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  - Betriebswirtschaft

Hallo zusammen,
die Gebühren, die die Fa. Is*a mittlerweile für unser MFH mit nur 3 WE erhebt , sind mittlerweile unverschämt.

Es werden an die 600€ aufgerufen und jährich kommen neue Gebührenbestandteile dazu.

So kommen jetzt nochmal fast 30€ für ein Stationäres Gateway hinzu, das keiner von meinen Mietern nutzt, weil es sich um ältere Herrschaften mit wenig technischen Interesse handelt.
Laut Is*a muss ich das aber installieren,weil die Mieter seit 2026 einen Anspruch darauf haben, selbst wenn es keiner nutzt.

Jetzt würde ich gern die Ausbeutung meiner Mieter durch die Abrechnungs-Mafia am liebsten ganz beenden.

Gibts da Praxisbeispiele, wie man die Abrechnung gerecht und rechtssicher für die Mieter selbst machen kann, ohne vor dem Kadi zu landen?

z.B. nach m² oder Personenanzahl oder einer Mischform?

Nimm doch einfach die Abrechnung, die bisher erstellt wurde. Da steht drauf, wie bisher abgerechnet wurde. Und da die genaue Art der Abrechnung nicht von der Abrechnungsfirma festgelegt wird, sondern vom Vermieter, und dazu auch im Mietvertrag stehen kann, und das alles der Heizkostenverordnung entsprechen muß, die von jedermann frei gelesen werden kann, solltest du dann doch jemanden beauftragen, der weiß, was er tut, wenn dir das alles gar nichts sagt.

Wenn die aktuell vorhandenen Messtechnik Ista gehört, musst du halt eigene einsetzen. Mit 600 Euro kommst du da nicht weit.

Oliver

Vor dem Kardi landest du nur, wenn ein Mieter dich verklagt.

Es gibt 2 Möglichkeiten:
Du kaufst selbst entsprechende Zählgeräte und machst die Abrechnung selbst. Das Problem dabei ist jedoch dass du den Mieter aktuell monatlich über seinen Verbrauch informieren musst.

Ich würde mir erst einmal anschauen ob es überhaupt nennenswerte Unterschiede bei den Heizkosten nach m2 gibt und den Mietern aufzeigen wie es aussieht und sie fragen ob sie das nicht nach Quadratmetern abgerechnet haben wollen.

Wenn alle zufrieden sind, gibts da keine Probleme und das einzige Risiko ist, das dich einer beim Auszug um 1x Heizkosten bringt. In der Regel wird aber auch das meistens auch nur n Vergleich...

Das Problem ist, daß man nur 50% nach Fläche abrechnen darf.
Ausnahmen gibt es nur wenn eine Verbrauchserfassung technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Wenn sich jetzt 2 Mieter beschwerden, daß die Abrechnungsfirma zu teuer ist, gilt das dann schon als wirtschaftlich zumutbar?

Wenn der 3te dann auf Verbrauchsabrechnung besteht, ist der dann ausschlaggebend?

Das ist keine demokratische Veranstaltung...

Wenn beim 3. im Mietvertrag steht das die Heizkosten nach Schlüssel 50% Fläche und 50% Verbrauch abgerechnet werden, dann steht ihm eine Verbrauchsabrechnung zu und ist nicht zu ändern.

Wie hoch der Anteil der Abrechnungskosten an den Heizkosten sein muss, bis das ganze "wirtschaftlich unzumutbar" ist, kann ich dir nicht sagen, aber ich befürchte dafür ist das was die Abrechnungsbuden kassieren noch zu wenig...

Das Oligopol der Heizkostenabrechnungsfirmen hat sich da durch geschickten Lobbyismus unterm Klimaschutz- und Mieterschutzdeckmäntelchen ne richtig geile Geldquelle geschaffen und unsere Politiker in Berlin haben das alles schön für uns beschlossen :D

Aber Hauptsache noch n paar Pöstchen und noch n neues Ministerium welches raus finden soll, warum wohnen in Deutschland zu teuer geworden ist...

Bei einem meiner Häuschen mit 3 Wohnungen waren es von Brunata auch jährlich 600.-
Dazu jedes Jahr die Terminkacke mit dem Ableser, der die Verdunsterröhrchen an den Heizkörpern getauscht und die Warmwasserzähler abgelesen hat. Hab ich jetzt gekündigt.

Diese Verdunster-Schätzeisen sind nun obsolet da ich Wärmemengenzähler je Wohnung eingebaut hab, glücklicherweise ging das recht einfach da die Heizkörper wie bei einer Fußbodenheizung an einem Verteiler pro Etage hängen.
Zusätzlich eine eigens entwickelte Modulplatine für die Engelmann Ultraschall Wärmezähler damit ich diese mit RS485/Mbus fernauslesen kann über Kabel.

Abrechnung mit Tabellenkalkulation ist beim ersten mal nicht so einfach, aber Kontrolle mit ChatGPT ist super.

Einzig die Kalt- und Warmwasserzähler muss ich nun jedes Jahr selbst ablesen aber so eine jährliche Wohnungskontrolle kann nicht schaden.
Auf diese dämlichen Vorschriften wegen monatlicher Verbrauchsmitteilung etc kann ich pfeifen, das nutzt eh keinem was.
Die Wärmezähler und Wasserzähler werden auch von mir gekauft und nicht gemietet, die Anschaffungskosten berechne ich aber trotzdem anteilig in der Betriebskostenabrechnung. Die bleiben auch mindestens 10 Jahre drin da ich über den Hauptwasserzähler, den Gaszähler und den Ölzähler (je nach Anlage) eine gute Kontrollmöglichkeit habe ob die alle noch richtig zählen.

Der Rechtsrahmen (und damit Dein Einflussbereich als Vermieter) ist ja relativ klar vorgeschrieben. Du musst laut HKVO 50..70% verbrauchsabhängig und 30..50 % nach Wohnfläche abrechnen. Auch den Rest gibt die HKVO eigentlich recht klar verständlich vor.

Ob die Mieter das als gerecht, zu teuer, zu billig, zu weltfremd, zu ungenau oder was-auch-immer ansehen, ist deren Sache. Formal musst Du Dich als Vermieter daran halten.

Ob Du die konkreten Messungen und Abrechnungen dann an einen Dienstleister beauftragst oder alles selber machst, ist nicht in der HKVO vorgeschrieben. Die Kosten (des Dienstleisters oder Deine eigenen) sind jedenfalls eindeutig Teil der zuordnungsfähigen Betriebskosten.

Interessant wird es bei der Informationspflicht nach den neuen Anforderungen (Dein 'stationäres Gateway') - dazu gab es neulich bereits einen Thread. (Anmerkung: Da hat sich Gnampf mal wieder in seiner üblichen Art als vollkommener selbsternannter 'Eggsbärde' geouted, nur wie immer versteht seine Genialität keiner, alles Falschfahrer außer Mutti.)

Ansonsten - richtig rechtssicher rechnet nicht mal die ISTA ab, die haben schon reichlich für ihre Abrechnungen einstecken müssen. Einfach machen, wir sind in unserem Nahwärmenetz auch grad dabei, der ISTA auf Wiedersehen zu sagen ...

/tom

Das Engelmann Gateway als Ethernetversion klingt sehr interessant.

Preis einmalig +- 390-400€ netto.
Anschluss per Netzwerk (PoE möglich)

Zähler Wasser/Wärme müssen OMS kompatibel sein.
Gibt's ebenfalls von Engelmann oder anderen kompatiblen.

Das Gateway sammelt die Daten und übermittelt zeitgesteuert (z.b. monatlich) auf einen FTP Server oder per Mail an dich.

FTP hat den Nachteil dass man fehlerhafte Übertragungen nicht sofort bemerkt.
Email hat den Vorteil, ein Nichterhalt am Monatsende "fällt" eher mal auf.

Zusätzlich speichert das Gateway die Daten ja auch noch lokal, die man bei Bedarf manuell abrufen kann.

Der Hersteller wirbt damit, wenn man OMS konforme Zähler nutzt, wären die ersten Anforderungen der Heizkostenverordnung erfüllt.

DSGVO konform da keine Cloud-Pflicht, da lokaler Datenspeicher und ohne Bezug zu schützen würdigen Daten (kein Name, Adresse, ...) nur Zählernummer 1234.

Diese einmaligen Kosten halte ich in dem Kontext vertretbar.
Man umgeht so ein monatliches Abo der Dienstleister.


Alternativ wurde in einem anderen Beitrag auch eine USB Variante genannt, die Preislich sehr interessant ist.

Eine passende Excel Vorlage gibt's ebenfalls, um später einer sauberen Abrechnung mit Werten zu haben.


Variante 2:
Statt den Gateway kosten hat man nur die Kosten für den Stick.
Zähler muss ebenfalls dazu passen.

Hier ist mein „Sorglos-Stack“ für die manuelle Eigenregie:

1. Die Hardware (Einmalinvestition ca. 50 €)
Ihr braucht keinen fest installierten Gateway im Flur. Ein IMST iU891A-XL USB-Stick am Laptop reicht völlig aus.
Wichtig: Besteht beim Zählerkauf (z.B. Engelmann) auf die AES-Keys. Wer die Keys hat, behält die Macht über seine Daten.

2. Datenerfassung (Windows-Software statt Konsole)
Statt kryptischer Befehle nutzt ihr Programme wie den wM-Bus-Recorder.
- Stick einstecken, AES-Keys einmalig eintragen.
- Einmal im Monat das Programm öffnen – es erkennt alle Zähler in Reichweite automatisch.
- Werte per Klick nach Excel exportieren. Fertig.

3. Monatliche Info (uVI) – Ganz ohne Portal
Die uVI muss nur „elektronisch“ übermittelt werden. Ein Portal-Abo ist keine Pflicht.
- Ich nutze eine einfache Word-Vorlage, in die ich die drei Werte (Aktuell, Vormonat, Vorjahr) aus dem Excel-Export eintrage.
- Als PDF speichern und per E-Mail an den Mieter schicken. Dauer: 2 Minuten pro Monat.

4. Die Jahresabrechnung (Rechtssicher am PC)
Für das „große Ganze“ (CO2-Kostenteilung, § 9 Trennung Heizung/Warmwasser, Gradtagszahlen) nutze ich WISO Vermieter 365.
Das Programm führt einen per Assistent durch alle rechtlichen Fallstricke. Man tippt nur die Excel-Werte ein und erhält eine hieb- und stichfeste Abrechnung, die jedem Mieterschutzbund standhält.

Fazit:
Man muss kein IT-Profi sein, um sich von der „Abrechnungs-Mafia“ zu emanzipieren. Es braucht nur den Mut, die AES-Keys einzufordern und einmalig ca. 100 € in Stick und lokale Software zu stecken. Keine monatlichen Gebühren, keine Daten in der Cloud.


Wurde hier aufgeführt....

https://www.haustechnikdialog.de/Forum/t/292228/Fernauslesbare-WMZ-und-Wasserzaehler


Leider ist das kostentechnisch für den Vermieter nachteilig, da es Einmalkosten sind die nicht umgelegt werden können. D.h. diese fairen Lösungen kommen meist nur, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt.

Die Warmwasserzähler -wie auch Heizungszähler- müssen ab Jahresende Fernauslesbar sein und dann musst du dem Mieter die Verbrauchsinformationen MONATLICH zustellen.

Dazu kommt dann die regelmäßige Eichpflicht, sprich, Erneuerung...

Hallo Mark!
Die WMZ waren schon immer nur mit 5 Jahren Eichpflicht, auch wenn manche daran rütteln dass man diese auf 10 jahre anheben möge.

Die Preise für einen neuer WMZ (Wohnungsgröße so mit max 1 m³/h ) sind unterm Strich billiger als ein Ausbau und neue Eichdurchführung (die auch nur für 5 jahre gilt)!

Ausserdem find ich es gut mit den 5 Jahren, denn auch neue geeichte WMZ sind nicht fehlerfrei und man merkt sofort dass einer davon eventuell nicht ordentlich arbeitet (es sollen auch schon welche beim Einbau die Kellerstiege hinuntergefallen sein).

Wenn möglich entweder mit Funkauslesung oder per Kabel mit M-Bus, was in einem Steigschacht ja leicht möglich ist!

Natürlich sind hier wieder Experten mit dem (V)erteilen von Ratschlägen aktiv; oft leider mit Ratschlägen, die für den 'normalen' Vermieter nicht umsetzbar sind. Auch das technische (IT) Verständnis, was hier ein Forist voraussetzt, der selbst bis vor kurzem noch mit Hardware aus den 1920er-Jahren (Verdunster) abgerechnet hat, ist nur bei wenigen vorhanden. Dass dieser dann auch noch Tips zum Betrug und Verstoß gegen die Eichbestimmungen gibt.....
Viele, die sich über die Kosten der Messdienste ärgern, tragen mit zu diesen bei, indem sie die Zähler oder Verteiler mieten; obwohl jedes Kind weiß, dass mieten immer teurer ist als kaufen.
Auch ist es doch so, dass ein Messdienst, der einmal in einer Anlage 'drin' ist, über Jahrzehnte den Abrechnungsauftrag behält. An den TO und alle die sich über die Gebühren der großen ärgern: Lasst euch doch von kleineren, regionalen Anbietern Angebote machen; da gibt es oft erfreuliche Überraschungen.
Es sind auch nicht die Messdienste, die diese Zusatzleitungen erfinden: es ist der Gesetzgeber, der auch hier plant nach dem Motto "wir müssen sparen, egal was das kostet". Es vergeht kein Tag, an dem Politiker nicht über zu hohe Mieten jammern, aber sie tun alles dafür, dass zumindest die Kosten steigen. Schon vor Baubeginn geht es los mit Grunderwerbssteuer und Genehmigungsgebühren, später weiter mit Grundsteuer, Schornsteinfeger, Legionellenprüfung, Brandmelder oder der Mitteilungspflicht des monatlichen Verbauchs usw. Nicht vergessen, die ganze CO²-Scheiße.

Passend zum Thema wegen eichüberfällige Meßgeräte:

Eichüberfällige Messgeräte: Betriebskostenabrechnung im Mietrecht vor Gericht

Bei Wasserzählern (Kalt) ist es ja so, dass immer eine geeichte Messung stattfindet. An der Hauptwasseruhr. Die Verteilung findet ja nur mit den Kleinzählern statt. Da die aber Bauartbedingte kleinstmengen nicht erfassen, gibt es immer eine Wasserdifferenzmenge.

Die darf 20-30% der Gesamtmenge ausmachen.

Wenn die nur im Bereich von 1 oder 2% liegt, dann macht eine Nacheichung von mechanischen Wasserzählern eigentlich keinen Sinn und verursacht nur unnötige Kosten zu Lasten der Mieter.

Wer das mal kurz durchließt, der merkt schnell, warum viele kein Interesse mehr an vermieten haben. 120m² Wohnung + 20m2 Hobbyraum im Keller, für 500€ mtl. kalt.
Der Mieter hat gekündigt und durfte vorzeitig aus seiner Laufzeit heraus... und am Ende bleiben +800€ unbezahlt, da man versucht über die Eichfrist der Zähler, noch ein paar Euro zu sparen.... man man man...

Du musst vorher die Kaltmiete hoch genug ansetzen und die Betriebskosten so, dass der Mieter nicht nachzahlen muss sondern Geld wieder bekommt. Dann rennt er auch nicht zum Mieterverein und beschäftigt sich und dich mit so nem Scheiß...

Viele Kleinvermieter sind bei der Mieterauswahl zu gutmütig und holen sich faule Eier rein die sie später nicht mehr los werden und setzen die Mietpreise zu "sozial" an.
Deswegen verdienen die meisten Kleinvermieter die oft nur 1-2 Wohnungen haben, damit kaum Geld.

Die Vorschriften und Richtlinien sind aber die letzten Jahre auch kräftig gestiegen.
Das geht über Mietverträge los, die eigentlich immer nachträglich durch den BGH gekippt werden, über dann doch unzulässige Renovierungsklauseln, etc.
Das geht weiter über das Thema Betriebskostenabrechnung, Erstattung von CO2 Steuern, Eichung von Wasseruhren und Wärmemengenzählern bis hin zur Warmwassertemperatur und der Zeit die das Warmwasser braucht bis es aus dem Wasserhahn kommt. Dann noch so Späße wie Energieeffizienzcheck, Rauchmelder, Gasleitungsschau, etc.

Mich haben meine Mieter letztens vor Gericht gezogen, weil ich die Müllgebühren falsch abgerechnet habe...

Wenn man da n 3 Familienhaus hat und nen Erbsenzähler der nix anderes zu tun hat, dann kann das schnell unspaßig werden.

Dafür muss man sich aber schon anstrengen. Was kann man da falsch machen?
Aber mich wundert da nichts mehr. Die meisten Vermieter sind mit einer ordnungsgemäßen NK Abrechnung überfordert.

Der Vermieter meiner Mutter hat über mehrere Jahre gar keine NK Abrechnung gemacht bzw. nicht geschickt. Erst als durch die gestiegenen Heizkosten eine Nachzahlung anstand. Die wollte er dann haben. Nach Hinweis auf die Rechtslage hat er dann die Miete so hoch erhöht, wie es gerade noch möglich war.

Er fand es offensichtlich nicht lustig, das seine Nachforderung schon verjährt war, die ausstehenden Erstattungen aber noch nicht.

Kann ich dir sagen :D

Ich habe Müllgebühren stets nach Personen und nicht nach QM abgerechnet, weil das für mich der fairere Weg war. Wenn 3 Personen auf 50m² wohnen und einer auf 70m², dann fand ich das fairer.

Das ist auch grundsätzlich zulässig, wenn das im Mietvertrag so vereinbart ist.
Ansonsten ist nach Quadratmetern ab zu rechnen. Ich hatte die Abrechnung nach Personen aber nicht explizit im Mietvertrag stehen und damit stand dem Mieter eine Abrechnung nach m2 zu.

Die Mieter haben sich das nach Personen so lange angeguckt, bis sie Nachwuchs bekamen und nach dem Auszug die Betriebskostenabrechnung durch den Mieterverein moniert.

Am Ende wars aber auch egal, die Nummer ging aus anderen Gründen (Versteckte Mängel) vor Gericht, wie immer wurde es ein Vergleich, verdient hat eigentlich nur die gegnerische Anwältin, wie immer...

Mitlerweile habe ich das Thema "Rechtssicherheit" bei Mietverträgen, Übergabe und Abnahmeprotokollen aufgegeben. Mit normalen Menschen kommt man gut klar und ne Kacknase verklagt einen eh. Die finden immer irgendwas und wenn die nix finden, erfinden die was. Die meisten Mieter die ich habe sind jüngeres Puplikum und die haben oft keine Rechtsschutzversicherung und auch mit Mietervereinen nicht viel zu tun und da kommt man normal mit klar. Da ich für solche Amtsgerichtsthemen keinen teuren Rechtsanwalt brauche und die Gerichtsgebühren eh billig sind (Letzter Vergleich 50€ für mich) ist das da einfacher gelöst.

Müll nach Personen ist eigentlich das einzig logische, da die Stadt das ja auch so in Rechnung stellt. Eigentlich ist es ein durchlaufender Posten. Bei Abrechnung nach m2 würde ich den Vermieter verklagen.

Bei uns rechnet die Stadt nicht nach Personen ab, sondern nach Haus.
Die kleinste verfügbare Mülltonne ist mit 80l pro Haus vorgeschrieben.
Das heißt, es gibt eine graue 80l Tonne die ist Pflicht, eine Gelbe Tonne gehört dabei, eine Braune Tonne ist freiwillig und blaue Papiertonnen bekommt man so viele wie man will. Die Braune Tonne kann man gegen Aufpreis größer bekommen.
Alles andere muss man buchen wie man will / braucht.

Wie schon gesagt ist die Rechtssprechung so, dass man grundsätzlich nach m2 abrechnen muss, nach Personen abrechnen darf wenn man das zuvor im Mietvertrag vereinbart hat. Hat mir der Mieterverein incl. Rechtsgrundlage und Urteil vom BGH zugestellt und hatte Recht...

Mietrecht ist nunmal nicht logisch 🤓
Wasser wird ohne Zähler auch auf die Fläche umgelegt - ist der gleiche Unsinn…

Ich hab überall Wasseruhren eingebaut, außer in meinem selbst bewohnten Zweifamilienhaus. Da gibt es aber kein Streit sondern ein Sonderkündigungsrecht :)