU wird sicherlich aus Datenschutzsicht... interessant.

Hallo,
vielen Dank für die Antwort.
Also genau sieht es so aus:

3 Wohnungen, 1 vermietet, eine selbst bewohnt, eine Leerstand (größerer Umbau).
Alle Wohnungen verfügen über getrennte Zähler inkl. Strom und Allgemeinzähler.

Im Mietvertrag sind Nebenkosten vereinbart. Die Nebenkostenabrechnung habe ich immer selbst erstellt und mich an die Vorgaben und das Layout von Haus&Grund gehalten. Bisher wurde von keinem Mieter etwas bemängelt.
Als Vermieter bin ich zur Nebenkostenabrechnung verpflichtet, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Selbstverständlich kann ich diese Aufgabe an einen Dienstleister abtreten, möchte ich aber nicht - wenn möglich.

In Zukunft soll dem Mieter monatlich eine Information zum Heizverhalten und dem WW-Verbrauch zur Verfügung gestellt werden. Das ist ja nur eine Info, die Nebenkostenabrechnung ändert sich dadurch prinzipiell nicht.

Ich suche eine Lösung, wie ich das wenn möglich lokal selbst bewerkstelligen kann. Im Netz werden diverse Lösungen angeboten.
Vielleicht hat jemand eine (einfache) brauchbare und funktionierende Lösung bei sich installiert und möchte diese hier teilen. Daran bin ich interessiert.
Mein Mieter hat Zugang zu allen Zählern im Haus, aber das spielt für die Pflicht der Lieferung der Daten keine Rolle.

Meines Wissens gibt es keine Pflicht einen Dienstleister zu beauftragen (habe dazu nichts gefunden).

Gruß aus der Eifel
woodi

ich wüsste nicht, wie du bei einem Haus mit 3 Wohnungen selbst die Vorgaben erfüllen willst. Wirst du in meinen Augen nicht hinbekommen, und damit werden deine Heizkostenabrechnungen angreifbar. Solange die Mieter alle nett sind kein Problem, sobald bei einem das Verhältnis nicht passt heizt er gratis.

Und natürlich gibt es keine Pflicht einen Dienstleister zu beauftragen, solange du alle gesetzlichen Vorgaben erfüllst. Die wirst du nur eben nicht erfüllen können.

Cloud-Lösungen außerhalb der EU sind pauschal raus. Innerhalb der EU max. mit Auftragsdatenverarbeitung, eher schwer zu finden und sicher nicht gratis. Selbst gehostet bist du dann für den Datenschutz voll verantwortlich. Da sollte dir dann sehr genau bekannt sein was du wie lange speichern kannst, wie du die Daten schützt, wie du eine Datenschutzauskunft erteilst, etc.

Und das alles dann, damit du ein paar Kröten für deine Wohnung sparst, denn die Kosten für die Mieter sind ja umlagefähig.

Können die Mieter die Zähler selber ablesen? Dann ist doch alles erfüllt.

Hallo,
bitte teile mir mal mit, welche Vorgaben das sind oder wo das genau steht was ich als Eigentümer mit Zugang zu allem nicht auch hinbekomme.

- Es gibt einen Ölverbrauch über ein Jahr (Ölverbrauchszähler).
- Es gibt die Gesamtwärmemenge aller Zähler
- Es gibt die Einzelwerte der WMZ
- Es gibt die Wohnflächen (Aufteilung 70:30, Verbrauch:Fläche)
- Es gibt den CO2-Rechner der Bundesregierung
- ...

Mein Schwiegervater lässt bei 6 Wohnungen die Heizkostenabrechnung über einen Dienstleister machen. Dafür fallen für Messgeräte, Ablesung und Rechnungserstellung mehrere 100 € an, ohne das auch nur 1L Heizöl verbraucht wird. Klar ist das Umlagefähig. Die Nebenkostenabrechnung überholt gleich die Miete.
Nebenbei:
Das ist nur die Heizkostenabrechnung. Den Rest der Kostenaufteilung, Wasser, Versicherungen, Grundsteuer, Mülltonnen, usw. macht er ohnehin selbst.

Mit einer Cloudlösung dachte ich an die Ablage der monatlichen Daten für den Mieter, damit er oder ich über ein Passwort einfach darauf zugreifen oder die Daten ablegen kann. Ja, DSGVO ist nicht immer einfach umzusetzen.

Gruß
woodi

Hallo,
ja, dachte ich auch zuerst; Zugang zu allen Zählern besteht.
Im Netz fand ich jedoch den Hinweis, dass dies nicht von der Pflicht der Datenlieferung entbindet. Wenn das irgendwo steht, dann teile mir das bitte mit.

Danke im Voraus.

Gruß
woodi

hab dir ja schon genug Infos geliefert, wo es für dich problematisch bis kaum einzuhalten ist, gerade mit kostenlosen Lösungen. "Einfach irgendwo im Netz die Daten ablegen" geht überhaupt nicht, das es sich hier um schützenswerte personenbezogene Daten handelt. Beim falschen Mieter klopft da direkt der Datenschützer an die Tür. Das du dabei ggf. ein Passwort davor gesetzt hast ist völlig irrelevant, dieses dürftest du als Vermieter gar nicht kennen, denn du darfst auf die detaillierten Werte gar keinen Zugriff haben. Für dich ist nämlich der Jahreszählerstand für die Abrechnung völlig ausreichend, du musst nicht wissen das der Mieter heute wieder 3 mal geduscht und das Gästezimmer hochgeheizt hat, und darfst es somit auch nicht wissen.


allein das ist für dich als Privatperson nicht umsetzbar, ohne Geld auszugeben. SMGWs müssen zertifiziert werden und sind privat nicht zu bekommen.


Bis Ende 2026 hast du also noch Zeit zur Umrüstung, sofern die Eichfristen nicht vorher ablaufen und der Kram nicht nachrüstbar ist. Ansonsten bist du bereits zu spät dran.

(5) fordert dann auch noch Interoperabilität, die du mit den 0815-Lösungen auch nicht hinbekommen wirst

und wie du

hinbekommen willst frage ich mich auch.

um nur ein paar Beispiele zu nennen. Den Gesetzestext findest du ja, z.B. unter https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html, frei im Netz, also einfach mal durchlesen und verstehen.

Finde ich das gut? Nein, überhaupt nicht, das ganze ist reine Lobbyarbeit von den Messdienstleistern wie Techem, Ista & Co, damit sie weiterhin schlechte Arbeit zu hohen Preisen abliefern können und auch die letzten "Privatabrechner" los werden, ohne das es für die Mieter oder die Umwelt wirklich Vorteile bringt. Aber so ist nunmal das Gesetz, und wer sich nicht dran hält, der erzeugt dann Abrechnungen die fehlerhaft sind und begeht womöglich Verstöße gegen die DSGVO. Den fiesen Mieter freuts, bis der Vermieter dann nach der ersten verlorenen Klage doch den Messdienstleister beauftragt.

Und natürlich, wo kein Kläger, da kein Richter. Solange du mit deinen Mietern gut stehst rechne wie gehabt weiter ab, erfasse nur Jahreszählerstände und lass es so laufen bis der erste die Abrechnung nicht anerkennen will. Dann mach ihm klar das er entweder sie doch anerkennt, oder danach auf der Abrechnung die Kosten für den Messdienstleister auftauchen werden.

und die jährliche Mieterhöhung nicht zu vergessen...

Da wird sich mancher schnell überlegen, ob er nicht den Zähler doch selber abliest...

Das ganze ist eine solche Geldschneiderei. Wir haben im Hause eh schon den ganzen Fernauslesekram. Aber denk mal nicht, das man nun an seine Daten auch rankommt. Dafür müsste man nochmal extra zahlen.

Aber das Datenschutzargument ist ja wohl total lächerlich - ich soll die Daten liefern, darf sie aber nicht kennen. Wasch mich, aber mach mich nicht naß?

btw: wie ermittelt denn ista den "Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie" wenn sie die Daten nicht nutzen würden? Klar, die werden bestimmt anonymisiert...

Ich reg mich schon wieder auf. Das ist die Kategorie "gut gedacht, schlecht gemacht".
Wieviele Leute, die dann mit monatlichen Auswertungen zwangsbeglückt werden, lesen und verstehen die dann? Und leiten daraus noch Handlungen ab? Das machen eh nur die, die jetzt shcon monatlich die Zähler ablesen. Die freuen sich dann das die Runde durchs Haus weg fällt.

den Besitzer, wie auch Ista / Techem / ... gehen die genauen Daten erstmal nichts an. Der Meßdienstleister muss sie natürlich vorhalten um sie dem Kunden zeigen zu können, was nicht heisst das einfach jeder Mitarbeiter dort Zugriff haben darf. Der Besitzer hingegen darf keinen Zugriff haben, da ihn das einfach schlichtweg nichts angeht und er diese Daten nicht braucht um seinen Pflichten nachzukommen, auch wenn so mancher die gerne hätte, um sich wieder aufzuregen das der Mieter bei offenem Fenster heizt etc.

Was die Vergleichsangaben betrifft: dazu brauchts keinen Personenbezug, um solche Auswertungen erstellen zu können, das kann in der Tat problemlos komplett dafür anonymisiert werden. Oder meinst du auf dem Wisch steht dann "Frau Erna Müller, Wiesenstr. 47 in 12345 Berlin hat bei einer vergleichbaren Wohnung 20kWh weniger verbraucht als sie. Wenn sie Erna fragen wollen, wie sie das gemacht hat, können sie sie unter 0900-5666666, erna@heiztvielbilligeralsdu.de kontaktieren!"?

Hallo,
sorry, vielleicht liegt es an meinem Alter aber ich kann Dir nicht ganz folgen.

Die Zähler befinden sich in meinem Gebäude, sie haben Displays oder andere Zählwerke. Zur Erstellung der Nebenkostenabrechnung (NKA) muss ich die Daten ablesen.
Was ist daran zu beanstanden. Beim Ablesen oder Zählerwechsel kann der Mieter dabei sein. Ausgebaute Zähler bleiben bis nach der NKA vorrätig (zum Nachprüfen).
Die Zähler werden nach Fristen getauscht und die Liste für das Eichamt wird auch geführt.
Bei mir gibt es keine Mitarbeiter.
Warum soll ich den Ölverbrauch der Heizung nicht genau kennen, schließlich bestelle ich Öl nach?

Vor 2013 habe ich mich schon geärgert wenn ein Mieter die Fenster auf Kipp hatte und dann zur Arbeit fuhr. Nach dem Einbau der WMZ hörte das sofort von selbst auf ohne etwas zu sagen.
Heute ist es theoretisch wieder relevant, da der Vermieter über einen höheren Verbrauch beim Mieter anteilig höhere CO2-Kosten hat. Passiert in der Regel aber nicht, da der WMZ den Mieter entsprechend beteiligt (direkter Energieverbrauch).
Außerdem bewohne ich selbst eine Wohnung im Haus und darf meine Zählerstände natürlich wissen.
Mich interessieren die Zählerstände nur für die Nebenkostenabrechnung, genau wie die anderen Daten (Müll usw.). Muss ich die Augen zu machen, damit ich nicht sehe welche Größe seine Mülltonne hat, geht mich ja nix an. Wenn ich sehe, dass er gut trennt, dann spreche ich ihn auf eine kleinere Tonne an, obwohl mir das egal sein könnte. Da meine Frau oder ich sie immer raus stellen merkt man das automatisch.
Wenn die Klappe immer aufsteht nimmt unsere Müllabfuhr sie ggf. nicht mit, dann muss ggf. eine größere her. Normal regeln wir das für den Mieter und bisher hat sich darüber keiner beschwert, im Gegenteil. Wir leben halt auf dem Land und da sind die Nebenkosten in Relation zur Miete u. U. gefühlt in einem Missverhältnis. Das liegt aber an den Mieten, die zu erzielen sind.

Wo ich Dir Recht gebe ist in größeren Einheiten, reinen Mietobjekten usw. Aber auch da kann der Eigentümer die Zähler sehen, was ich nicht schlimm finde.

Auch da kann der Besitzer den Zähler einer Wohnung zuordnen - ja und?

Dann zu den Vergleichswerten:
Die kann heute jeder im Netz anonymisiert nachlesen, bringt aber nur wenig, da bezogen auf eine Wohnung das Nutzerverhalten sehr, sehr unterschiedlich ist.
Die höchsten Verbrauchswerte haben Personen, die nicht selbst zahlen müssen und ggf. meistens zu Hause sind, das kann ich definitiv behaupten. Sie fallen total aus dem Rahmen, interessiert sie aber nicht.

Ich habe mal bei einem Dienstleister nach der Abrechnungsmethode in der NKA für meine Tochter in der Stadt nachgefragt, da ich die Verteilung ungerecht fand.
Antwort:
Ja, das ist nicht ganz gerecht, aber rechtens.

Also, ich versuche bei meiner Methode zu bleiben so lange es möglich und der Mieter damit einverstanden ist.

Gruß
woodi

kann man hier nicht einfach als "Fernwärmeversorger" agieren, sagen das kWh kostet 20 Cent?

Damit müsste doch dieser Wahnsinn zu umgehen sein?

Ja, ist mal wieder eine Zwangsabgabe und bringt unterm Strich nix und ökologisch sinnvoll ist es m. E. auch nicht. Kann sein, dass ich letztlich am kürzeren Hebel sitze.

Danke für die genauen Angaben!

Gruß
woodi

das kann ich dir nicht beantworten, aber schwer ist das nun wirklich nicht


wenn der Messdienstleister per Fernabfrage drauf zu greift brauchst du das nicht. Und das ist ja der Zielzustand. Aber selbst ohne den brauchst du nur 1 Mal im Jahr die Zählerstände, oder zum Mieterwechsel, was soweit auch rechtlich gedeckt ist.
Mit einer fernablesbaren Lösung würden aber Zählerstände / Verbräuche ggf. bis hin zu Sekundenwerten vorliegen. Und in dieser Auflösung geht dich das als Vermieter gar nichts an, dich hat nur der einmalige Zählerstand im Jahr zu interessieren, mehr darfst du nicht selbst erfassen.


und gibt dir trotzdem kein Mitspracherecht, sondern nur den Anreiz die Wärme CO2-neutraler zur Verfügung zu stellen.


Ja, deine. Auch deine Verbräuche, auch sekundengenau. Nicht die deiner Mieter.


Den Datenschutz interessiert die Größe der "Einheit" nicht die Bohne, und das aus gutem Grund.


Das kannst du wie gesagt tun, solange du dir bewusst bist das halt ggf. irgendwann die Abrechnungen platzen werden und du für ggf. mehrere Jahre dann keine Heizkosten gezahlt bekommst. Wie gesagt, solange kein Kläger, so lange kein Richter. Sobald halt der erste Querulant bei dir wohnt (bekommt man ja oft genug zu spät mit) wirds dann "gefährlich".
Was exakt die Konsequenzen sind, wenn du nicht deiner "Reportpflicht" nachkommst, müssteste selbst mal nachlesen.


da müssen die Verbräuche genauso erfasst werden, was sollte das denn ändern? Davon ab das es niemals als Fernwärme durchgehen würde, Richter sind jetzt auch nicht dämlich und erkennen wenn man versucht Gesetze auszuhebeln.

@Gnampf:

Da hast Du wohl Recht.

Es ist interessant, das heute die Leute eine Alexa o. ä. im Haus haben, die alles mithören kann, die Leute ihre Daten Zuckerberg, Besos, usw. bereitwillig geben, aber ein Zählerstand im Haus ein Riesenproblem darstellt.
Heute wissen Internetanbieter (Content) gut Bescheid und gratulieren der Frau zur Schwangerschaft und der Mann weiß noch nichts davon.
Einkaufsverhalten und Cookies sei Dank.

Ich schau mal was ich mache.
Erst mal Dankeschön für die gute Information.
Führe mal ein Gespräch mit Haus und Grund.
Meine Zähler sind noch bis Ende 2026 gültig (M20).

Unterm Strich heißt das, ich muss dem Dienstleister Internet zur Verfügung stellen, oder?

Gruß
woodi

Nicht "ein Zählerstand" ist das Problem, sondern wenn dieser halt so genau erfasst wird das du sehen kannst wann jemand duscht, badet, ob er dabei einen Regenduschkopf verwendet, wann er das Fenster offen hat oder Besuch im Gästezimmer ist, etc.
Und nicht jeder hat Alexa & Co im Haus, davon ab ist es ja ein Unterschied ob ich freiwillig und bewusst Daten abgebe (wobei letzteres bei vielen sicher nicht der Fall ist) oder ob das ohne mein Einverständnis passiert. Mancher sagt sich wohl auch, mir egal wenn Bezos weiß das ich Beusch habe, aber meinen Vermieter geht das nichts an... denn der ist viel näher dran.
Ich hab mir von unserer Mieterin daher lieber explizit das Einverständnis geholt, und hätte im Zweifel dann die Wärmepumpe auf Nr. sicher einstellen müssen, statt den Vorlauf passend auf den Bedarf zu regeln. Wenn der Mieter wechselt oder sie ihre Meinung ändert wird sich das entsprechend auch ändern müssen.

Den Messdienstleistern musst du meist keinen Internetzugang zur Verfügung stellen, deren Gateways arbeiten lokal mit Kurzstreckenfunk zu den Zählern, und in Richtung Server mit Mobilfunk, da die Anbieter auch nicht abhängig von deiner Infratstruktur und anfällig für Manipulationen oder Dienstunterbrechungen sein wollen. Nur wenn keiner der 4 Netzbetreiber mit passender Antenne verfügbar wäre würden sie auf LAN gehen. Da die Gateways dann aber wohl bevorzugt auf dem Dachboden landen... müsstest du dann schon ziemlich in der Pampa leben.