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  - Betriebswirtschaft

Hallo zusammen,
die Gebühren, die die Fa. Is*a mittlerweile für unser MFH mit nur 3 WE erhebt , sind mittlerweile unverschämt.

Es werden an die 600€ aufgerufen und jährich kommen neue Gebührenbestandteile dazu.

So kommen jetzt nochmal fast 30€ für ein Stationäres Gateway hinzu, das keiner von meinen Mietern nutzt, weil es sich um ältere Herrschaften mit wenig technischen Interesse handelt.
Laut Is*a muss ich das aber installieren,weil die Mieter seit 2026 einen Anspruch darauf haben, selbst wenn es keiner nutzt.

Jetzt würde ich gern die Ausbeutung meiner Mieter durch die Abrechnungs-Mafia am liebsten ganz beenden.

Gibts da Praxisbeispiele, wie man die Abrechnung gerecht und rechtssicher für die Mieter selbst machen kann, ohne vor dem Kadi zu landen?

z.B. nach m² oder Personenanzahl oder einer Mischform?

Nimm doch einfach die Abrechnung, die bisher erstellt wurde. Da steht drauf, wie bisher abgerechnet wurde. Und da die genaue Art der Abrechnung nicht von der Abrechnungsfirma festgelegt wird, sondern vom Vermieter, und dazu auch im Mietvertrag stehen kann, und das alles der Heizkostenverordnung entsprechen muß, die von jedermann frei gelesen werden kann, solltest du dann doch jemanden beauftragen, der weiß, was er tut, wenn dir das alles gar nichts sagt.

Wenn die aktuell vorhandenen Messtechnik Ista gehört, musst du halt eigene einsetzen. Mit 600 Euro kommst du da nicht weit.

Oliver

Vor dem Kardi landest du nur, wenn ein Mieter dich verklagt.

Es gibt 2 Möglichkeiten:
Du kaufst selbst entsprechende Zählgeräte und machst die Abrechnung selbst. Das Problem dabei ist jedoch dass du den Mieter aktuell monatlich über seinen Verbrauch informieren musst.

Ich würde mir erst einmal anschauen ob es überhaupt nennenswerte Unterschiede bei den Heizkosten nach m2 gibt und den Mietern aufzeigen wie es aussieht und sie fragen ob sie das nicht nach Quadratmetern abgerechnet haben wollen.

Wenn alle zufrieden sind, gibts da keine Probleme und das einzige Risiko ist, das dich einer beim Auszug um 1x Heizkosten bringt. In der Regel wird aber auch das meistens auch nur n Vergleich...

Das Problem ist, daß man nur 50% nach Fläche abrechnen darf.
Ausnahmen gibt es nur wenn eine Verbrauchserfassung technisch unmöglich oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist.

Wenn sich jetzt 2 Mieter beschwerden, daß die Abrechnungsfirma zu teuer ist, gilt das dann schon als wirtschaftlich zumutbar?

Wenn der 3te dann auf Verbrauchsabrechnung besteht, ist der dann ausschlaggebend?

Das ist keine demokratische Veranstaltung...

Wenn beim 3. im Mietvertrag steht das die Heizkosten nach Schlüssel 50% Fläche und 50% Verbrauch abgerechnet werden, dann steht ihm eine Verbrauchsabrechnung zu und ist nicht zu ändern.

Wie hoch der Anteil der Abrechnungskosten an den Heizkosten sein muss, bis das ganze "wirtschaftlich unzumutbar" ist, kann ich dir nicht sagen, aber ich befürchte dafür ist das was die Abrechnungsbuden kassieren noch zu wenig...

Das Oligopol der Heizkostenabrechnungsfirmen hat sich da durch geschickten Lobbyismus unterm Klimaschutz- und Mieterschutzdeckmäntelchen ne richtig geile Geldquelle geschaffen und unsere Politiker in Berlin haben das alles schön für uns beschlossen :D

Aber Hauptsache noch n paar Pöstchen und noch n neues Ministerium welches raus finden soll, warum wohnen in Deutschland zu teuer geworden ist...

Bei einem meiner Häuschen mit 3 Wohnungen waren es von Brunata auch jährlich 600.-
Dazu jedes Jahr die Terminkacke mit dem Ableser, der die Verdunsterröhrchen an den Heizkörpern getauscht und die Warmwasserzähler abgelesen hat. Hab ich jetzt gekündigt.

Diese Verdunster-Schätzeisen sind nun obsolet da ich Wärmemengenzähler je Wohnung eingebaut hab, glücklicherweise ging das recht einfach da die Heizkörper wie bei einer Fußbodenheizung an einem Verteiler pro Etage hängen.
Zusätzlich eine eigens entwickelte Modulplatine für die Engelmann Ultraschall Wärmezähler damit ich diese mit RS485/Mbus fernauslesen kann über Kabel.

Abrechnung mit Tabellenkalkulation ist beim ersten mal nicht so einfach, aber Kontrolle mit ChatGPT ist super.

Einzig die Kalt- und Warmwasserzähler muss ich nun jedes Jahr selbst ablesen aber so eine jährliche Wohnungskontrolle kann nicht schaden.
Auf diese dämlichen Vorschriften wegen monatlicher Verbrauchsmitteilung etc kann ich pfeifen, das nutzt eh keinem was.
Die Wärmezähler und Wasserzähler werden auch von mir gekauft und nicht gemietet, die Anschaffungskosten berechne ich aber trotzdem anteilig in der Betriebskostenabrechnung. Die bleiben auch mindestens 10 Jahre drin da ich über den Hauptwasserzähler, den Gaszähler und den Ölzähler (je nach Anlage) eine gute Kontrollmöglichkeit habe ob die alle noch richtig zählen.

Der Rechtsrahmen (und damit Dein Einflussbereich als Vermieter) ist ja relativ klar vorgeschrieben. Du musst laut HKVO 50..70% verbrauchsabhängig und 30..50 % nach Wohnfläche abrechnen. Auch den Rest gibt die HKVO eigentlich recht klar verständlich vor.

Ob die Mieter das als gerecht, zu teuer, zu billig, zu weltfremd, zu ungenau oder was-auch-immer ansehen, ist deren Sache. Formal musst Du Dich als Vermieter daran halten.

Ob Du die konkreten Messungen und Abrechnungen dann an einen Dienstleister beauftragst oder alles selber machst, ist nicht in der HKVO vorgeschrieben. Die Kosten (des Dienstleisters oder Deine eigenen) sind jedenfalls eindeutig Teil der zuordnungsfähigen Betriebskosten.

Interessant wird es bei der Informationspflicht nach den neuen Anforderungen (Dein 'stationäres Gateway') - dazu gab es neulich bereits einen Thread. (Anmerkung: Da hat sich Gnampf mal wieder in seiner üblichen Art als vollkommener selbsternannter 'Eggsbärde' geouted, nur wie immer versteht seine Genialität keiner, alles Falschfahrer außer Mutti.)

Ansonsten - richtig rechtssicher rechnet nicht mal die ISTA ab, die haben schon reichlich für ihre Abrechnungen einstecken müssen. Einfach machen, wir sind in unserem Nahwärmenetz auch grad dabei, der ISTA auf Wiedersehen zu sagen ...

/tom

Das Engelmann Gateway als Ethernetversion klingt sehr interessant.

Preis einmalig +- 390-400€ netto.
Anschluss per Netzwerk (PoE möglich)

Zähler Wasser/Wärme müssen OMS kompatibel sein.
Gibt's ebenfalls von Engelmann oder anderen kompatiblen.

Das Gateway sammelt die Daten und übermittelt zeitgesteuert (z.b. monatlich) auf einen FTP Server oder per Mail an dich.

FTP hat den Nachteil dass man fehlerhafte Übertragungen nicht sofort bemerkt.
Email hat den Vorteil, ein Nichterhalt am Monatsende "fällt" eher mal auf.

Zusätzlich speichert das Gateway die Daten ja auch noch lokal, die man bei Bedarf manuell abrufen kann.

Der Hersteller wirbt damit, wenn man OMS konforme Zähler nutzt, wären die ersten Anforderungen der Heizkostenverordnung erfüllt.

DSGVO konform da keine Cloud-Pflicht, da lokaler Datenspeicher und ohne Bezug zu schützen würdigen Daten (kein Name, Adresse, ...) nur Zählernummer 1234.

Diese einmaligen Kosten halte ich in dem Kontext vertretbar.
Man umgeht so ein monatliches Abo der Dienstleister.


Alternativ wurde in einem anderen Beitrag auch eine USB Variante genannt, die Preislich sehr interessant ist.

Eine passende Excel Vorlage gibt's ebenfalls, um später einer sauberen Abrechnung mit Werten zu haben.


Variante 2:
Statt den Gateway kosten hat man nur die Kosten für den Stick.
Zähler muss ebenfalls dazu passen.

Hier ist mein „Sorglos-Stack“ für die manuelle Eigenregie:

1. Die Hardware (Einmalinvestition ca. 50 €)
Ihr braucht keinen fest installierten Gateway im Flur. Ein IMST iU891A-XL USB-Stick am Laptop reicht völlig aus.
Wichtig: Besteht beim Zählerkauf (z.B. Engelmann) auf die AES-Keys. Wer die Keys hat, behält die Macht über seine Daten.

2. Datenerfassung (Windows-Software statt Konsole)
Statt kryptischer Befehle nutzt ihr Programme wie den wM-Bus-Recorder.
- Stick einstecken, AES-Keys einmalig eintragen.
- Einmal im Monat das Programm öffnen – es erkennt alle Zähler in Reichweite automatisch.
- Werte per Klick nach Excel exportieren. Fertig.

3. Monatliche Info (uVI) – Ganz ohne Portal
Die uVI muss nur „elektronisch“ übermittelt werden. Ein Portal-Abo ist keine Pflicht.
- Ich nutze eine einfache Word-Vorlage, in die ich die drei Werte (Aktuell, Vormonat, Vorjahr) aus dem Excel-Export eintrage.
- Als PDF speichern und per E-Mail an den Mieter schicken. Dauer: 2 Minuten pro Monat.

4. Die Jahresabrechnung (Rechtssicher am PC)
Für das „große Ganze“ (CO2-Kostenteilung, § 9 Trennung Heizung/Warmwasser, Gradtagszahlen) nutze ich WISO Vermieter 365.
Das Programm führt einen per Assistent durch alle rechtlichen Fallstricke. Man tippt nur die Excel-Werte ein und erhält eine hieb- und stichfeste Abrechnung, die jedem Mieterschutzbund standhält.

Fazit:
Man muss kein IT-Profi sein, um sich von der „Abrechnungs-Mafia“ zu emanzipieren. Es braucht nur den Mut, die AES-Keys einzufordern und einmalig ca. 100 € in Stick und lokale Software zu stecken. Keine monatlichen Gebühren, keine Daten in der Cloud.


Wurde hier aufgeführt....

https://www.haustechnikdialog.de/Forum/t/292228/Fernauslesbare-WMZ-und-Wasserzaehler


Leider ist das kostentechnisch für den Vermieter nachteilig, da es Einmalkosten sind die nicht umgelegt werden können. D.h. diese fairen Lösungen kommen meist nur, wenn der Vermieter mit im Haus wohnt.

Die Warmwasserzähler -wie auch Heizungszähler- müssen ab Jahresende Fernauslesbar sein und dann musst du dem Mieter die Verbrauchsinformationen MONATLICH zustellen.

Dazu kommt dann die regelmäßige Eichpflicht, sprich, Erneuerung...

Hallo Mark!
Die WMZ waren schon immer nur mit 5 Jahren Eichpflicht, auch wenn manche daran rütteln dass man diese auf 10 jahre anheben möge.

Die Preise für einen neuer WMZ (Wohnungsgröße so mit max 1 m³/h ) sind unterm Strich billiger als ein Ausbau und neue Eichdurchführung (die auch nur für 5 jahre gilt)!

Ausserdem find ich es gut mit den 5 Jahren, denn auch neue geeichte WMZ sind nicht fehlerfrei und man merkt sofort dass einer davon eventuell nicht ordentlich arbeitet (es sollen auch schon welche beim Einbau die Kellerstiege hinuntergefallen sein).

Wenn möglich entweder mit Funkauslesung oder per Kabel mit M-Bus, was in einem Steigschacht ja leicht möglich ist!

Natürlich sind hier wieder Experten mit dem (V)erteilen von Ratschlägen aktiv; oft leider mit Ratschlägen, die für den 'normalen' Vermieter nicht umsetzbar sind. Auch das technische (IT) Verständnis, was hier ein Forist voraussetzt, der selbst bis vor kurzem noch mit Hardware aus den 1920er-Jahren (Verdunster) abgerechnet hat, ist nur bei wenigen vorhanden. Dass dieser dann auch noch Tips zum Betrug und Verstoß gegen die Eichbestimmungen gibt.....
Viele, die sich über die Kosten der Messdienste ärgern, tragen mit zu diesen bei, indem sie die Zähler oder Verteiler mieten; obwohl jedes Kind weiß, dass mieten immer teurer ist als kaufen.
Auch ist es doch so, dass ein Messdienst, der einmal in einer Anlage 'drin' ist, über Jahrzehnte den Abrechnungsauftrag behält. An den TO und alle die sich über die Gebühren der großen ärgern: Lasst euch doch von kleineren, regionalen Anbietern Angebote machen; da gibt es oft erfreuliche Überraschungen.
Es sind auch nicht die Messdienste, die diese Zusatzleitungen erfinden: es ist der Gesetzgeber, der auch hier plant nach dem Motto "wir müssen sparen, egal was das kostet". Es vergeht kein Tag, an dem Politiker nicht über zu hohe Mieten jammern, aber sie tun alles dafür, dass zumindest die Kosten steigen. Schon vor Baubeginn geht es los mit Grunderwerbssteuer und Genehmigungsgebühren, später weiter mit Grundsteuer, Schornsteinfeger, Legionellenprüfung, Brandmelder oder der Mitteilungspflicht des monatlichen Verbauchs usw. Nicht vergessen, die ganze CO²-Scheiße.