Hohe Zinsen und teure Modernisierungen erschweren den Verkauf älterer Mehrfamilienhäuser. Besonders Gebäude mit erheblichem Sanierungsbedarf finden oft nur wenige Interessenten. Während Eigentümer an früheren Preisvorstellungen festhalten, rechnen Käufer wegen der gestiegenen Kosten vorsichtiger.
Für Investoren mit Kapital und Erfahrung können sich dadurch Chancen ergeben. Allerdings ist nicht jedes renovierungsbedürftige Haus ein lohnendes Geschäft. Entscheidend ist, ob sich die Immobilie zu vertretbaren Kosten entwickeln und anschließend wirtschaftlich nutzen lässt.
Warum Verkäufer beim Preis nachgeben
Bei älteren Mietshäusern liegen die Erwartungen beider Seiten häufig weit auseinander. Manche Eigentümer orientieren sich noch an Angeboten aus einer Zeit, in der Kredite deutlich günstiger waren. Heute müssen Interessenten neben höheren Zinsen auch mögliche Ausgaben für energetische Maßnahmen und die Erneuerung von Wohnungen berücksichtigen. Dadurch sinkt der Betrag, den sie für den Erwerb aufbringen können.
Zudem scheitern Kaufvorhaben mitunter an der Finanzierung. Banken müssen von der Tragfähigkeit des Projekts überzeugt sein, während Käufer genügend Mittel für die anstehenden Arbeiten benötigen. Wer beides nachweisen kann, trifft deshalb auf weniger Konkurrenz. Bleibt eine Immobilie länger am Markt, sind Verkäufer unter Umständen bereit, ihre Forderung zu reduzieren. Ein Nachlass lohnt sich für den Käufer jedoch nur, wenn er die Belastungen angemessen berücksichtigt.
Welche Probleme beherrschbar sind
Ein sanierungsbedürftiges Gebäude muss nicht unrentabel sein. Auch größere Eingriffe können sich rechnen, sofern der Einstiegspreis niedrig genug ausfällt und die spätere Nutzung ausreichende Einnahmen verspricht. Vor dem Kauf sollte deshalb klar sein, welche Arbeiten notwendig sind und wie teuer sie voraussichtlich werden.
Anders sieht es bei rechtlichen Hindernissen aus. Soll ein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufgeteilt und einzeln verkauft werden, können Aufteilungsbeschränkungen das Vorhaben erschweren oder ausschließen. Bei denkmalgeschützten Immobilien wiederum begrenzen Auflagen möglicherweise die geplanten Umbauten. Zusätzliche Genehmigungen kosten Zeit und können den Aufwand erhöhen. Investoren müssen daher prüfen, ob sich ihre Pläne überhaupt verwirklichen lassen.
Auf die Einnahmen kommt es an
Für die Kalkulation zählen nicht nur Kaufpreis und Baukosten. Auch die Zinsbelastung sowie bestehende Mietverhältnisse bestimmen, welcher Ertrag am Ende übrig bleibt. Deshalb ist zu klären, wie hoch die gegenwärtigen Einnahmen ausfallen und ob sich die Mieten rechtlich zulässig und am Standort realistisch entwickeln lassen.
Leerstehende Wohnungen können dabei interessant sein. Sie bringen zunächst kein Geld ein, lassen sich aber oft leichter umfassend modernisieren. Anschließend kommt eine Neuvermietung infrage. Ob sich dieser Weg auszahlt, hängt von der Höhe der Investitionen und den künftig erzielbaren Mieten ab. Wer nur mit steigenden Einnahmen rechnet und die Ausgaben unterschätzt, riskiert eine Fehleinschätzung.
Ein Beispiel aus Wiesbaden
Wie anspruchsvoll solche Vorhaben sein können, zeigt ein geplanter Kauf in Wiesbaden. Das betreffende Mehrfamilienhaus besteht aus einem Vorder- und einem Hinterhaus. Das Vorderhaus steht leer und benötigt eine umfangreiche Sanierung. Im Hinterhaus sind einzelne Einheiten bislang nicht genehmigt; auch für die Nutzung des Vorderhauses als separate Wohnungen fehlen noch vollständige Genehmigungen.
Der Investor will die offenen Fragen klären, das Objekt in Eigentumswohnungen aufteilen und vier Wohnungen mit einem Sanierungskonzept weiterverkaufen. Ob das gelingt, hängt unter anderem von den behördlichen Entscheidungen ab.
Auch der Preis war umstritten. Nach Angaben des Investors hatte der Verkäufer zunächst deutlich mehr verlangt. Frühere Angebote führten offenbar zu keinem Abschluss. Erst durch Verhandlungen rückte ein Erwerb zu Bedingungen in Reichweite, unter denen der Interessent das Projekt finanzieren und entwickeln möchte. Der Kauf ist noch nicht abgeschlossen.
Das Beispiel zeigt, weshalb gerade schwierige Immobilien Verhandlungsspielraum bieten können. Doch ein niedriger Preis allein macht noch keine rentable Anlage. Erst wenn die Genehmigungen erreichbar, die Arbeiten finanzierbar und die späteren Einnahmen realistisch sind, kann sich der Erwerb auszahlen.
Über Etem Kalyon:
Etem Kalyon ist Geschäftsführer der Kalyon Immobilien GmbH und spezialisiert auf die Entwicklung von Wohnimmobilien. Gemeinsam mit seinem Team kauft und optimiert er Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnungsportfolios. Er begleitet den gesamten Prozess von Ankauf und Finanzierung bis zur Sanierung und Vermietung. Zuvor war er im Investmentbanking und Private Equity tätig. Sein Fokus liegt auf wirtschaftlich nachhaltigen Immobilieninvestments. Weitere Informationen unter: https://www.kalyonimmobilien.de/