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Bestandsimmobilie kaufen und sanieren oder Neubau
Verfasser:
rainbow1188
Zeit: 17.06.2019 11:18:57
0
2795596
Erst einmal Hallo an das Forum.
Ich bin seid einiger Zeit stiller Mitleser dieses Forums und konnte mir bereits einiges anlesen bezüglich Neubau.

Ich bin am überlegen, ob ich eine Bestandsimmobilie kaufen und sanieren soll oder doch lieber den schritt gehe und einen Neubau plane.

Zu der Bestandsimmobilie:

Es handelt sich hierbei um ein Einfamilienhaus mit angebautem Bürogebäude. Es wurde 1994 errichtet und wird mit Erdgas geheizt. Die gesamte Gebäudenutzfläche beträgt 539m²,wobei ca. 360m² Wohnfläche und der Rest, Garage und Keller ist.

Die Fenster sind 2-fach Isolierverglast und aus Holz. Gemauert wurde mit 36,5cm Ziegel.Dach ist gedämmt mit der gelben Glaswolle. Heizung ist eine Viessmann Atola-RN. Als Flächenheizung wurde eine Wandheizung verbaut.

Laut dem Energieausweis beträgt der Energiebedarf für das Gebäude 190 kWh(m²*a) und der Primärenergiebedarf 211kWh(m²*a).


Als Vorschlag im Energieausweis wird empfohlen:

Dach :20cm Winddicht dämmen WLS 035
WDVS: 16cm WLS 035
Boden: gegen Estrich 10 cm WLS 035
Fenster: 3-fach Uw-Wert max 0,95W/(m²K)
Heizung: Brennwertgerät
Warmwasserbereitung: Flachkollektoren
und bei neuen Fenstern: Lüftungskonzept

Lohnt es sich, wenn so viel Saniert werden muss (soll) überhaupt eine Bestandsimmobilie zu kaufen ?

Oder sagt Ihr, dass man mit den Investitionen auf den "stand" der Dämmung eines Neubaus kommen kann?

Wenn es ein Neubau werden sollte hatte ich an so etwas gedacht:

Thermoplatte
Betonkernaktivierung
42,5 T8
SWP mit RGK der Forumsart ;)
KWL mit Wärmerückgewinnung
PV

Neubau natürlich etwas kleiner :)

Über Einschätzungen würde ich mich freuen.

Verfasser:
ThomasShmitt
Zeit: 17.06.2019 11:54:24
0
2795610
Ich würde sagen, dass du es einfach nicht vergleichen kannst.

Die Bestandsimmobilie ist eben 25 Jahre alt, da könnte in Zukunft noch was mehr anstehen als diese "Optimierungsmaßnahmen".
Des Weiteren ist sowas irgendwie immer ein Kompromiss. Die Räume sind gegeben und ihr passt eure Möglichkeiten daran an, Elektroverteilung ist so wie es eben ist, LAN etc könnte fehlen oder an der falschen Stelle sein, Küche und Bad sind evt ähnliche Herausforderungen bzw. Kompromisse.
Auch bedenken, wie die Auslegungstemperatur der Wandheizung ist etc? Wie gut sind Pläne vorhanden?

Im Neubau kannst du es genauso planen und optimieren, wie du möchtest.


Preislich musst du selber rechnen.
Wir sind gerade eine geerbte Bestandsimmobilie am renovieren / kernsanieren.
Im Prinzip glaube ich kaum, dass es am Ende billiger ist als ein Neubau, allerdings kann man es Stück für Stück (zumindest teilweise) angehen und hat so eine andere Kostenbelastung. Dach hält noch ein paar Jahre, Heizung auch etc.
Unser Haus ist deutlich älter und es gab auch noch andere Gründe es nicht abzureißen, aber so ein Umbau hält dann auch einige Überraschungen bereit

Verfasser:
winni 2
Zeit: 17.06.2019 11:56:59
0
2795613
Hi,

ob es sich lohnt, hängt vom Kaufpreis ab.

Grundsätzlich würde ich sagen, es lohnt hier wegen der großen Fläche
nur, wenn Du für die m2 eine sinnvolle Verwendung findest, weil Dich
der Neubau in vernünftiger Größe wahrscheinlich billiger kommt, als
Kaufpreis + Sanierung und weniger Folgekosten hätte.

Grüsse

winni

Verfasser:
Muraxi
Zeit: 17.06.2019 12:11:10
0
2795617
Musst du denn sanieren?
Du kannst ja einfach ausrechnen wie lange du (ohne Sanierung) heizen kannst für das Geld welches ein Neubau oder eine Sanierung kosten würde. Finanzielle kann ich mir nicht vorstellen, dass sich eine aufwändige Sanierung lohnt. Aber es gibt natürlich noch weitere Aspekte als nur die Sanierung.

Verfasser:
Tom Berger
Zeit: 17.06.2019 12:11:49
0
2795618
Zitat von rainbow1188 Beitrag anzeigen
Erst einmal Hallo an das Forum.
Ich bin seid einiger Zeit stiller Mitleser dieses Forums und konnte mir bereits einiges anlesen bezüglich Neubau.

Ich bin am überlegen, ob ich eine Bestandsimmobilie kaufen und sanieren soll oder doch lieber den schritt gehe und einen Neubau plane.[...]


Auch ich denke, dass es da keine klare Antwort geben kann, weil das zu sehr von den gebenen Rahmenbedingungen UND zusätzlich von Dir selbst abhängt.

Wir (eine kleine Wohnungsbaugenossenschaft) haben gerade ein Projekt laufen, bei dem 24 heruntergekommene ehemalige Ferienbungalows als Dauerwohngebäude saniert/neu errichtet werden. Die einzelnen Bungalows werden in Erbbaurecht vergeben, und die zukünftigen Bewohner haben weitgehend freie Hand. Einige haben den Bestand abgerissen und bauen komplett neu, andere sanieren den Bestand.

Dabei hat sich gezeigt:
1. kostenmäßig besteht kein Unterschied zwischen Sanierung und Abriss/Neubau
2. wer viel in Eigenleistung macht, ist idR mit Sanierung besser bedient, weil er Werkzeug und Material immer sicher lagern kann und zeitlich nicht gebunden ist
3. wer keine Eigenleistung erbringen kann/will, der ist mit Abriss/Neubau besser bedient, weil er mehr Gestaltungsmöglichkeiten hat, und weil keine Zwänge durch Altlasten gegeben sind

Verfasser:
rainbow1188
Zeit: 17.06.2019 12:26:04
0
2795622
Super und danke schon mal für die Antworten,

LAN etc könnte fehlen oder an der falschen Stelle

Ja Lan ist nur im Bürogebäude vorhanden. Im Wohnhaus fehlt es komplett.

Wie gut sind Pläne vorhanden?

Von der Wandheizung existieren keine Pläne. Es gibt fast keine Pläne, außer die Grundrisse.

ob es sich lohnt, hängt vom Kaufpreis ab

Der Kaufpreis im unsanierten Zustand ist in etwa 250.000€ günstiger als der Neubau laut Bauträger.

Musst du denn sanieren?

Müssen natürlich nicht, jedoch möchte ich ja nicht, dass mich die laufenden Kosten fressen. Den Schnittpunkt, ab wann es sich lohnt müsste ich mal rechnen.

Verfasser:
Litchking
Zeit: 17.06.2019 12:38:14
0
2795625
Schau vor allem ob du eine sinnvolle Verwendung für die große Fläche hast. Egal ob für dich selbst oder vermietet.

Unter laufende Kosten fällt nämlich auch das Putzen. Das ist bei der Fläche schon ordentlich Arbeit und wenn die Fläche dann nicht wirklich sinnvoll genutzt wird, wirst du dich recht schnell über diese Arbeit ärgern, weil sie dir deine Freizeit raubt ohne dir einen echten Mehrwert zu bieten.

Verfasser:
Do Mestos
Zeit: 17.06.2019 13:12:48
0
2795635
Zitat von rainbow1188 Beitrag anzeigen
Super und danke schon mal für die Antworten,

LAN etc könnte fehlen oder an der falschen Stelle

Ja Lan ist nur im Bürogebäude vorhanden. Im Wohnhaus fehlt es komplett.

Wie gut sind Pläne vorhanden?

Von der Wandheizung existieren keine[...]


250K€ teuerer als was? Gib doch mal die genauen Zahlen an. Für einen ordentlichen Neubau mit Top Technik stehen wohl mindestens 400 bis 500k an... Ohne Grundstück... Also wenn Du das Schloss da für 250K bekommst würd ich zum Altbau tendieren.

Gruss
Dom

Verfasser:
rainbow1188
Zeit: 17.06.2019 13:17:06
0
2795640
Also um die Unklahrheit mit den 250000€ zu beseitigen:

Die Bestandsimmobilie kostet mit Notar und Grundbucheintrag rund 450000€ inkl Grundstück

Um ein Neubau zu realisieren veranschlagt der Bauträger rund 650000€ ohne Grundstück.

Verfasser:
gnika7
Zeit: 17.06.2019 13:23:18
0
2795645
Zitat von rainbow1188 Beitrag anzeigen


Die Bestandsimmobilie kostet mit Notar und Grundbucheintrag rund 450000€ inkl Grundstück

Auf diesen Preis musst du noch all das drauf schlagen, was du an der Immobilie noch gerne ändern würdest und was du noch zwingend machne müsstest.
Wenn du jetzt z.B. für Anpassungen und zwingend notwendige Sanierungsmaßnahmen 200.000 einplanst, bist du bei 650.000. Wenn da die energetischen Maßnahmen nicht enthalten sein sollten, dann kannst du für den Preis des Grundstücks noch einiges verheizen.

Grüße Nika

Verfasser:
winni 2
Zeit: 17.06.2019 13:49:06
0
2795655
Einen Neubau in welcher Größe?

Für die Preisdifferenz kann man sehr viel sanieren und vielleicht ist
eine teilweise Vermietung eine Option?
Mein an sich auch zu grosses Haus erwirtschaftet mehr Ertrag, als die
laufenden Kosten des Hauses betragen. (Kein Kredit)

Grüsse

winni

Verfasser:
sukram
Zeit: 17.06.2019 14:44:48
2
2795662
Klassisch:

Zitat von rainbow1188 Beitrag anzeigen
Es handelt sich hierbei um ein Einfamilienhaus mit angebautem Bürogebäude. Es wurde 1994 errichtet [...]


25 Jahre altes Haus abreißen.

Alleine bei der Herstellung von Zement wird mehr CO2 ausgestoßen als durch den gesamten weltweiten Flugverkehr.

Aber- hey: Für "bezahlbaren Wohnraum" muss "man halt Opfer bringen" ((c) grüne Heuchler & Sozialpopulisten), gell?

Könnte grade wieder 🤮

Verfasser:
la boca
Zeit: 17.06.2019 14:49:00
2
2795664
Hallo

Altbausanierung hat schon so seine Tücken,obwohl der Standard aus den 90ern schon besser war als noch mehr Jahre zurück.
Ich bin ehrlich. Ich würde sanieren. Man lernt sein Haus mal so richtig kennen. Es ist ein geiles Gefühl,wenn ein Bauabschnitt fertig wird. Wenn vieles in Eigenleistung gemacht werden kann,dann ist es ein noch größeres Gefühl. Aber immer einen bei der Hand haben,der Plan hat. Ansonsten kann es schief gehen.

la boca

Verfasser:
rainbow1188
Zeit: 17.06.2019 15:11:34
0
2795670
Zitat von winni 2 Beitrag anzeigen
Einen Neubau in welcher Größe?

Für die Preisdifferenz kann man sehr viel sanieren und vielleicht ist
eine teilweise Vermietung eine Option?
Mein an sich auch zu grosses Haus erwirtschaftet mehr Ertrag, als die
laufenden Kosten des Hauses betragen. (Kein[...]


Neubau wären ca. 220qm Wohnfläche + Keller + Garage

Bei der Bestandsimmobilie würde ich in den "Bürokomplex" die Schwiegermutter mitnehmen, die sich an den Kosten beteiligen würde.

Bei einem Neubau würde ich ihn "alleine" nutzen.


Ich würde sanieren. Man lernt sein Haus mal so richtig kennen. Es ist ein geiles Gefühl,wenn ein Bauabschnitt fertig wird. Wenn vieles in Eigenleistung gemacht werden kann,dann ist es ein noch größeres Gefühl. Aber immer einen bei der Hand haben,der Plan hat. Ansonsten kann es schief gehen.

Da ich bereits ein Wohnhaus besitze, welches ich in "Eigenleistung" saniert habe, tendiere ich eigentlich auch noch immer zum sanieren. Genau das mit dem an der Hand haben, hat bei meinem anderen Eigenheim auch super geklappt, weil alle nötigen Handwerksberufe im Bekanntenkreis und Familie vorhanden sind.

Verfasser:
winni 2
Zeit: 17.06.2019 15:23:31
0
2795675
Mit den Voraussetzungen für mich keine Frage:
"Mehr Haus für weniger Geld" würde ich sagen.

Mit den vorgeschlagenen Sanierungsmassnahmen im Energieausweis
würde ich mich dann aber noch kritisch auseinander setzen.

Grüsse

winni

Verfasser:
rainbow1188
Zeit: 18.06.2019 12:16:47
2
2795914
Vielen dank für die Einschätzung :)

Hab nochmal mit der Frau gesprochen.... es wird wohl die Bestandsimmobilie werden.

Sobald alles über die Bühne gelaufen ist mit dem Kauf, würde ich gerne nochmal auf die Forumshilfe zurückgreifen, um einzuschätzen ob sich die jeweiligen Sanierungsmaßnahmen lohnen.

Gruß Flo

Verfasser:
la boca
Zeit: 18.06.2019 16:40:16
2
2795982
Na auf jeden Fall :-)
Und Schwiegermutter sorgt für nen vollen Kühlschrank☺
la boca

Verfasser:
loli
Zeit: 18.06.2019 21:34:20
0
2796086
Zitat von sukram Beitrag anzeigen
Klassisch:

Zitat von rainbow1188 Beitrag anzeigen
[...]


25 Jahre altes Haus abreißen.

Alleine bei der Herstellung von Zement wird mehr CO2 ausgestoßen als durch den gesamten weltweiten Flugverkehr.

Aber- hey: Für "bezahlbaren Wohnraum" muss "man halt Opfer bringen" ((c) grüne Heuchler & Sozialpopulisten),[...]

Oh je,
kaum gelesen (oder doch nicht?) und schon wird die CO2- und Umwelt-Keule geschwungen!

Er hat doch nicht überlegt, die 450000€ (plus Abrisskosten) fürs nackte Grundstück auszugeben, sondern auf einem anderen Grundstück neu zu bauen!

Diese Komentare nerven langsam total!

Gruß

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verdammt schrieb: Hallo cirion, Hallo Rastelli, ich bin echt so froh das ihr euch Zeit nehmt und mich unterstützt mit meiner Anlage. Hier unter diesem Link habe ich alles abgelegt und wenn weiter was benötigt wird...
mtx0815 schrieb: Moin ! Die im Gerät verbaute Pumpe ist ungeregelt. Der Kabelbaum ist allerdings universal und hat daher den Anschluss für die Drehzahlregelung einer UPER20-60 alternativ einer UPM20-70. ABER die Software...
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