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Hallo zusammen, ich brauche mal eure Hilfe:
Ab 2027 sind den Mietern monatlich die Verbräuche zur Verfügung zu stellen.
Ich mache mit Wasser- und Wärmemengenzählern dies nun schon seit Jahren selber. Die ganzen Abrechnungsfirmen wollen immer alles liefern und auch abrechnen, nach meiner Nachfrage.
Kann mir jemand eine Software und/oder Geräte empfehlen, die dieses weiterhin ohne eine Abrechnungsfirma ermöglicht. Ich möchte die Kosten nicht unnötig in die Höhe treiben, da ich ebenfalls in dem Wohnhaus lebe. Und als weiteres, kann man die Software auch für weitere Objekte( Immobilien) nutzen.
Danke vorab für eure Hilfe

also kein Zwei-, sondern ein Mehrfamilienhaus? Dann wirst du um eine Abrechnungsfirma nicht drum rum kommen. Die nötigen Voraussetzungen wirst du rechtsicher nicht erfüllen können, und machst dich dann auch noch angreifbar (Einhaltung DSGVO, Auftragsdatenverarbeitung,...)
Bei einem Zweifamilienhaus, in dem du selbst eine Wohnung bewohnst, kannst du von der Heizkostenverordnung abweichen, wenn das vertraglich festgehalten ist.

Solange die Mieter dir natürlich alle wohlgesonnen sind ist es eh kein Problem in Absprache zu machen was man möchte. Fliegt dir als Vermieter aber halt um die Ohren sobald einer mal schlechte Laune hat.

Engelmann SensoStar würde ich als Zähler nehmen und beim Kauf darauf achten, dass die AES Keys mitgeliefert werden.

Das einfachste ist die manuelle monatliche Auslesung per Laptop mit USB Wireless M-Bus Stick z.B.
IMST iU891A-XL

Als Software tut es
https://github.com/wmbusmeters/wmbusmeters/

Lässt sich natürlich auch mit nem RaspberryPI automatisieren.

DSGVO Mitteilung unbedingt erstellen bzgl. Auslesung und unterschreiben lassen. Rechtliche sehe ich da kein Problem die Auslesung selber zu machen. Und bei Heizkostenabrechnung auf die sachliche Richtigkeit achten.

Eine Abrechnungsfirma wie Ista ist reinste Abzocke und würde ich einen großen Bogen drumrum machen! Ist auch für eine Rechtssichere Heizkostenabrechnung überhaupt nicht nötig, da reichen die Speicherung der digitalen Auslesungen!

Einhaltung DSGVO, Auftragsdatenverarbeitung? Wieso sollte man als Vermieter nicht die Daten für die Heizkostenabrechnung verarbeiten können?! So ein Quatsch habe ich ja noch nie gehört!

Wenn man keine Ahnung hat sollte man anderen nicht quatsch vorwerfen. Selbstverständlich darfst du Abrechnungsdaten verarbeiten. Hier geht es aber mehr als nur um Abrechnungsdaten, du hast dem Mieter ein Portal mit seinen Verbrauchsdaten zur Verfügung zu stellen, bis hin zu monatlichen Werten, die für deine Abrechnung wiederum aber völlig irrelevant sind. Nutzt du dafür dann irgendwelche Clouds, womöglich gar im Ausland, dann ist dafür auch ein Datenverarbeitungsvertrag zu erstellen, das ganze zu benennen, etc. Wobei es mit Ausland, wie z.B: chinesische Herstellercloud, dann wohl schon arg haarig würde und der Mieter das auch verweigern könnte, was dich aber nicht davon entbindet ihm die Daten zur Verfügung zu stellen, sondern zwingt das in der EU zu machen.
Und ansonsten empfehle ich einfach mal selbst einen Blick ins Gesetz zu werfen, da wurden nämlich extra entsprechende Hürden eingebaut, damit du eben keine Chance hast das Gesetz selbst zu erfüllen, ohne Dienstleister. Hatte ich vor einer Weile auch schonmal hier in einem Thread gemacht, also gerne auch die Suchfunktion nutzen.

Häh Portal? Einfach einmal pro Monat per Script und WM BUS-Stick die Daten auslesen und per Email an die Leute verteilen!

Man kann es auch kompliziert machen.

Hmmmmm, ich hab jetzt mehrfach §6a,b der HeizkostenV überflogen, aber das Wort 'Portal' kann ich einfach nicht finden.

Da steht nur, dass Ablesewerte und etliche weitere Angaben regelmäßig (Stand heute: monatlich) mitgeteilt werden müssen. Aber wie - das steht da nicht. Ob per Portal, standardisiertem Serienbrief vom lokalen Computer per Einwurf, pdf auf USB Stick, eMail, Buschtrommel oder Brieftaube - nach meiner Lesart ist das da nicht festgelegt. Kannst Du uns netterweise mal aufklären, wo da die von Dir genannte Portalpflicht steht?


Hab ich gemacht - da steht: "Die Erhebung, Speicherung und Verwendung von Daten aus einer fernablesbaren Ausstattung zur Verbrauchserfassung darf nur durch den Gebäudeeigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgen". Aber der TE ist doch offensichtlich der Gebäudeeigentümer? Dann darf somit auch selbst die Daten erheben, speichern und verwenden; so steht es im Gesetz.

Und warum sollte er nicht in der Lage sein, wenn er ein fleißiges Bienchen ist und Excel / Word / Browser bedienen kann, die Abrechnung für ein paar wenige Wohneinheiten selbst vorzunehmen und die daraus resultierenden Briefe bei den Nachbarn (Mietern) in den Briefkasten zu schmeißen oder per eMail zu versenden? Sooo umfangreich sind denn die Forderungen der HeizkostenV jetzt auch wieder nicht ...

/tom

Hallo,
@Gnampf:
Der damalige Frager war ich.

Die ganze Sache ist m. E. eine Schande für Kleinvermieter und reine Abzocke. Das ist meine Meinung.
Es ist so angelegt, dass es auf Dauer frustrierend ist die Daten für den Mieter zur Verfügung zu stellen.
Hier mal nur Auszüge:

(2) Verbrauchsinformationen nach Absatz 1 Nummer 2 müssen mindestens folgende Informationen enthalten:

1. Verbrauch des Nutzers im letzten Monat in Kilowattstunden,
2. einen Vergleich dieses Verbrauchs mit dem Verbrauch des Vormonats desselben Nutzers sowie mit dem entsprechenden Monat des Vorjahres desselben Nutzers, soweit diese Daten erhoben worden sind, und
3. einen Vergleich mit dem Verbrauch eines normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzers derselben Nutzerkategorie.

1. Informationen über

a) den Anteil der eingesetzten Energieträger und bei Nutzern, die mit Fernwärme aus Fernwärmesystemen versorgt werden, auch über die damit verbundenen jährlichen Treibhausgasemissionen und den Primärenergiefaktor des Fernwärmenetzes, bei Fernwärmesystemen mit einer thermischen Gesamtleistung unter 20 Megawatt jedoch erst ab dem 1. Januar 2022,
b) die erhobenen Steuern, Abgaben und Zölle,
c) die Entgelte für die Gebrauchsüberlassung und Verwendung der Ausstattungen zur Verbrauchserfassung, einschließlich der Eichung, sowie für die Ablesung und Abrechnung,
usw.

Es ist also nicht mit den reinen Ablesedaten getan. Da waren die Lobbyisten ganz schön am Werk und haben sich durchgesetzt. Soviel zur Eindämmung der Bürokratie.

Zudem darf man offiziell keine Vereinbarung mit dem Mieter treffen, dass er auf die monatlichen Daten verzichtet, selbst wenn er die Ablesegeräte (WMZ, WW-Zähler) in der gemieteten Wohnung hat. Das ist einfach nur "deutsch".

Gruß
woodi

Ja, so wie natürlich alles technologieoffen bei uns ist, auch wenn nur eine Technologie in Frage kommt. Auch hier DSGVO im Blick behalten, die Monatswerte sind nicht abrechnungsrelevant, der Gebäudeeigentümer muss diese also nicht selbst kennen. Entsprechend gebietet es die Datensparsamkeit das er sie auch nicht kennt, dann ist er auch nicht angreifbar. Das klappt halt nicht wenn er monatlich die Zähler abliest, das auf einen Zettel schreibt und dem Mieter den übergibt und sich das quittieren lässt... sonst kann er ja wieder im Zweifel nicht nachweisen seiner Pflicht nachgekommen zu sein. Nur das der Mieter nicht verpflichtet ist den Empfang zu bestätigen, oder überhaupt anwesen zu sein.


Das es noch mehr Gesetze gibt ist aber klar, oder? Wie die erwähnte DSGVO.


nööö, das ist nicht deutsch, sondern wie du schon festgestellt hast extrem gute Lobbyarbeit

Genau deshalb trenne ich alles ganz genau. Jede Wohnung hat eine eigene Wärmepumpe und einen eigenen Zähler. Jeder zahlt direkt an den Versorger und kann abschließen wo er will.

Hiermal eine LLM generierte Lösung für euer Problem falls ihr technisch nicht so versiert seit.

Betreff: Heizkostenabrechnung 100% Eigenregie: Die „Klick-Lösung“ für Non-Techies

Hallo zusammen,

ich lese hier oft, dass die monatliche Verbrauchsinformation (uVI) und die neue HeizkostenV für private Vermieter ohne teure Portale oder Messdienstleister „unmöglich“ seien. Das ist Quatsch.

Wer keine Lust auf Python-Skripte oder Linux-Server hat, kann das Ganze bequem unter Windows mit einer „Klick-Lösung“ erledigen – ohne monatliche Abos und ohne Cloud-Zwang.

Hier ist mein „Sorglos-Stack“ für die manuelle Eigenregie:

1. Die Hardware (Einmalinvestition ca. 50 €)
Ihr braucht keinen fest installierten Gateway im Flur. Ein IMST iU891A-XL USB-Stick am Laptop reicht völlig aus.
Wichtig: Besteht beim Zählerkauf (z.B. Engelmann) auf die AES-Keys. Wer die Keys hat, behält die Macht über seine Daten.

2. Datenerfassung (Windows-Software statt Konsole)
Statt kryptischer Befehle nutzt ihr Programme wie den wM-Bus-Recorder.
- Stick einstecken, AES-Keys einmalig eintragen.
- Einmal im Monat das Programm öffnen – es erkennt alle Zähler in Reichweite automatisch.
- Werte per Klick nach Excel exportieren. Fertig.

3. Monatliche Info (uVI) – Ganz ohne Portal
Die uVI muss nur „elektronisch“ übermittelt werden. Ein Portal-Abo ist keine Pflicht.
- Ich nutze eine einfache Word-Vorlage, in die ich die drei Werte (Aktuell, Vormonat, Vorjahr) aus dem Excel-Export eintrage.
- Als PDF speichern und per E-Mail an den Mieter schicken. Dauer: 2 Minuten pro Monat.

4. Die Jahresabrechnung (Rechtssicher am PC)
Für das „große Ganze“ (CO2-Kostenteilung, § 9 Trennung Heizung/Warmwasser, Gradtagszahlen) nutze ich WISO Vermieter 365.
Das Programm führt einen per Assistent durch alle rechtlichen Fallstricke. Man tippt nur die Excel-Werte ein und erhält eine hieb- und stichfeste Abrechnung, die jedem Mieterschutzbund standhält.

Fazit:
Man muss kein IT-Profi sein, um sich von der „Abrechnungs-Mafia“ zu emanzipieren. Es braucht nur den Mut, die AES-Keys einzufordern und einmalig ca. 100 € in Stick und lokale Software zu stecken. Keine monatlichen Gebühren, keine Daten in der Cloud.

Wie macht ihr das? Nutzt ihr auch lokale Windows-Lösungen oder habt ihr euch schon in die Cloud-Abhängigkeit begeben?

Beste Grüße!

Diese DSGVO Angst halte ich für völlig übertrieben, wenn man monatliche Daten auf seinem Laptop speichert und per E-Mail verschickt.

Wie unbegründet sie Sorge ist wirst du schon merken wenn der erste Mieter was gegen dich hat, oder knapp bei Kasse ist und Lösungen sucht. Dann werden dir der Datenschutzbeauftragte und bei Bedarf auch der Anwalt vom Mieter schon deutlich machen wie wenig deine Meinung dabei zählt.

Und klar, eine hingerotzte Lösung der KI braucht natürlich jeder, am besten nicht hinterfragen und selbst drüber nachdenken. Auch optimal um dann heftig auf die Nase zu fallen.

Natürlich kann man das so machen. KI bashing greift da zu kurz. Einwilligung und Vertrag zur Auftragsdatenverarbeitung reicht.

Was ist daran anders wenn ista die Daten verarbeitet? Eher schlimmer weil dort das Mißbrauch Potential größer ist.

Arbeitest du für Ista oder einen anderen dieser Halsabschneider? Weil diese Angst mache ist komplett unbegründet, das bloße Speichern von Daten auf einen verschlüsselten Laptop der regelmäßig Updates bekommt ist bestimmt nicht problematisch nach DSVGO.

Leute lasst euch von sowas nicht verunsichern und macht eueren Kram selber!

Mit dem KI-Kram wollte ich nur aufzeigen, dass man auch als nicht Technikprofi zu einfachen Lösungen kommen kann.

Wer eine fertige Excel-Struktur sucht, findet hier eine kostenlose Vorlage inklusive CO2-Rechner (Direkt-Download .xlsx), die als rechtssichere Basis für die Eigenabrechnung dient.

sinnfremdes Rumgeknötter, noch dazu wiedereinmal nur unbegründet und unbelegt.
natürlich darf der Eigentümer die notwendige Daten erheben, um seinen Pflichten nachzukommen, solange die Eichpflicht der Zähler eingehalten auch nicht angreifbar.

weil die Meßdienstleister wissen wie man einen rechtssicheren Vertrag dazu aufsetzt, die passenden Anwälte dazu haben, und im Zweifel dann eben die die Strafe zahlen dürfen, statt du als Vermieter. DIe tolle KI hat den Punkt ja nichtmals ansatzweise bedacht, was mich aber auch nicht im geringsten wundert.
Und ich bezweifel das der normale Vermieter die gleichen Kenntnisse zur Absicherung der Systeme hat wie der Dienstleister. Es ist maximal deshalb sicherer weil er so unbedeutend ist. Für den Fall verärgerter Mieter spielt ein Angriff im Zweifel aber gar keine Rolle.


Ja, genau das suggeriert einem die KI. Spätestens wenn du mit deinen KI-Texten dann den Richter beeindrucken willst wirst du merken wie gut die KI wirklich ist. Du hast wunderbar eines der größten Probleme der KI erkannt: jeder Depp kann sie zu allem befragen und bekommt eine Antwort die toll klingt, nur ist unklar wieviel Wahrheit drin steckt und wie umfassend sie ist, da das extrem vom Prompt und der Ausgabeprüfung abhängt.


Was hat die Eichpflicht mit der Berarbeitung der Daten zu tun? Ja, genau, rein gar nichts. Und wenn du meinst ich übernehm kostenlos sämtliche Recherche für dich, und das wieder und wieder: dann hast du leider Pech gehabt. Ich gebe Hinweise, was du draus machst ist dir überlassen. Wenn du sie ignorierst komm halt am Ende nicht angekrochen und beschwer dich über die böse Welt.

Gnampf ausser rumgestänker und Angstmacherei hast du genau nix geliefert ausser Werbung für die achso tollen Messdienstleister.

Das KI die Rechtsbranche eh schon völlig unterwandert hat, sei mal dahin gestellt.

Für mich ist diese Verordnung ein Beispiel von Lobbyarbeit und ahnungslosen Politikern. Unnütze Bürokratie und viel Papierfüllerei.
Ich werde diesen Weg in meinen Wohnungen nicht gehen.

@muscheid Wie machst du denn Heizkostenabrechnung in deinem Haus?!

Ich meinte damit, dass die Lobbyarbeit von der Politik einfach übernommen wird und gleichzeitig der Abbau der Bürokratie propagiert wird. Die dadurch erwünschte Energieeinsparung wird nicht stattfinden.
Da wird zusätzlich von einer Mietpreisbremse gesprochen und mit dieser Maßnahme werden die Nebenkostabrechnungen steigen. Und natürlich dem Mieter Kürzungen in die Hand geben falls man sich nicht daran hält.
Und dieses Vorgehen finde ich in m. E. Deutschland oft.

Ich über 70, habe ein Haus, wohne selbst darin und eine vermietete Wohnung.
Alles getrennt und mit geeichten Zählern für KW, WW, sowie WMZ für Wohnungen und WW-Aufbereitung ausgestattet. Alle Zähler sind vom Mieter im Installationsraum einsehbar! Das jährliche Ablesen erfolgt gemeinsam. Für meinen Fall ist das Gesetz mit "Kanonen auf Spatzen geschossen".

Gruß
woodi

Verordnungen und deren Sinn hin oder her - hast du einen Mieter, dem irgendwas nicht in den Kram passt, lässt der dich auflaufen, gerne auch unter Zuhilfenahme des Mietervereins, wenn du dich nicht an die Verordnungen hältst. Ist leider so und ich habe das nicht nur einmal in meinen Vermieterleben erlebt.

Das Einhalten von gesetzlichen Regeln im Vermietgeschäft wird von wissenskundigen Mietern durchaus mit Wohlwollen bedacht - denen ist das lieber, als wenn der Vermieter irgendwas selbst Ausgedachtes umsetzt und dann nicht 100%ig zu wissen, woran sie sind. Und die sich mit den Vorschriften nicht auskennen, denen kann man das erklären.

Je nach Struktur deiner Wärmeverteilung bist du mit selbstgebastelten Abrechnungsmethoden eh schnell am Limit, zB wenn jeder Heizkörper einen fernauslesbaren Heizkostenverteiler haben muss und du die Wohnung nicht zentral erfassen kannst.

Ich lass das Ganze über einen Dienstleister machen und bin damit zufrieden und habe keinerlei Stress mit dem Thema Heizkostenerfassung. Dass die Kosten dafür ungelegt werden, wissen die Mieter und wussten es bereits beim Einzug.

Übrigens gibt es ganz andere Stellschrauben, die Gesamtmietkosten nicht aus dem Ruder laufen zu lassen ...

Fertige Produkte zum auslesen gibt es auch von etablierten Hersteller.
https://www.engelmann.de/product/gateway-und-comstar/

problem ist eher, dass man gekauftes nicht umlegen darf, miete von für den Ista und Co. hingegen schon, deswegen macht das auch kein Vermieter und so haben die Heizungsausleseunternehmen Umsatzrenditen von 40% plus


Wobei eine geskriptete monatliche Auslesung per Laptop auch für Heizkörperzähler jetzt kein großes Problem ist.

Das Engelmann Gateway als Ethernetversion klingt sehr interessant.

Preis einmalig +- 390-400€ netto.
Anschluss per Netzwerk (PoE möglich)

Zähler Wasser/Wärme müssen OMS kompatibel sein.

Das Gateway sammelt die Daten und übermittelt zeitgesteuert (z.b. monatlich) auf einen FTP Server oder per Mail.

FTP hat den Nachteil dass man fehlerhafte Übertragungen nicht sofort bemerkt.
Email hat den Vorteil, ein Nichterhalt am Monatsende "fällt" eher mal auf.

Zusätzlich speichert das Gateway die Daten ja auch noch lokal

Der Hersteller wirbt damit, wenn man OMS konforme Zähler nutzt, wären die ersten Anforderungen der Heizkostenverordnung erfüllt.

DSGVO konform da keine Cloud-Pflicht, da lokaler Datenspeicher.



Diese einmaligen Kosten halte ich in dem Kontext vertretbar.
Man umgeht so ein monatliches Abo der Dienstleister.