Das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 1. Februar 2012 zur Abrechnung der Heizkosten hat für viel Aufmerksamkeit gesorgt. Die Karlsruher Richter haben entschieden, dass Vermieter mit der Heizkostenabrechnung nur die tatsächlich entstandenen Brennstoffkosten an die Bewohner weiterreichen dürfen.
Vermieter und Verwalter sollten laut Minol die Heizkostenabrechnung für den gleichen Zeitraum (hier Januar 2011 bis Dezember 2011) ausstellen, für den auch der Energieversorger die Erdgas- oder Fernwärmerechnung schickt. So können sie der Heizkostenabrechnung die tatsächlichen Brennstoffkosten zugrunde legen. Bild: Minol
Mit dem Urteil vom 01.02.2012 verneint der Bundesgerichtshof die Zulässigkeit der Abrechnung
nach dem Abflussprinzip im Anwendungsbereich
der Heizkostenverordnung.
Der Bundesgerichtshof hat heute eine Entscheidung zur Frage getroffen, ob eine Heizkostenabrechnung nach dem sogenannten Abflussprinzip den Anforderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) entspricht.
Die Klägerin verlangt von den beklagten Mietern die Nachzahlung von Heizkosten für die Jahre 2007 und 2008. Bei den dieser Forderung zugrundeliegenden Heizkostenabrechnungen wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt. Die Parteien streiten – unter anderem – um die Frage, ob die Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht. Das Berufungsgericht hat dies verneint, und angenommen, die Beklagten seien aus diesem Grund berechtigt, den auf sie entfallenden Heizkostenanteil gemäß § 12 HeizkostenV** um 15 % zu kürzen.
Die dagegen gerichteten Revisionen beider Parteien hatten Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV* sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe". Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.
Der Senat hat weiter entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung nach § 12 HeizkostenV* ausgeglichen werden kann. Denn diese Vorschrift betrifft nur den Fall, dass über die Kosten des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Um einen derartigen Abrechnungsfehler ging es im Streitfall nicht.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden; dort wird die Klägerin Gelegenheit haben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachzuholen.
*§ 7 HeizkostenV: Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme
…
(2) Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung,
…
** § 12 HeizkostenV: Kürzungsrecht, Übergangsregelung
(1) Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen. ...
Urteil vom 1. Februar 2012 - VIII ZR 156/11
AG Königstein - Urteil vom 09. September 2010 - 21 C 204/10 (19)
LG Frankfurt/Main - Urteil vom 12. April 2011 - 2-17 S 128/10
Was genau dieses Urteil
bedeutet und wie es sich konkret auswirkt, erklärt Frank Peters, Abrechnungsexperte
beim Energiedienstleister Minol: „Ein Vermieter darf seinen
Mietern nur den tatsächlich verbrauchten Brennstoff, etwa Erdgas oder
Fernwärme, in Rechnung stellen. In der Praxis heißt das, der Vermieter
muss warten, bis der Energieversorger den entsprechenden Zähler des
Hauses abgelesen hat und ihm die Gas- oder Fernwärmerechnung zuschickt.
Erst dann darf er diese Kosten mit der Heizkostenabrechnung an
die einzelnen Haushalte weiterreichen.“
Oft gibt es dabei das Problem, dass der Abrechnungszeitraum des Energieversorgers
nicht mit dem Abrechnungszeitraum für die Heizkostenabrechnung
übereinstimmt. Ein Beispiel: Ein Stadtwerk rechnet nach dem
traditionellen Gaswirtschaftsjahr ab. Es schickt dem Vermieter die Erdgasrechnung
für das Haus immer im Herbst, zuletzt für den Zeitraum Oktober
2010 bis September 2011. Bei der Heiz- und Betriebskostenabrechnung
richtet sich der Vermieter jedoch nach dem Kalenderjahr. Erstellt er also
Anfang 2012 die Heizkostenabrechnung für das Jahr 2011, fehlen ihm die
tatsächlichen Brennstoffkosten für die Monate, die sich nicht mit der Erdgasrechnung
überschneiden: Oktober 2011 bis Dezember 2011. Um die
Heizkosten dennoch zeitnah abrechnen zu können, hat er diesen Kostenanteil bisher aus den Pauschalzahlungen abgeleitet, die die Bewohner in
den drei Monaten an das Stadtwerk geleistet haben. Weil für die pauschalen
Vorzahlungen aber der Verbrauch des Vorjahres maßgeblich ist, ist
diese Praxis nach dem aktuellen BGH-Urteil nicht mehr zulässig. Der Vermieter
muss vom Stadtwerk die tatsächliche Erdgasrechnung für die fehlenden
drei Monate erhalten – das wäre erst im Herbst 2012. Dann jedoch
muss es schnell gehen: Für Heizkostenabrechnungen gilt schließlich die
Ein-Jahres-Frist.
Wie lässt sich dieses Dilemma am besten lösen?
„Wir
empfehlen Vermietern und Verwaltern, auf identische Zeiträume in der
Brennstoffrechnung und in der Betriebskostenabrechnung zu achten“, sagt
Frank Peters. „In einem ersten Schritt sollten sie den Erdgas- oder Fernwärmelieferanten
auffordern, seinen Abrechnungszeitraum der Betriebskostenabrechnung
anzupassen. Falls das nicht möglich ist, empfehlen wir
den umgekehrten Weg: die Betriebskostenabrechnung des Hauses so zu
gestalten, dass sie den Zeiträumen des Wärmeversorgers entspricht.“