Deutschland braucht keine neue Baugesellschaft, sondern ein Bausystem, das sich wieder rechnet. Solange wirtschaftliches Bauen kaum möglich ist, wird auch zusätzlicher Wohnraum die Ausnahme bleiben. Hier erfahren Sie, warum der Wohnungsbau vor allem an den Kosten scheitert, welche Stellschrauben die Politik übersehen hat und wie sich Neubauten deutlich günstiger und schneller realisieren ließen.
Staatlicher Wohnungsbau löst die Ursachen nicht
Der Staat engagiert sich zunehmend selbst im Wohnungsbau. Ziel ist es, mehr bezahlbare Wohnungen zu schaffen und den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten. Ein Beispiel dafür ist die BayernHeim, die vom Freistaat Bayern gegründet wurde.
2018 hatte die Staatsregierung angekündigt, bis 2025 insgesamt 10.000 neue Wohnungen zu schaffen. Laut einer Antwort auf eine Anfrage des Landtagsabgeordneten Jürgen Mistol kann die BayernHeim bis Ende 2025 jedoch lediglich rund 1.700 Wohnungen bereitstellen. Knapp die Hälfte davon entfällt auf den Ankauf bereits geplanter Projekte privater Bauträger. Bis Ende 2026 soll der Bestand auf etwa 3.700 Wohnungen wachsen. Damit bleibt die tatsächliche Entwicklung deutlich hinter dem ursprünglich formulierten Ziel zurück.
Staatliche Wohnungsbaugesellschaften erwerben kommunale Grundstücke oder kaufen Wohnungen von Bauträgern und Projektentwicklern. Anschließend entstehen Bauprojekte nach den Vorgaben der öffentlichen Hand. Das eigentliche Problem bleibt dabei jedoch bestehen: Die Rahmenbedingungen, unter denen gebaut wird, verändern sich dadurch nicht.
Öffentliche Bauprojekte verursachen häufig höhere Kosten
Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die Wirtschaftlichkeit. Öffentliche Bauvorhaben sind häufig deutlich teurer als vergleichbare Projekte privater Unternehmen. Während in der freien Wirtschaft möglichst kosteneffizient geplant und gebaut werden muss, fallen bei staatlichen Bauprojekten oftmals erheblich höhere Kosten pro Quadratmeter an.
Trotzdem sollen die Wohnungen später zu günstigen Mieten angeboten werden. Die entstehende Finanzierungslücke verschwindet dadurch jedoch nicht. Vielmehr muss sie dauerhaft ausgeglichen werden – letztlich über öffentliche Mittel und damit durch die Steuerzahler.
Dass die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ein entscheidender Faktor sind, zeigen auch die aktuellen Zahlen zum Wohnungsbau. 2025 wurden 206.586 Wohnungen fertiggestellt, während sich der sogenannte Bauüberhang auf 760.700 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Einheiten belief. Zudem erloschen im selben Jahr 35.700 Baugenehmigungen – so viele wie seit 2002 nicht mehr. Die Zahl der Fertigstellungen sank um 18 Prozent, während die durchschnittliche Zeit zwischen Genehmigung und Fertigstellung auf 27 Monate stieg. 2020 waren es noch 20 Monate.
Damit wird ein wesentliches Problem deutlich: Es fehlt nicht allein an genehmigten Projekten oder Unternehmen, die bauen könnten. Hunderttausende Wohnungen verfügen bereits über eine Genehmigung, werden aber dennoch nicht fertiggestellt, weil sich viele Vorhaben unter den aktuellen Bedingungen wirtschaftlich nicht umsetzen lassen. Eine zusätzliche staatliche Wohnungsbaugesellschaft verändert diese Rahmenbedingungen zunächst nicht.
Hinzu kommt, dass auch staatliche Baugesellschaften auf bestehende Förderprogramme zurückgreifen. So werden beispielsweise KfW-Mittel oder einkommensorientierte Förderungen auch für öffentliche Wohnungsbauprojekte beantragt. Damit konkurrieren staatliche und private Akteure um dieselben begrenzten Fördertöpfe.
Gerade weil die verfügbaren Mittel begrenzt sind und Programme zudem kurzfristig verändert oder gestoppt werden können, wird dieser Wettbewerb problematisch. Für private Bauherren und Projektentwickler erschwert sich dadurch die Planung zusätzlich: Sie müssen nicht nur damit rechnen, dass Fördertöpfe ausgeschöpft sind, sondern auch damit, dass Programme während der Projektentwicklung verändert werden oder vollständig entfallen.
Die Privatwirtschaft gerät weiter unter Druck
Bereits heute kämpfen viele Unternehmen der Bau- und Immobilienbranche mit gestiegenen Baukosten, hohen Finanzierungskosten und einer unsicheren Förderlandschaft. Wenn öffentliche Gesellschaften zusätzlich Grundstücke erwerben und Fördermittel in Anspruch nehmen, verschärft sich diese Situation weiter.
Im Ergebnis konkurriert der Staat mit privaten Marktteilnehmern um Flächen, Fördergelder und Baukapazitäten. Gleichzeitig sinken die Chancen privater Bauträger, wirtschaftliche Projekte umzusetzen. Dadurch entstehen nicht zwangsläufig mehr Wohnungen – vielmehr verschiebt sich lediglich, wer sie baut.
Gerade in einem Markt, der ohnehin unter Druck steht, kann diese Entwicklung dazu führen, dass private Investitionen weiter zurückgehen. Langfristig würde dadurch genau der Teil des Wohnungsbaus geschwächt, der den Großteil neuer Wohnungen errichtet.
Verlässliche Rahmenbedingungen wären wirkungsvoller
Statt selbst verstärkt als Bauherr aufzutreten, könnte die öffentliche Hand an anderer Stelle ansetzen. Viele Projekte scheitern heute nicht am fehlenden Interesse von Investoren, sondern an den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen. Entscheidend wäre deshalb, die Kosten des Bauens insgesamt zu senken und Projekte wieder verlässlich kalkulierbar zu machen.
Auch ein Blick auf die Kosten zeigt, dass staatlicher Wohnungsbau allein keine günstige Lösung garantiert. Bei einer staatlichen Wohnungsbaugesellschaft liegt die Gesamtinvestition nach den vorliegenden Zahlen bei rund 5.680 Euro je Quadratmeter. Damit liegt sie deutlich über den rund 3.000 Euro je Quadratmeter reiner Baukosten, die der Bund als Zielgröße anpeilt. Zwar sind beide Werte nicht unmittelbar vergleichbar, weil die Gesamtinvestition weitere Kostenbestandteile umfasst. Gleichzeitig wird daran aber deutlich, dass selbst niedrige reine Baukosten nur einen Teil der tatsächlichen Projektkosten ausmachen: Grundstück, Erschließung und Baunebenkosten kommen zusätzlich hinzu.
Umso wichtiger sind Rahmenbedingungen, die an mehreren Stellen gleichzeitig ansetzen. Steigende Baukosten, umfangreiche Vorschriften, langwierige Genehmigungsverfahren und immer wieder veränderte Förderprogramme erschweren derzeit eine verlässliche Planung. Besonders problematisch sind kurzfristige Änderungen bei Förderungen. Werden Programme zunächst angekündigt und anschließend innerhalb kurzer Zeit gestoppt, entsteht für Bauherren, Banken und Projektentwickler erhebliche Unsicherheit.
Verlässlichere Förderbedingungen, schnellere Genehmigungen und einfachere Bauvorschriften könnten dagegen dazu beitragen, Projekte wieder wirtschaftlich umsetzbar zu machen. Der entscheidende Ansatz wäre damit nicht allein, dass der Staat zusätzliche Wohnungen selbst baut, sondern dass Bauen insgesamt wieder günstiger und besser kalkulierbar wird.
Entscheidend ist, dass sich Bauen wieder lohnt
Mehr Wohnraum entsteht nicht automatisch durch zusätzliche staatliche Baugesellschaften. Entscheidend ist vielmehr, ob Bauprojekte wirtschaftlich umgesetzt werden können. Solange hohe Kosten, unsichere Förderbedingungen und aufwendige Genehmigungsverfahren viele Vorhaben unrentabel machen, bleibt das Angebot an neuen Wohnungen begrenzt.
Deshalb liegt der wichtigste Hebel nicht im Ausbau staatlicher Bautätigkeit, sondern in besseren Rahmenbedingungen. Wenn wirtschaftliches Bauen wieder möglich wird, entstehen automatisch mehr Projekte. Davon profitieren private Bauherren, Investoren und letztlich auch Wohnungssuchende, weil mehr Wohnraum geschaffen werden kann – und das dauerhaft.