Hausverwalter haben heutzutage vor allem kaufmännische, jedoch auch technische Aufgaben zu lösen. Der Hauptunterschied zu Vermietern besteht darin, dass sie meist nicht eigenen, sondern fremden Raum vermieten.
Immobilienverwalter betreuen oft Wohnungen, zuweilen auch ganze Häuser mit mehreren Einheiten. Es handelt sich zunächst um
- Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs)
- andere Eigentumswohnungen
- Miethäuser
- gewerbliche Immobilien
Welche rechtlichen Grundlagen gibt es?
Die komplexen Aufgaben des Hausverwalters unterliegen per se keiner gesetzlichen Vorschrift. Sie müssen demnach in einem Vertrag zwischen dem Haus- oder Wohnungseigentümer und dem Verwalter festgelegt werden. Dennoch sind gewisse rechtliche Rahmenbedingungen (Rechte und Pflichten) einer solchen Person in den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WoEigG) festgelegt. Ferner greifen bei der Immobilienverwaltung teilweise die Regelungen der Teilungserklärung, das bürgerliche Gesetzbuch (BGB) und die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.
Kaufmännische Aufgaben
Der Hauptteil der Aufgaben eines Hausverwalters besteht für gewöhnlich in der Regelung zahlreicher kaufmännischer Angelegenheiten. Da diese Aufgaben sich häufig ändern, gesetzlich nur rudimentär festgelegt sind und sich individuell unterscheiden, muss ein Immobilienverwalter einen guten Überblick haben. Bei der Organisation helfen den Zuständigen lizenzierte Programme wie die hausverwalter-Reihe von Software-Hersteller Lexware. Der Vorteil solcher Programme ist die automatische Aktualisierung für wichtige gesetzliche Neuerungen. Dies kann beispielsweise Mietrechtsänderungen oder die zum 1. Februar 2014 verpflichtend durchgeführte SEPA-Umstellung (Lastschriften, Kontonummern, Überweisungen) betreffen.
Sehr wichtig ist für die verantwortliche Person das Thema Miete. Derzeit wird in Deutschland über eine Deckelung der Mieten gestritten, was zu einer weiteren, entscheidenden Neuerung führen könnte. In kaum einem anderen Land in Europa leben so viele Leute zur Miete wie in der Bundesrepublik. Der Immobilienverwalter
- nimmt die Miete ein
- verwaltet den Mietzins
- Miethäuser
- passt die Miete an
Gemäß Vertrag mit dem Eigentümer oder den Eigentümern führt er gefasste Beschlüsse durch. Verletzen Dritte die Vereinbarungen, kann er gerichtlich oder außergerichtlich die Ansprüche des Gremiums oder seines Vertragspartners gegen sie durchsetzen.
Ein weiterer wichtiger Teil seiner Aufgaben besteht darin, Jahres- oder Nebenkostenabrechnungen zuverlässig durchzuführen. Für die Laufzeit des Vertrages übernimmt er die Bezahlung für Dienste wie Wasser, Strom oder Abfall. Er wertet diese Zahlen und Statistiken in einer Übersicht für die Vertragslaufzeit aus („Reporting“), die der Immobilienverwalter den Vertragspartnern oder dem Vertragspartner vorlegen muss.
Neben dem finanziellen Rückblick obliegt dem Verwalter zudem die Planung für die Zukunft, beziehungsweise das Budget. Bei gewerblichen Objekten, bei denen immer häufiger seine Aufgaben von Facility- oder Property-Managern übernommen werden, ist häufig auch eine Nachbewertung der Immobilien notwendig.
Technische Aufgaben
Bei kleineren Einheiten kann ein Hausverwalter die technischen Aufgaben oft noch zusätzlich erledigen. Meist ist aber dafür ein Hausmeister zuständig, der im Gebäude ansässig ist und nicht mit dem Verwalter verwechselt werden darf.
Zunächst hat letzterer dafür zu sorgen, dass alle Einrichtungen des Hauses wie
oder ähnliches funktionieren. Er kontrolliert die Dienstleistungen, bei größeren Objekten beispielsweise die Reinigung oder die Pflege des Gartens.
Zudem kümmert er sich um die Instandhaltung aller elektrischen oder sanitären Einrichtungen. Dazu sind regelmäßige Inspektionen und eine sachgemäße Wartung unerlässlich. Konkrete Modernisierungsbeschlüsse, beispielsweise das Einsetzen neuer Fenstergläser oder ähnliches, hat er ebenfalls umzusetzen.
Schlussendlich kontrolliert er auch die Mieter selbst, da er sowohl die Wohnungsabnahme bei Auszügen wie auch die Neuvermietungen (und entsprechend, Wohnungspräsentationen) meist selbst durchführt. Letztere Aufgaben können allerdings auch von Maklern durchgeführt werden.