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Auch sonst scheint es den Koalitionären ernst zu sein mit der Priorisierung des Bauens: So erhält das Bundesbauministerium eine kräftige Aufstockung der Mittel für Fördermaßnahmen und sozialen Wohnungsbau und auch die Abschreibungsoptionen im Investitionsbooster kommen der Bauwirtschaft zugute. Bei so vielen (ungewohnt) guten Nachrichten auf einmal ist es gar nicht so einfach, den Überblick zu behalten. Im folgenden Artikel gibt’s eine hilfreiche Übersicht.

Der Artikel kurz zusammengefasst:

Bis Ende 2030 sollen die Gemeinden ab Herbst 2025 die Wahlmöglichkeit haben, die gültigen Bebauungspläne und Zulassungsvorschriften für neuen Wohnraum schneller umzusetzen oder zu ändern. So will der Bund mehr Spielraum auf Gemeindeebene schaffen, um die Nachverdichtung im „Turbogang“ zu beschleunigen. Gleichzeitig hält die Regelung am Mieterschutz fest. Die Reaktionen der Bauverbände sind weitgehend positiv, während vor allem Umweltverbände das Aushebeln von Neubaurestriktionen kritisieren. Als weitere Neuerung fällt auf, dass die Haushaltsmittel für die Förderung von sozialem Wohnungsbau, Neubau und Sanierung deutlich gestiegen sind. Auch die neuen Abschreibungsoptionen und die in Aussicht gestellte Senkung der Körperschaftsteuer im „Investitionsbooster“ dürften den Bauinvestitionen entgegenkommen. Einzig die als erneut grundlegend angekündigte GEG-Novelle erfüllt viele in der Branche mit Sorgen.

Bau-Turbo: einfach mal 5 Jahre Pause bei der Bau-Bürokratie

Im Bundesbaugesetzbuch sollen bis 2030 befristete Möglichkeiten bestehen, die geltenden Regelungen und Vorschriften auszusetzen bzw. Entscheidungen zu beschleunigen.

• Das wichtigste Element ist der Bau-Turbo, der den Gemeinden in Deutschland ein Abweichen von bauplanungsrechtlichen Vorschriften erlaubt (und, so das Kalkül, dadurch eine Beschleunigung der Genehmigungsvergaben). So können Gemeinden zusätzliche Wohnungen schneller zulassen (das heißt: „nur“ nach einer zweimonatigen Prüfung und ohne einen neuen Bebauungsplan aufstellen zu müssen). Mehr Wohnraum durch Neubau, Umbau oder Umnutzung im Bestand soll so schneller möglich sein. Allerdings nur bis Ende 2030 – ab Januar 2031 greift dann wieder der gute alte bürokratische Lauf der Dinge.
• Wo ein Bebauungsplan gilt, soll über die darin festgelegten Vorgaben mehr Wohnbebauung möglich sein. Dadurch wird der Weg frei für Aufstockung, Anbauten oder Bauen in der zweiten Reihe. Im unbeplanten Innenbereich (d. h. in bereits zusammenhängend bebauten Ortsteilen) können Gemeinden nun über die bisher bestehenden Möglichkeiten hinaus auch dort den Bau neuer Wohngebäude ermöglichen, wo nicht in den ursprünglich vorgesehen Bebauungszusammenhang passen. So wird die Nachverdichtung einfacher zu realisieren.
• Ähnlich sieht es im Außenbereich aus (d. h. in Gebieten ohne Bebauungsplan und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils): Hier soll künftig ebenfalls einfacher neuer Wohnraum geschaffen werden können, wenn auch nur im „räumlichen Zusammenhang mit bestehenden Siedlungen“ (eine der eher seltenen Konzessionen der „Bauen, bauen, bauen“-Fraktion an Umweltschutzgesichtspunkte).
• Anders sieht es beim Thema Durchmischung von Quartieren aus. Restriktive Immissionsrichtwerte und technische Vorgaben für anlagenbezogenen Lärm dürfen künftig bei der Aufstellung von kommunalen Bebauungsplänen aufgeweicht So könnten z. B. mehr Wohnungen als bisher in der Nähe von Gewerbebetrieben gebaut werden.
• Für alle Turbo-Regeln gilt die Zustimmungserfordernis der Gemeinden, deren Selbstverwaltung durch die neuen Regeln gestärkt statt beschnitten werden soll. Auch die Möglichkeit für die Bundesländer wird verlängert, Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen.
• Gleichzeitig versucht das SPD-geführte Bundebauministerium den Mieterschutz großzuschrieben und begrenzt die Möglichkeiten zur Umwandlung: Mietwohnungen sollen auch weiterhin nicht ohne Weiteres in Eigentumswohnungen verwandelt werden können. Gerade in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt wird der Umwandlungsschutz um fünf Jahre verlängert. (Das gilt ähnlich übrigens auch für die umstrittene Mietpreisbremse, die unabhängig von der Baugesetzbuch-Änderung in ihrer bestehenden Form bis 2029 verlängert wird.)

Reaktionen: Von Begeisterung über Rumgemäkel an Details bis zu Ablehnung

Vor allem die serielle (Holz-)Baufraktion zeigt sich vom Bau-Turbo angetan. Erhofft sie sich durch die Vereinfachungen doch die lang ersehnte Möglichkeit kommunen- oder gar länderübergreifende Genehmigungen in Serie für bestimmte Bautypen zu erreichen.

Kritik kommt einerseits von denen, denen die Regelung nicht radikal genug ist – Vertretern der Bau- und Immobilienbranche ist die gleichzeitige Fortführung von Umwandlungsschutz und Mietpreisbremse ein Dorn im Auge – und andererseits von denjenigen, denen die Normaufweichung zu weit geht. Die Deutsche Umwelthilfe (DUH) ist wenig erbaut von der von ihnen bemängelten Aushebelung von „Umweltstandards und Beteiligungsrechte[n] mit der Brechstange“.

Haushaltsentwurf mit üppigen Mitteln für die Baubranche

Die Haushaltsmittel des Bundes fallen für den Bereich Bauen diesmal weitaus üppiger aus als gewohnt. Ein wichtiger Grund für diesen Richtungswechsel dürfte nicht nur der strategische Blick auf die Wählerschaft sein – die immer emotionalere Wohnraumdebatte hätte man ja auch, wie bisher etwas zynisch üblich, durch bloße Symbolpolitik beschwichtigen können.

Entscheidend dürfte vor allem die wirtschaftliche Schwäche des Bausektors sein, der für Arbeitsmarkt wie Bruttoinvestitionen mit voller Stärke benötigt wird, um die deutsche Wirtschaft auf den Wachstumspfad zurückzubringen. Darum macht der Bund diesmal Ernst und versucht, die schleppenden Baukonjunktur durch umfangreiche Finanzspritzen wieder auf die Beine zu bringen:

• Insgesamt kann das Bundesbauministerium von 2025 bis 2029 auf einen Etat von 23,5 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zurückgreifen. Im laufenden Jahr sind Mittel von 3,5 Milliarden Euro für den Sozialwohnbau verfügbar. Diese Mittel sollen jährlich schrittweise erhöht werden, bis sie 5,5 Milliarden pro Jahr in den Jahren 2028 und 2029 erreichen.
• Aus den 500 Milliarden Euro Sondermitteln für Infrastrukturmodernisierung kann der Wohnungsbau zusätzlich ca. 11 Milliarden Euro abgreifen (und damit etwas mehr als 2 Prozent der Mittel). Langfristig sollen die Mittel aus dem Infrastruktur-Sondertopf in zwei Förderprogrammen für den Neubau sowie für Sanierungen gebündelt werden.
• Die aktuellen Förderprogramme, die stets um ihre Fortführung zittern mussten, sind vorerst mit Mitteln ausgestattet: das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ mit je 1,1 Milliarden Euro in den Jahren 2025 und „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ mit je 650 Millionen Euro 2025 und 2026.
• Auch die Förderprogramme „Jung kauft alt“, „Gewerbe zu Wohnen“ oder „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ sollen aus dem Sondervermögen für Infrastruktur und Klimaschutz weiterfinanziert werden. Weitere Mittel sind für die kommunale Sanierung von Schulen oder Krankenhäusern vorgesehen.
• Auch aus dem Klima- und Transformationsfonds (KTF) sollen Mittel bereitgestellt werden. Insbesondere Kommunen sollen bei der energetischen Stadtsanierung Unterstützung erhalten: 2025 und 2026 sind je 75 Millionen Euro an Mitteln vorgesehen. Die für die Sanierung wichtige Bundesförderung energieeffiziente Gebäude (BEG) wird mit gut 15 Milliarden Euro ausgestattet und wächst somit um rund eine Milliarde gegenüber dem vorherigen Entwurf.
• Der Etat des Bundesbauministeriums steigt für 2025 um 10,5 Prozent zum Vorjahr auf 7,4 Milliarden Euro und soll 2026 demgegenüber nochmals um 2,7 Prozent auf 7,6 Milliarden Euro erhöht werden. 

Investitionsbooster: Auch hier ist der Bau auf der Gewinnerseite

Nicht zuletzt bekommt die Baubranche auch vom Wirtschaftsministerium positive Signale:

• Der vom Bundestag bereits beschlossene „Investitionsbooster“ erlaubt eine 30-prozentige Abschreibung auf bewegliche Wirtschaftsgüter bis 2027.
• Im Jahr 2028 soll die Körperschaftssteuer gesenkt Beide Maßnahmen zielen auf die gesamte Wirtschaft ab, schielen aber auch mit einem Auge auf die Baukonjunktur, denn sie sollen wieder einen positiven Rahmen für Bauinvestitionen herstellen helfen.

Sorgenkind GEG-Aktionismus

Ein Dorn im Auge ist nicht nur den Verbänden und Herstellern der Heiz- und Haustechnik, sondern auch vielen im Ausbau-, Dämmungs- oder Sonnenschutzsegment die nach wie vor im Raum stehende Ankündigung des nun CDU-geführten Wirtschaftsministeriums, das „Heizungsgesetz rückgängig zu machen“, d. h. das Gebäudeenergiegesetz (schon wieder!) grundlegend ändern zu wollen. Dadurch, so die Befürchtung, erweist die schwarz-rote Koalition der Branche womöglich einen Bärendienst, indem sie, statt Investitionen anzureizen, erneut den Attentismus befördert.