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Finanzierung - KfW 124 mitnehmen?
Verfasser:
NASSY
Zeit: 31.03.2018 20:18:02
0
2635232
Hallo zusammen,

bei der Finanzierung liegen mir zwei Angebote vor:

- 50.000 € über KfW 124 zu 1,55% Sollzins mit 10 Jahren Sollzinsbindung, 3,442% Tilgungssatz
- Restsumme über Bank zu 2,09% Sollzins mit 25 Jahren Sollzinsbindung, 2,0% Tilgungssatz

ODER

- komplette Finanzierungssumme zu 2,19% Sollzins mit 25 Jahren Sollzinsbindung über die Bank, 2,0% Tilgungssatz

Nach meinen bescheidenen finanzmathematischen Kenntnissen hätte ich bei 1,55% gegenüber 2,19% auf zehn Jahre gesehen knapp 3.000 EUR Zinszahlung gespart. Kommt das hin oder bin ich total auf dem Holzweg? Des Weiteren hätte ich für die Restlaufzeit des Hauptkredits einen um 0,10% niedrigen Sollzins.

Die Nachteile des KfW-Darlehens sind mir bewusst:
- zwei Ansprechpartner (KfW / Bank)
- nur 10 Jahre Zinsbindung
- ca. 31.000 EUR Restschuld nach 10 Jahren

Dafür gibt es auch den kleinen Vorteil der tilgungsfreien Anlaufzeit (1-3 Jahre).

Ist das aus eurer Sicht sinnvoll oder lieber gleich alles über die Bank finanzieren?

Danke vorab und schöne Ostertage!

Verfasser:
Nicole4711
Zeit: 31.03.2018 20:40:06
0
2635240
Mit der KfW-Bank hast du nichts zu tun. Du machst den Kredit bei deiner Hausbank und die leitet das durch. Du hast also nur einen Ansprechpartner.

Die Zinswende wird kommen. Aktuell von Heute. Zu prüfen wäre, wie hoch der Zinssatz gestiegen sein muss, damit sich das immer noch lohnt. Zu prüfen wäre außerdem, ob ein Bauspardarlehen zur Zinsabsicherung in Frage kommt.

Und schau mal bei der Finanztest vorbei. Die hatten letztens das Thema meine ich...

Verfasser:
driver55
Zeit: 04.04.2018 17:24:25
0
2636285
Bei dem derzeitigen Zins muss auf alle Fälle höher getilgt werden als die veranschlagten 2%. Sonst landest du bei einer Laufzeit von knapp 34 Jahren!

Verfasser:
Jens42
Zeit: 04.04.2018 20:15:23
2
2636324
Brauchst Du die 25 Jahre Zinsbindung wirklich? Bei nur 2% regulärer Tilgung ist sicherlich eine regelmäßige Sondertilgung geplant? Zinsbindung bis zur völligen Abzahlung macht keinen Sinn, wenn Du nur noch eine geringe Restschuld nach 20 Jahren hast, kannst Du auch mit 6% Zinsen noch einen Schnitt machen, wenn die Konditionen für 20 Jahre entsprechend günstiger sind. Ärgere mich selber, unser RMH als zweite Immobilie mit 15 Jahren Zinsbindung finanziert zu haben (plus einen vorzeitig rückzahlbarem KfW Förderkredit). Mit jährlich 5% Sondertilgung sind wir im Herbst mit nach nicht mal 10 Jahren durch ...

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 04.04.2018 20:16:15
3
2636326
Zitat von NASSY Beitrag anzeigen
Hallo zusammen,

bei der Finanzierung liegen mir zwei Angebote vor:

- 50.000 € über KfW 124 zu 1,55% Sollzins mit 10 Jahren Sollzinsbindung, 3,442% Tilgungssatz
- Restsumme über Bank zu 2,09% Sollzins mit 25 Jahren Sollzinsbindung, 2,0% Tilgungssatz

ODER

- komplette Finanzierungssumme zu 2,19% Sollzins mit 25 Jahren Sollzinsbindung über die Bank, 2,0% Tilgungssatz
Dass heisst, wenn Du das KfW-Wohneigentumprogramm 124 weglässt, "steigt" der Sollzins für den Nicht-KfW-Teil um 0,10%-Punkte?!
Werde die Banken nie verstehen die so rechnen, aber fair ist es nicht, da die Bank mit 50.000 € "mehr" Finanzierungssumme im eigenen Hause einen Vorteil hat - also müsste der Zins eigentlich eher um 0,10%-Punkte sinken... das KfW-Darlehen liegt eh zu 100% im Obligo der Bank.... ist das eine Bank der "Genossen"?

Zitat von NASSY Beitrag anzeigen

Nach meinen bescheidenen finanzmathematischen Kenntnissen hätte ich bei 1,55% gegenüber 2,19% auf zehn Jahre gesehen knapp 3.000 EUR Zinszahlung gespart.
Dann schauen wir doch mal nach:

Da die KfW im Programm 124 (25/1/10) mindestens ein tilgungsfreies Jahr fordert ist das nicht so ganz einfach zu vergleichen bzw. zu rechnen.
Dazu könnte man zu Vergleichszwecken das KfW-Darlehen ebenfalls ohne tilgungsfreies Jahr rechnen.

Die Restschuld des KfW-Darlehens nach 10 Jahren Zinsbindung mit dem Jahr tilgungsfrei beträgt exakt 33.388,81 €
https://www.kfw-formularsammlung.de/TilgungsrechnerINET/xhtml/tilgungsplanWohneigentum.do
Ohne das tilgungsfreie Jahr (bei gleicher Rate von 208,01 €) sind es 31.396,23 €.

Verglichen mit der Restsschuld des Darlehens mit 2,19% SZ (nur das zählt ja, wennn das KfW-Programm nicht mit einfließen soll) beträgt 34.352,06
Differenz: 2.955,83 €, Deine Rechnung stimmt also... aber nur bis hier hin.

Das ist nämlich nur die halbe Wahrheit, da ja eine Restschuld bleibt.
Die Frage ist nun:
Wie hoch muss/darf der Zins nach Zinsbindung sein, um den Vorteil der Zinserparnis bzw. die Kosten für den "Risikoaufschlag" von fast 3.000 € für 15 Jahre "mehr" Zinssicherheit wieder wett zu machen.

Dafür gibt es sogenannte Zinswaagenrechner.
(diesmal mit der tatsächlichen KfW-Rate kalkuliert)
........................................Kurzfristiges Darlehen.........Langfristiges Darlehen
Nettodarlehensbetrag.....50.000,00 €..........................50.000,00 €
Sollzinsbindung..............10 Jahre...............................25 Jahre
Fester Sollzinz................1,55 % p.a. ................ .........2,19 % p.a.
Anfängliche Tilgung........3,44 % p.a.................. .........2,80 % p.a.
Monatl. Rate...................208,01 €...................... ........208,01 €
Restschuld nach Ablauf der Sollzinsbindung
.......................................31.396,44 €..........................3.420,60 €
Fester Sollzins des Anschlussdarlehens: 3,38 % p.a.
Anfängliche Tilgung des Anschlussdarlehens: 4,57 % p.a.

Nun muss Du in Deine Glaskugel schauen:
Wenn Du glaubst, dass eine Anschlussfinanzierung im Jahre 2028 mit 15 Jahren Zinsbindung einen geringeren SZ als 3,38% hat, nimm die KfW 124, wenn nicht, lass sie weg und mach alles 25J ZB (bitte berücksichtige, dass die Anschlussfinanzierung einem geringeren Beleihungsauslauf gegenübersteht, Du hast ja in 10 Jahren einiges getilgt... und zwar "gute" 20%.)

Da kommt aber jetzt für die ganze Wahrheit noch was drauf:
Du hast keine Summe für das Nicht-KfW Darlehen angegeben, ich schätze mal:
300.000 €.
Mit 2% Tilgung und 2,09% SZ gibt das eine Rate von monatlich 1.022,50 €.
Den SZ bekommst Du aber ohne die KfW nicht...
Du zahlst 0,10%-Punkt mehr ohne die KfW und zwar nicht nur auf die 50.000 €, sondern auf die kompletten 350.000 € -> 25 Jahre lang(!!).
Also bei einer Rate von 1.022,50 € hast Du bei dem günstigeren Zins (fiktiv mit KfW und 300.000 €) eine Restschuld von 103.213,84 € und ohne die KfW eine Restschuld von 110.504,20 €.
Ja, so viel macht die Zinsdifferenz von 0,10%-Punkten aus... nämlich satte 7.290,36 €.
Zukünftige Sondertilgungen usw. sind nicht eingerechnet, kann ich ja auch gar nicht.
Diese knapp 7.300 € kommen jetzt noch auf die "Risikoprämie" von knapp 3.000 € drauf und bist gut 10.000 €. - Peng- kannst Deine Glaskugel wieder einpacken.

Bitte nachrechnen und auf Plausibilität prüfen.

Wenn Dir die Bank nun das KfW- Darlehen ausredet ("Sie möchten doch Sicherheit, oder?") weisst Du jetzt wenigstens wie viel Du mehr an Zinsen an die Bank berappen musst, wenn Du die KfW nicht nimmst.


Wie sagte ein Jurist neulich?
"Banken sind schlechte Menschen." ;-)


Grüße
Motzi1968

Verfasser:
lowenergy
Zeit: 04.04.2018 20:31:13
0
2636332
Zitat von NASSY Beitrag anzeigen
... bei der Finanzierung liegen mir zwei Angebote vor:

- 50.000 € über KfW 124 zu 1,55% Sollzins mit 10 Jahren Sollzinsbindung, 3,442% Tilgungssatz
- Restsumme über Bank zu 2,09% Sollzins mit 25 Jahren Sollzinsbindung, 2,0% Tilgungssatz

ODER

- komplette Finanzierungssumme zu 2,19% Sollzins mit 25 Jahren Sollzinsbindung über die Bank, 2,0% Tilgungssatz ...
Würde persönlich mal ein Angebot zur Finanzierung der kompletten Summe von einer ordentlichen Bank einholen!
Zinsbindung 10 bis maximal 15 Jahre ... möglichst hohen Sondertilgungsrahmen (der natürlich bei freien Mitteln sofort bedient werden muss!) und keine Bereitstellungszinsen aushandeln ... Rate nicht zu hoch ansetzen lassen ... so bis monatlich 600 € ...

.>)

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 04.04.2018 21:08:29
0
2636342
Zitat von Jens42 Beitrag anzeigen
Ärgere mich selber, unser RMH als zweite Immobilie mit 15 Jahren Zinsbindung finanziert zu haben (plus einen vorzeitig rückzahlbarem KfW Förderkredit). Mit jährlich 5% Sondertilgung sind wir im Herbst mit nach nicht mal 10 Jahren durch ...
Das tut natürlich weh, klassische Selbstunterschötzung.
Aber durch Deine hohen Sondertilgungen und die Laufzeitverkürzung wirst Du in der Summe dennoch verhältsmäßig wenig Zinsen bezahlt haben.
Ein Darlehen mit 5 Jahren ZB hätte bei Dir gereicht...
Denke aber, dass der Fall von @Nassy komplett anders gelagert ist, sonst würde er nicht nach 25 Jahren mit 2% Tilgung suchen, sondern z.B. nach 20 Jahren Volltilgerangeboten.

Grüße
Motzi1968

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 04.04.2018 22:09:19
0
2636366
Zitat von lowenergy Beitrag anzeigen
Zitat von NASSY Beitrag anzeigen
[...]
Würde persönlich mal ein Angebot zur Finanzierung der kompletten Summe von einer ordentlichen Bank einholen!
Zinsbindung 10 bis maximal 15 Jahre ... möglichst hohen Sondertilgungsrahmen (der natürlich bei freien Mitteln sofort bedient werden muss!) und keine Bereitstellungszinsen[...]


Low,
"wir" sind anders aufgewachsen.
5-6% Zins und die Angst, dass es weiter steigt.
Nach 10 Jahren hat sich der Zins minstestens halbiert und die Zinsersparnis wurde zur Laufzeitverkürzung verwendet.


Davon kann man heute nur träumen.
Denn selbst wenn sich der Zins in 10 Jahren nochmals halbiert, (z.B. von 2 auf 1%) ist das immernoch ein Riesenunterschied als wenn es von 6 auf 3 runtergeht.
"Wir" hatten dann 3%-Punkte mehr für Tilgung!
Das funzt heute nicht mehr, außer die Zinsen drehen in Negative...

Dazu kommt, dass früher die Zinskurve linear war, teilweise sogar invers (10 Jahre ZB teurer als 15 auf hohem Niveau).

Heute ist die Zinskurve am langen Ende sehr flach geworden.
0,5%-Punkte nur noch zwischen 5 und 10 und 10 und 15 J. ZB.
0,3 Aufschlag zwischen 15 und 20 und zwischen 20 und 25 Jahren gibt es kaum noch eine Differenz.

Je nach dem wie man "aufgestellt" ist:
- Kinderplanung
- Zwei Vollzeitgehälter langfristig für den Kapitaldienst erforderlich
- Einkommenssteugerungen (Netto!)
- Omma schiebt ständig was zu
- Erbschaften zu erwarten
usw., usw.,
_müssen_ und _sollten_ die jetzigen Hauskäufer/Bauherren lange Zinsbindungen vereinbaren.
Kommt aber immer auf den Einzelfall an.
Entweder 10 Jahre ZB mit ordentlicher (4-5%?) Regeltilgung und überschaubarer Restschuld und wer das nicht drücken kann: 25 Jahre ZB.

Bemüh mal so nen Zinswaagenrechner ausm www... das ist um ein Gefühl für die Zusammenhänge zu bekommen ein sehr gutes Tool:

10 Jahre ZB mit 2% Tilgung um 0,8%-Punkte günstiger als 25J ZB.
Mach Dir mal den Spass und hämmer 500.000€ dort ein.
Wenn Du die Restschuld nach 10 Jahre siehst, ist das eine "andere" als zu unserer Zeit.
2% Tilgung auf 5% Zins ist nämlich nicht mit 2% Tilgung und 1,5% Zins zu vergleichen.

Die 2,09% SZ für 25 Jahre ZB für @Nassy (vorrausgesetzt da liegt kein Bausparfakeangebot vor) mit "echter" 2% annuitätischer Tilgung sind mMn ein gutes Angebot.
Viele, besonders kleinere Banken, bieten den (End)Kunden bereits gar keine Zinsbindungen über 15 Jahre mehr an.
20 und 25 sind die letzten Jahre immer seltener geworden.
Viele Banken meiden nämlich das Risiko den Kunden bei diesem niedrigen Zinsniveau lange Zinsbindungen anzubieten.
Wenn der Markt mal wieder so richtig zur anderen Seite ausschlägt machen die nämlich lange Nase.
Außerdem kommt der Kunde nach BGB nach 10,5 Jahren aus dem Vertrag raus, die Bank nicht. Doppelt lange Nase, auch wenn der Zins weiter sinkt.
Daher schmeißen die Banken dann lieber mit Bauspsarverträgen um sich.
Erhöht sogar noch die Provision.
Bausparer mit Immobilienfinanzierung fungiert also ähnlich wie ein Heizungspuffer für ne WP. ;-)

Wenn ich was zu sagen hätte (hab ich aber nicht) müsste jeder, der über 80....90% der Gesamtkosten Fremdmittel aufnehmen muss mit min. 6% Kapitaldienst finanzieren damit langfristig nix passieren kann.
Allerdings bricht dann der Immobilienmarkt hier zusammen... und das will ja auch keiner. ;-)
Der soll nämlich erst ab 2028 zusammenbrechen, wenn ich mir den Koalitionsvertrag ansehe.
Solange wird es wohl dauern bis das Baukindergeld und ne KfW-Bürgschaft für die aaaaaaarmen Häuslebauer den Markt komplett von der Überhitzung in die Verdampfung (ge)(bef)ördert hat.

Heute ne Neubauanfrage aus Bonn bekommen.
Da is fast nix mehr mit sechsstellig, wenn die Lage einigermaßen ausfallen soll.
Für den Preis des 600m2 Grundstücks dort bekomme ich hier ne 300m2 20 Jahre alte Villa -> _mit_ fettem Grundstück drunter. :-))


Grüße
Motzi1968

Verfasser:
lowenergy
Zeit: 05.04.2018 07:54:15
0
2636417
Zitat von Motzi1968 Beitrag anzeigen
... "wir" sind anders aufgewachsen.
5-6% Zins und die Angst, dass es weiter steigt.
Nach 10 Jahren hat sich der Zins minstestens halbiert und die Zinsersparnis wurde zur Laufzeitverkürzung verwendet ...
Obwohl das aus Eigenmitteln schon 2 Jahre vorher gekaufte Grundstück als Sicherheit vorhanden, waren die Verhandlungen mit den Banken 1999 schwierig - denen war, wegen des von uns angenommenen Muskelkapitals von >60% der Pi mal Daumen geschätzten Baugesamtkosten, unser gewünschte Darlehensbetrag zu gering - letztendlich sind's dann aber "ganz gute" 4,8% mit 10 Jahre Bindung, mtl. Rate <1000DM, der 20TDM/a SoTi (u.a. wegen Eigenheimzulage) und ganz ohne Bereitstellungszinsen (war uns wegen der "Eigenlangsambauweise" wichtig!) geworden.
Dann 10 Jahre später war die Restschuld weniger als die Hälfte des vom in 1999 ausgezahlten Darlehensbetrags - darum haben wir dann "nur" 5,35% auf 10 Jahre bekommen - glücklicherweise aber trotzdem 10T€/a SoTi fixieren können, wodurch die "Erledigung" dann vor 6 Jahren erfolgen konnte.

Bei uns also nix mit Halbierung von Zins nach 10 Jahren ... .>)

Verfasser:
driver55
Zeit: 05.04.2018 09:22:04
0
2636452
Zitat von Jens42 Beitrag anzeigen
Brauchst Du die 25 Jahre Zinsbindung wirklich? Bei nur 2% regulärer Tilgung ist sicherlich eine regelmäßige Sondertilgung geplant?


Sicherlich nicht, sonst würde er gleich mit 4...5% tilgen.

@Rest: Wen interessiert, was vor 20 Jahren war? Einzig was in 5...10...20 Jahren sein wird, ist für die aktuelle Finanzierung relevant. Und da wird sich die kommenden Jahre auch nicht viel tun. Selbst, wenn der Zins von 1,5% auf 2,5% ansteigen wird/würde, sind das keine großartigen Mehrbelastungen.
Was aber viele in der Niedrigzinsphase vergessen (übersehen) ist, dass die Tilgung nach oben geschraubt werden muss.

Und solange die Gesamtsumme 50.000 KfW+ Summe X nicht bekannt ist, bringt jede Kalkulation genau Null Erkenntnis.

@lowenergy: Was willst du mit 600 EUR im Monat bewegen?

Verfasser:
NASSY
Zeit: 05.04.2018 20:00:25
0
2636661
Hallo zusammen!

Vielen Dank soweit für die teils sehr ausführlichen Antworten. Jetzt wird einiges klarer.

Die Finanzierungssumme liegt bei etwa 225.000 EUR, der gesamte Bedarf (inkl. KfW 124 und EK) bei etwa 355.000 EUR.

Der Hintergrund der 25 Jahre Sollzinsbindung ist einfach die Planungssicherheit. Eine Sondertilgungsmöglichkeit mit 5% p.a. ist inklusive. Hinzu kommt die Sonderkündigkeitsmöglichkeit nach 10 Jahren, falls wir im Lotto gewinnen oder was auch immer.

Die Restschuld des KfW-Kredits hatten wir angedacht komplett nach den 10 Jahren zu tilgen und bis dahin nicht zwangsläufig die Sondertilgungsmöglichkeit des Hauptfinanzierers zu nutzen. Nur hier weiß ich nicht, was sinnvoller wäre auf die Dauer. Kompletten Bedarf über den Finanzierer abwickeln, trotz höherem Zinssatz, und Sondertilgung nutzen?

Das Angebot ist übrigens von einer Versicherung (die müssen ja irgendwie ihre LVs und BVs finanzieren in der 0%-Phase...)

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 05.04.2018 22:13:30
3
2636687
Allianz? ;-)

Nimm in jedem Fall die 50k der KfW mit (siehe meine Berechnung).

Dann machst Du folgendes:
Die RS der KfW nach 10 Jahren beträgt ca. 33.800€ (bein einem Tilgungsfreien Jahr).
Wenn Du meinst, Du schaffst es das Geld in den 10 Jahren anzuparen:
Sind in 8 Jahren (die ersten zwei im Neubau sind erfahrungsgemäß dafür nicht geeignet) musst Du zwischen dem 2. und 10. Jahr ca. 350€/Monat dafür weglegen.

Tilgen sollte man immer das Darlehen mit dem höchsten Zins oder das, was als nächstes aus der Zinsbindung läuft und es droht ein wesentlich höherer Zins für die Prolongation der Restschuld.

Das weisst Du 2018 natürlich noch nicht.
Also ab 2025/26 genau den Zinsmarkt beobachten und dann entscheiden ob es günstiger ist das KfW-Darlehen abzulösen, oder Sondertilgungen in das ca. 0,60%-Punkte "teurere" Darlehen zu leisten.
Dann bleibst Du flexibel, kannst das Geld zur Not sogar splitten 1/2 KfW ablösen und 1/2 ST.
Das wichtigste ist allerdings, dass Du das Geld weeeeit weg legst, z.B. auf ein Tagesgeldkonto bei einer Bank mit einer anderen Farbe, damit Du nicht in Versuchung kommst es für Alufelgen, aufgeschobenene Flitterwochen oder sonstiges "zu verprasst".

Und erstmal das Darlehen mit 25J ZB und 34 Jahren Laufzeit nur so hoch "sondertilgen" dass Du nicht wesentlich unter 25 Jahre Laufzeit kommst, sonst haste, wie @Jens42, zu viel Sicherheit eingekauft.

Also wenn Du im 2.-8. Jahr tatsächlich "locker" 350€/Monat zusätzlich aufbringen kannst, bist Du ja nicht schlecht aufgestellt.
Dann frag doch mal bei der "Versicherung" eine Kondition mit 20J ZB mit gleicher Rate (nicht gleicher Tilgung!) an.
Wird nicht wesentlich günstiger sein, aber wie ich bereits vorgerechnet habe machen 0,10%-Punkte schon einiges aus...
Die Restschuld nach 20 Jahren zwischen den zwei Angeboten gilt als Vergleich.

Du schriebst Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren:
Bitte _ganz_ genau den Gesetztestext lesen.
(BGB §489).
10 Jahre nach(!) Vollauszahlung.
Das kann beim Neubau mal schnell 12 Monate bedeuten, auch weil das Eigenkapital vorrangig einzusetzten ist.
Da kommen dann noch 6M Kündigungsfrist drauf, sodass Du von jetzt an mit 11,5 Jahren rechnen musst.
Wenn Du dann nach 10 Jahren die KfW nicht abzahlst, sondern prolongierst, versuche die neue ZB nur für z.B. 24 Monate neu festzuschreiben.
Sonst verbaust Du Dir die Option in 11,x Jahren Angebote von anderen Banken für die komplette Summe einholen zu können, da Du immer nur mit dem gesamten Darlehen (gesamte Grundschuldabtretung) wecheln kannst.
Sonst bleibst Du mit der "Versicherung" länger verheiratet als Du vielleicht möchtest...

Hab' schon viele solcher Zinsbindungssplittingmodelle von pfiffigen Bänkern gesehen:
Anstelle alles 10J ZB wurden drei Bausteine zu je 1/3 mit 7, 10 und 13 Jahren ZB angeboten.
Der Mischzins wäre identisch.
Nach 7 Jahren das erste prolongiert für weitere 10 Jahre, nach 10 Jahren das zweite für 10 Jahre, usw..
So kann (außer über eine komplizierte Forwarddarlehenkonstruktion) der Kunde kaum die Bank wechseln.
Schlecht für den Kunden, der dann jeden Anschlusszins fressen muss, den er angeboten bekommt.

Also: Augen auf beim Eierkauf. ;-)


Grüße
Motzi1968

Verfasser:
Nicole4711
Zeit: 05.04.2018 22:33:48
1
2636690
@ Motzi:

Respekt!

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 05.04.2018 23:50:36
0
2636703
Zitat von Nicole4711 Beitrag anzeigen
@ Motzi:

Respekt!


Danke.

Mache das hauptberuflich... HTD ist Hobby... ;-)

Grüße
Motzi1968

Verfasser:
Nicole4711
Zeit: 06.04.2018 00:10:11
0
2636706
Zitat von Motzi1968 Beitrag anzeigen
Zitat von Nicole4711 Beitrag anzeigen
[...]


Danke.

Mache das hauptberuflich... HTD ist Hobby... ;-)

Grüße
Motzi1968



Ich sehe schon, hätte früher HTD entdecken müssen. Nicht nur wegen der Technik.

Verfasser:
driver55
Zeit: 06.04.2018 09:34:32
0
2636745
Zitat von Motzi1968 Beitrag anzeigen
Also wenn Du im 2.-8. Jahr tatsächlich "locker" 350€/Monat zusätzlich aufbringen kannst, bist Du ja nicht schlecht aufgestellt.


Nochmal: Wenn dem so wäre, würde er beim "Großen" nicht mit 2% Tilgung fahren.
Er zahlt monatlich 208 EUR für das KfW-Darlehen und beim "Großen" auch nur 767 EUR, spart (parallel) aber noch 350 EUR für die geplante SoTi (in welcher Form auch immer).
Ja ne, is klar.
Das Konstrukt macht nicht wirklich Sinn.

Natürlich das KfW mitnehmen und den "Großen" so hoch wie möglich tilgen - von Anfang an. Das spart Zinsen.

Verfasser:
b74880
Zeit: 06.04.2018 10:29:33
0
2636755
Hier noch meine Meinung dazu: Motzi hat sehr korrekt aufgezeigt was die Kosten und Möglichkeiten sind. Das ist absolut nichts falsches dran.
Alternativ möchte ich darauf aufmerksam machen, dass die 1,55% 10 Jahre fix von der KFW keine tolle Kondition ist. Die bekommst du auch pauschal von der ING DIBA.
Die aktuelle Zinskurve ist in der Lfz. 2-15 Jahre steil und wird erst größer 15 Jahre flacher. Der Unterschied zwischen 20 und 25 Jahre beträgt im Markt 0,04%. D.h. 5 Jahre mehr Lfz. gibt es fast umsonst.

Wollte eigentlich anders argumentieren, aber habe gerade mal die Raten überschlagen:

Möglichkeit 1:

50k KFW zu 1,55% > Rate 460 EUR (Volltilgung 10 Jahre)
225K Bank zu 2,09% > Rate 770 EUR (25 Jahre fix, Tilgung nach 34 Jahren ohne Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung)

= 1.230 EUR pro Monat für die ersten 10 Jahre, danach 24 Jahre 770 EUR


Möglichkeit 2:

275K Bank zu 2,19% > Rate 960 EUR (25 Jahre fix, Tilgung nach 34 Jahren ohne Zinsrisiko der Anschlussfinanzierung)


Möglichkeit 3:

275K Bank zu 2,19% > Rate 1.200 EUR (Volltilgung nach 25 Jahren)


Mein Fazit:
Bist du 20 Jahre alt nimm Möglichkeit 1. Bist du älter dann nimm Möglichkeit 3. 2,19% für 25 Jahre fix ist eine Hammerkondition. Egal was man zum Vergleich nimmt (Inflation, Dividenrendite im DAX, Planungssicherheit). Jeder EUR der extra in die Kasse kommt, sollte zur Seite gelegt werden um Rücklagen zu bilden und vielleicht nach >5 Jahren mit den eventuellen Sondertilgungen anzufangen. Max. 5% Sondertilgung wären bei 275k = 13.750 EUR. Damit hast du alle Möglichkeiten.

Voraussetzung dafür ist: Du kannst dir 1.200 EUR im Monat leisten!

Gruß!
B74880

Verfasser:
schallundrauch
Zeit: 06.04.2018 12:17:07
0
2636775
Mag individuell trotzdem Sinn machen.

Bzgl. Sicherheit ist kleine Rate und fest vorgesehene sondertilgung sinnvoll. Die Laufzeit ist lang, da kann auch mal ein halbes Jahr Arbeitslosigkeit o.ä. dazwischen kommen.

Und bei 5% möglicher sondertilgung würde ich die pflichttilgung wahrscheinlich dann auch eher klein wählen.

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 06.04.2018 13:33:53
2
2636784
Habe auch noch mal drübergegrübelt...
Zitat von NASSY Beitrag anzeigen
Die Finanzierungssumme liegt bei etwa 225.000 EUR, der gesamte Bedarf (inkl. KfW 124 und EK) bei etwa 355.000 EUR.

Der Konditionsauslauf liegt somit bei ca. 67% (225k/335k), wenn die 335k die tatsächlichen Gesamtkosten "ohne" die Kaufnebenkosten des Grundstücks sind.
Richtig?

Die Rate läge bei der "Versicherung" bei :
208 € KfW (124) 50k, 25 Jahre Laufzeit
611 € (2,19 SZ, 2% Regeltilgung, 25J ZB) 175k, 34 Jahre Laufzeit
819 € Gesamt
Der anf. Mischzins läge bei 2,05% -> der Löwenanteil der Finanzierung hat eine sehr lange Zinsbindung. So weit, so gut.
Allerdings tilgst Du hier immernoch den Darlehensbaustein mit dem geringeren Zins höher (nicht gut).

Die Diba bietet seit Februar ein 20J Volltilgerdarlehen an (da haben "wir" als Vermittler in Frankfurt Dampf gemacht, weil hohe Nachfrage) .
0,10%-Punkte Rabatt gibt es noch obendrauf, wenn das Gehaltskonto im Zuge der Finanzierung bei der Diba geführt wird (wird über die Webstrecke parallell mit beantragt). Wenn Du das Girokonto nach Fertigstellung wieder woanders hinverlegst... *schulterzuck* ;-)

Zusätzlich werden noch Regionalrabatte von 0,10- 0,20%-Punkte gewährt. Glaube zwar nicht, dass Dein Haus mit 335k Gesamtkosten in einer eher hochpreisigen Region liegt, schau aber einfach mal auf die Karte bzw. Postleitzahlgebiete.
https://www.partner.ing-diba.de/pdf/public/formulare/baufikonditionen/baufikonditionen.pdf
Auch das KfW 124er Programm würde nun entfallen, da die Konditionen für 10 Jahre ZB über die Diba bei 1,30% SZ (1,40 Tableau - 0,10 Gehaltskontowechsel) wesentlich günstiger sind und Du flexibel bleibst.

Würde die Darlehen zu Vergleichzwecken nun genau so aufteilen, wie beim "Versicherungsangebot":
175.000 €, 20 J ZB Volltilger 1,95% Sollzins (Tableau -0,10%)
Mein Taschenrechner schmeisst ne hierzu ne Rate von 881,16 raus, die ab er von der tatsächlichen Rate etwas abweichen wird, da die Diba nur Tilgungen in 0,25%-Schritten anbietet.
Die Rate ist zwar jetzt bereits höher als das Versicherungsangebot, bin aber der Meinung dass sich das lohnt (bin ja noch nicht fertig).
Dazu kommen die 50k (KfW-Ersatz) mit einem SZ von 1,30%.
Hier kommt die Flexibilität der Diba ins Spiel, die eine Regeltilgung zwischen 1% und 10% anbietet und Du diese während der Zinsbindung in 0,25%-Schritten ändern kannst. Zuzüglich 5% Sondertilgungsoption.
Angenommen Du fängst mit 1% Tilgung an, käme eine Rate von 95,83 hinzu.
977 € wäre hierfür die Gesamtrate, das wären 158€ im Monat mehr als Du bei der Kontruktion der Versicherung hast.
Die Regeländerungsoption und Sondertilgung gelten nicht für das VT- Darlehen... sollte klar sein.
Entscheidend ist aber nicht die Rate, sondern der anf. Mischzins über alle Bausteine.
Der liegt hier bei:
..50.000 € x 1,30% = ...650,00 €
175.000 € x 1,95% = 3.412,50 €
=
225.000 € x 1,81% = 4.062,50 €

Der anf. Mischzins liegt also um 0,24%-Punkte (2,05-1,81) niedriger. Das sind Welten!
Und Du tilgst das Darlehen mit dem höheren Zins höher, bleibst flexibler, was die Rückzahlung der 50.000 € innerhalb der nächsten 10-15 Jahre angeht und hier ist der Löwenanteil Zinssicher bis zum Schluss.
Die Versicherung hat ja mit 2% Regeltilgung und dem höheren Zins eine Laufzeit von 34 Jahren, bei nem Volltilgerdarlehen ist nach 20 Jahren die Restschuld 0€.

Nun hast Du mit diesen beiden Bausteinen einen Werkzeugkasten mit dem Du noch arbeiten kannst.
Die Aufteilung der 225k in 50 und 175 ist ja nicht in Stein gemeißelt. Kann auch 30, 195 oder 70, 155 beantragt werden, je nach dem wie viel Sicherheit Du haben möchtest bzw. was Du Dir zutraust in den nächsten Jahren an zusätzlichen ST in das kleine Darlehen zahlen zu können.
Der Mischzins ändert sich dadurch nur unwesentlich.
Der Mischzins bleibt weit unter dem der Versicherung und sollte ich den Fall bei der Diba so platzieren, würde ich sogar noch 2.250 € (1%) Provision von der Bank dafür bekommen.

Konzeption schlägt Kondition.

Der Versicherer muss sich dann eben wieder bei Windparks und Flugzeugleasing die stabilen Erträge holen.
Da sind in den letzten Jahren so viele Anbieter auf den Immobilienfinanzierungsmarkt gedrängt, die gerne alle "wollen" aber oft nicht "können".
Da fehlt es teilweise an den einfachsten Dingen wie ne gescheite EDV oder einfach nur Manpower mit Fachwissen um die ganzen Klamotten zu bearbeiten.


Grüße
Motzi1968

Verfasser:
NASSY
Zeit: 06.04.2018 19:39:16
0
2636829
Wow! Danke für die Ausführung der Varianten. Viel Fleiß! Ich wünschte, alle Finanzberater wären so selbstlos und offen.

Also, hier nochmal die groben Daten aus meiner Kalkulation:

Gesamtkosten Haus inkl. Nebenkosten 346.000,00 EUR
- EK i.H.v. 81.000 EUR
- KfW 124 (nachrangiger Grundbucheintrag) i.H.v. 50.000 EUR
= 214.000 EUR zu finanzieren

Zinssatz KfW 1,55%
Tilgungssatz KfW 3,442%
Zinssatz Versicherung 2,09%
Tilgungssatz Versicherung 2,00%

Ergibt eine Anfangsrate insgesamt nach dem ersten tilgungsfreien Jahr bei der KfW von etwa 940 EUR.

Für die Versicherung, die übrigens die ERGO ist, spricht:

- 20.000 EUR des Finanzierungsbetrags können "zurückgegeben" werden (haha, rein theoretisch, denn da kommen garantiert noch Extrakosten hinzu, wenn das Budget erstmal "da" ist...)
- 5% Sondertilgung p.a.
- Tilgungssatzwechsel kostenlos zweimal während der Sollzinsbindung möglich

Den Tilgungssatz i.H.v. 2% möchte ich anfangs haben, um die Belastung der ersten Jahre gering zu halten - das hat nichts mit "Armut" zu tun...

Das mit dem Volltilgerdarlehen wird aufgrund der Monatsrate nicht funktionieren. Annahme für Hauptsumme: 1,95% Sollzins, 224.000 EUR, 15 Jahre Sollzinsbindung = 1.446,67 EUR pro Monat NUR für diese Rate! 50.000 EUR fehlen noch!

Übrigens, das Baugebiet liegt in der -0,10%-Zone der ING DiBa. Und das mit dem Switch zum Gehaltskonto für die Zeit wäre auch kein Problem...

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 06.04.2018 22:06:13
0
2636858
Zitat von NASSY Beitrag anzeigen
Wow! Danke für die Ausführung der Varianten. Viel Fleiß! Ich wünschte, alle Finanzberater wären so selbstlos und offen.

Also, hier nochmal die groben Daten aus meiner Kalkulation:

Gesamtkosten Haus inkl. Nebenkosten 346.000,00 EUR
- EK i.H.v. 81.000 EUR
- KfW 124 (nachrangiger Grundbucheintrag) i.H.v. 50.000 EUR
= 214.000 EUR zu finanzieren

Zinssatz KfW 1,55%
Tilgungssatz KfW 3,442%
Zinssatz Versicherung 2,09%
Tilgungssatz Versicherung 2,00%


Die KfW (124) ist _nicht_ nachrangig.
Das Darlehen liegt zu 100% im Obligo der Bank. Man spricht hier vom "durchleitenden Kreditinstitut".
Das ist nur ein Baustein der Finanzierungssumme.
Wirst Du spätestens bei der Grundschuldbestellung merken, da wird nur _eine_ Summe eingetragen.

Jetzt wird mir auch klar, warum die Zinsen mit KfW 124 für das Restdarlehen steigen:
Die Ergo versucht damit ihre Marge gleich zu halten, da die KfW denen nur ein "Zückerchen" an Provision zahlt.
Das wird durch die Erhöhung des Zinses des anderen Darlehens wieder ausgeglichen -> frech.

Mit den Gesamtkosten und der Finanzierungssumme habe ich das dann falsch verstanden, es sind also:
346k Gesamtkosten
- 81k Eigenkapital incl. Eigenleistung Lohnanteil
=
265k Finanzierungssumme
(bei Deinen Angaben fehlt 1k)

Der Konditionsauslauf ändert sich entsprechend:
265/346 = 76,6%.
Somit würde der Zins um 0,10%-Punkte steigen.
Dadurch, dass Du zusätzlich 0,10%-Punkte Regionaleabatt (Diba) bekommst passt es wieder. ;-)

Das mit der (anfänglich) geringen Rate kann ich gut verstehen, das ist aber mMn viel zu teuer ergekauft und steht in keinem Verhältnis zum höheren Mischzins von 0,24%-Punkten.
Das solltest Du Dir gut überlegen bzw. durchrechnen.
Den höheren Zins zahlst Du von Beginn an auf die komplette Summe, da kommen auf die Laufzeit schnell mal ein paar Monatsnettogehälter zusammen die Du nur für ne geringere Rate erarbeitest.
Die Bank freut sich...

Wenn ich am WE mal Zeit finde, hämmer ich mal Deinen Fall in mein System ein, ausreiched Vorabinformationen habe ich jetzt.
Dann leg' ich auch mal die Diba auf die Ergo. ;-)

Ist natürlich übers HTD wesentlich schwieriger, als wenn mit mir die Bauherren mit ihren Unterlagen am Tisch sitzen.
Das dauert dann max. ne gute Stunde bis ich rausgefunden habe was und wie die Kunden ihre Finanzierung wünschen und was es für Lösungsmöglichkeiten am Markt mit entsprechend günstigen Zinsen sowie Rand-und Rahmenbedingungen gibt.

Rückgabeoptionen für nicht benötigte Darlehensteile bieten viele Banken (auch die Diba an).
Die sollten aber (z.B. 10.000) zusätzlich auf die Gesamtkosten und somit auf die Finanzierungssumme aufgeschlagen werden.
Ich sag dann meinen Neubaukunden immer, sie sollen, bevor sie das schöne (billige) Geld der Bank zurückgeben eine PV-Anlage aufs Dach bauen.
Die PV-Verzinsung ist nämlich mindestens doppelt so hoch wie der aktuelle Marktzins und hilft mit ihren Erträgen bzw. Einsparungen durch Eigenverbrauch das Haus schneller zu tilgen.
Der Rest vom Haus frisst ja nur...

Paar Fragen noch:
Sind die Kaufnebenkosten für das Grundstück in den 346k einhalten, wie hoch sind diese und wurden die bereits aus _zusätzlichen_ Eigenmitteln beglichen?

Wie hoch ist von den 81k Eigenkapital der Anteil der Eigenleistung Lohnanteil und wie hoch das harte Eigenkapital?

In welchem Bundesland wird das Haus wohnen?
Wegen möglicher sinnvollen Landesfördermitten, die dann _wirklich_ nachrangig im Grundbuch eingetragen werden und 20 Jahre Zinsbindung in NRW nach den neuen Fördermittelrichtlinien mit ca. 1% Zins p.a. unschlagbar sind.
Damit drücke ich Dir den Mischzins unter 1,50% p.a..
Ist allerdings mit einem ziemich großem Behördenzirkus verbunden...

Und Deine Rechnung mit der 20J Volltilgervariante kann ich nicht nachvollziehen.
Es sind 215k (265-50) und mein Taschenrechner wirft bei 1,95% SZ eine Rate von 1.082,57€ für 20J VT aus.
Plus die 95 Kommaschlagmichtot € der 50K mit 1,30% SZ und 1% Tilgung (KfW ist sowas von raus) sind das 1.178 € Gesamtrate zu einem Bombenmischzins.
Willst Du die Rate geringer?
Dann änder das Verhältnis 50k+215k zu von mir aus 65+200 oder noch weiter... nur übertreiben sollte man es nicht...


Grüße
Motzi1968

Verfasser:
Nicole4711
Zeit: 07.04.2018 11:19:46
0
2636934
Zitat von Motzi1968 Beitrag anzeigen
Zitat von NASSY Beitrag anzeigen
[...]

Das mit der (anfänglich) geringen Rate kann ich gut verstehen, das ist aber mMn viel zu teuer ergekauft und steht in keinem Verhältnis zum höheren Mischzins von 0,24%-Punkten.
Das solltest Du Dir gut überlegen bzw. durchrechnen.


Sofern du keine Variante hast, die das gleiche Ergebnis billiger produziert, ist der Preis vielleicht durchaus angemessen. Durch niedrigere Anfangsbelastung hat man mehr Spielraum für den ganzen "Kleinkram" der sich beim Hausbau inkl. Grundstück nach sich zieht. Und danach relativiert sich die höhere Summe durch Inflation ohnehin.

Ich habe mich total geärgert, dass es meines Wissens keine Kredite gibt, die dynamisch über die Laufzeit steigen. Also die Kreditrate z.B. p.a. um jeweils 2% steigt, weil damit die relative Belastung im Rückzahlungsverlauf gleich bleibt. (Bei mir als Beamten kommen ja planmäßige Gehaltserhöhungen durch Stufenaufstiege noch hinzu).

Verfasser:
NASSY
Zeit: 08.04.2018 16:49:34
0
2637174
Zitat von Motzi1968 Beitrag anzeigen
Paar Fragen noch:
Sind die Kaufnebenkosten für das Grundstück in den 346k einhalten, wie hoch sind diese und wurden die bereits aus _zusätzlichen_ Eigenmitteln beglichen?

Wie hoch ist von den 81k Eigenkapital der Anteil der Eigenleistung Lohnanteil und wie hoch das harte Eigenkapital?

In welchem Bundesland wird das Haus wohnen?
Wegen möglicher sinnvollen Landesfördermitten, die dann _wirklich_ nachrangig im Grundbuch eingetragen werden und 20 Jahre Zinsbindung in NRW nach den neuen Fördermittelrichtlinien mit ca. 1% Zins p.a. unschlagbar sind.
Damit drücke ich Dir den Mischzins unter 1,50% p.a..
Ist allerdings mit einem ziemich großem Behördenzirkus verbunden...

Und Deine Rechnung mit der 20J Volltilgervariante kann ich nicht nachvollziehen.
Es sind 215k (265-50) und mein Taschenrechner wirft bei 1,95% SZ eine Rate von 1.082,57€ für 20J VT aus.
Plus die 95 Kommaschlagmichtot € der 50K mit 1,30% SZ und 1% Tilgung (KfW ist sowas von raus) sind das 1.178 € Gesamtrate zu einem Bombenmischzins.
Willst Du die Rate geringer?
Dann änder das Verhältnis 50k+215k zu von mir aus 65+200 oder noch weiter... nur übertreiben sollte man es nicht...

Kaufnebenkosten sind in der Gesamtsumme enthalten:

Werterhöhende NK (Pflasterarbeiten, Anschlüsse etc.): ca. 29.000 EUR
Selbst zu tragende NK (Küche, Notar, Grunderwerbssteuer etc.): ca. 21.000 EUR - wurden noch nicht beglichen

Das EK ist 81.000 EUR ohne Eigenleistung. Eigenleistung kommt also on Top.

Bundesland: SH, daher nachrangige KfW 124 über die IB.SH.

Verfasser:
Motzi1968
Zeit: 10.04.2018 19:01:53
1
2637816
Habe Dein Vorhaben mal eingegeben.
Norbert und Natascha Nassy, wohnhaft in Lübeck, Neubau in Heiligenhafen (wegen dem Regionalrabatt der Diba).
Verheiratet, zwei Kinder, Einkommen so gesetzt, dass es passt (Du bist übrigens Verwaltungsangestellter bei der Stadt Lübeck) :-))
Ich musste halt die Eingabemaske irgendwie mit Daten füttern...

Was die Kosten, Eigenkapital und Eigenleistung angeht habe ich folgende Werte angenommen:
..80.000 € Grundstückkosten
....6.800 € Kaufnebenkosten GS (8,5%)
234.200 € Herstellungskosten
..15.000 € Außenanlagen
..30.000 € Baunebenkosten
366.000 € Gesamtkosten
.-20.000 € Eigenleistung Lohnanteil (ist werterhöhend!)
.-81.000 € Eigenkapital (von 90.000 €?)
=
265.000 € Finanzierungssumme

Wenn die Summen nicht 1:1 so passen macht das nichts, in etwa wird es stimmen und es ändert auch nichts an den Konditionen.
Der Konditionsauslauf liegt, je nach dem welche Bank ich ansetze, zwischen 70 und 80% im Mittel um die 75% 265k/360k (so auch bei der Diba)

Zuerst zur Ergo:
Also in meinem Programm gibt die Ergo sogar noch 0,25%-Punkte Rabatt auf die KfW (auf 1,30% SZ) und zwar ohne, dass sich der Nicht-KfW Anteil verteuert.
Das einzige was passiert ist, dass sich meine Provision schmälert und wenn ich dann besonders pfiffig bin, gleiche ich das wieder durch eine noch höhere Provision in dem Darlehensteil ohne kfW wieder aus, das erhöht entsprechend den Zins.
Jetzt weisst Du wenigstens warum das so ist, wie es ist...

Und die Diba liegt da, wie von mir letzte Woche kalkuliert:
(Habe das noch etwas optimiert):
..55.000 € zu 1,30% SZ für 10 Jahre Zinsindung und 1% Tilgung = 105,42 €/Monat
210.000 € zu 1,95% SZ für 20 Jahre Volltilger = 1.085€/Monat
= 1.190,42€ Gesamtrate zu einem Mischzins von SZ 1,82% und damit ohne kfW 0,24%-Punkte günstiger als Dein Ergo-Angebot.
Zwischen Diba und Ergo liegen noch die Coba und die Allianz, aber wir wollen es jetzt nicht noch komplizierter machen... ;-)

Herauslagekriterien, Tilgungspläne usw. habe ich alle hier, wenn Du fragen hast...


Grüße
Motzi1968

Verfasser:
NASSY
Zeit: 11.04.2018 20:59:06
0
2638185
Klasse! Auch hier noch mal dickes Danke!

Ich habe jetzt noch bei einem anderen Vermittler angefragt - da ist das beste Angebot für ganze Summe auch von der ERGO, aber mit 2,14%. Merkwürdig. Der wollte mir auch was davon erzählen, dass die ERGO nicht gut mit der KfW harmoniert, da es zu Auszahlungsproblemen kommen kann (wer wann zuerst auszahlt usw.).... Ah, ja...

Das berechnete Angebot von dir ist zwar von den Zinssätzen grandios, aber wie bereits geschrieben, in der Startphase von der Belastung zu hoch. Frau in Elternzeit usw... Da ist das mit dem tilgungsfreien Jahr der KfW schon irgendwie entspannter...

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Finanzierung - KfW 124 mitnehmen?
Verfasser:
NASSY
Zeit: 11.04.2018 20:59:06
0
2638185
Klasse! Auch hier noch mal dickes Danke!

Ich habe jetzt noch bei einem anderen Vermittler angefragt - da ist das beste Angebot für ganze Summe auch von der ERGO, aber mit 2,14%. Merkwürdig. Der wollte mir auch was davon erzählen, dass die ERGO nicht gut mit der KfW harmoniert, da es zu Auszahlungsproblemen kommen kann (wer wann zuerst auszahlt usw.).... Ah, ja...

Das berechnete Angebot von dir ist zwar von den Zinssätzen grandios, aber wie bereits geschrieben, in der Startphase von der Belastung zu hoch. Frau in Elternzeit usw... Da ist das mit dem tilgungsfreien Jahr der KfW schon irgendwie entspannter...
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