Die Inflation macht alles teurer. Die aktuelle Teuerungsrate, die im November 2022 bei 10 Prozent liegt, sorgt bereits für steigende Lebensmittel- und Energiepreise sowie höhere Mietnebenkosten. Für einige Mieter drohen nun ebenfalls Mietsteigerungen.
Bild: pixabay.com / AnnaSvist
Die AMADEUS Group ist nicht nur eines der führenden Bauträgerunternehmen im Rhein-Main-Gebiet, sondern tritt mit der Vermietungs- und Service GmbH auch als Vermieter auf. Dank ihrer 30-jährigen Erfahrung in der Wohnungsbranche verfügt AMADEUS über eine fundierte Expertise sowohl hinsichtlich des Kaufs als auch der Miete von Immobilien. So müssen sich Vermieter beispielsweise an bestimmte Regeln halten und dürfen den Mietpreis nicht ohne Weiteres nach oben hin anpassen. Angesichts der steigenden Inflation und der aktuellen Preisentwicklungen informiert die AMADEUS Group über Rechte und Pflichten, die auf Vermieter und Mieter zukommen.
Dürfen Vermieter die Mieten jetzt einfach erhöhen?
In Deutschland leben rund 55 Prozent der Haushalte zur Miete. Eine Mietwohnung hat gegenüber dem Kauf einer Immobilie den Vorteil, dass sie größere Flexibilität bietet. Allerdings können die monatlichen Mietzahlungen je nach Region recht teuer ausfallen. Abhängig von der Wohnungsgröße sind in Ballungszentren wie München oder Berlin Quadratmeterpreise zwischen 10 und 20 Euro keine Seltenheit. Im Durchschnitt zahlen die Deutschen rund acht Euro pro Quadratmeter Miete für eine Wohnung, wobei der Mietpreis in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich ausfällt. Der Preis für eine Mietwohnung setzt sich zusammen aus der Nettokaltmiete, das ist die monatliche Grundmiete für eine Wohnung, den kalten Betriebskosten, das sind Gebühren für Abwasser, Versicherung sowie weitere Posten, und den warmen Betriebskosten, das sind Kosten für Heizung und Warmwasser.
"Steigen die Heizpreise infolge höherer Energiekosten, dürfen Vermieter aber nicht einfach die monatlichen Vorauszahlungen der Mietnebenkosten anheben", erklärt Dirg Parhofer, Geschäftsführer der AMADEUS Group. In der Regel ist das erst möglich, wenn die Nebenkostenrechnung im folgenden Jahr erstellt wird. Eine Mieterhöhung ist gemäß § 557 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nur dann zulässig, wenn eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. an den Mietspiegel erfolgt, eine Modernisierung ansteht oder der Mieter seinerseits sein Einverständnis gibt. Die Inflation ist dagegen kein Grund für eine außerordentliche Mieterhöhung. Zudem dürfen Vermieter bei Standard- und Staffelmietverträgen die Miete innerhalb von drei Jahren nicht über 20 Prozent, in Städten mit Wohnungsmangel nicht über 15 Prozent, anheben. Vermieter haben darauf zu achten, dass die Erhöhungen im Vorhinein im Mietvertrag festgelegt werden und den Mietspiegel nicht überschreiten. Die Mieterhöhung müssen sie beim Mieter mit einer schriftlichen Erhöhungs- oder Änderungserklärung ankündigen. Dessen Zustimmung ist allerdings nur dann erforderlich, wenn die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben wird.
Steigende Inflation gleich höhere Mietpreise durch Indexmietverträge
Während Standard- und Staffelmietverträge inflationssicher sind, sieht es bei Indexmietverträgen etwas anders aus. Denn diese orientieren sich nicht am Mietspiegel bzw. der ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern richten sich nach dem Verbraucherpreisindex (VPI), kurzum: sie sind direkt an die Inflation gekoppelt. Als Referenzwert für Indexmieten gilt aber nur der "Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland", den Mieter und Vermieter beim Statistischen Bundesamt in Erfahrung bringen können. Die Indexmieten betreffen nur wenige private Wohnungen, werden seit einigen Jahren aber immer beliebter. "Für Mieter haben Indexmietverträge den Vorteil, dass die Miete außerhalb der Anpassungen an den Preisindex nicht steigt und bei niedriger Inflation sehr günstig ist", so Parhofer. Das war immerhin in den vergangenen knapp 10 Jahren der Fall, als die Teuerungsrate lange Zeit unter zwei Prozent lag. Mit dem aktuellen Inflationshoch müssen sich Mieter auf höhere Monatsmieten einstellen, wobei derzeit nicht absehbar ist, ob die Inflationsrate weiterhin auf diesem Rekordhoch bleibt. Die Miete darf jedoch nur maximal einmal innerhalb von 12 Monaten steigen, so ist es laut § 557b BGB gesetzlich geregelt. Darüber hinaus haben Vermieter keinen Anspruch darauf, einen laufenden Mietvertrag in einen Indexmietvertrag umzuwandeln. Die Berechnung der Indexmiete erfolgt anhand der in Punkten angegebenen Indexstände des Statistischen Bundesamtes, wobei es keine Kappungsgrenzen nach oben hin gibt. "Vermieter haben bei Indexmieten unbedingt darauf zu achten, dass sie bei Indexmieten die Mietpreisbremse einhalten, wenn in dem Wohngebiet die Mietpreisbremsenverordnung gilt", gibt der AMADEUS-Geschäftsführer zu bedenken. So darf die Ausgangsmiete nicht höher als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Nachfolgende Mieterhöhungen unterliegen nicht der Mietpreisbremse.