Das Wohnen in einem denkmalgeschützten Haus kann reizvoll sein. Interessenten sollten jedoch daran denken, dass solche Häuser an die Lebensweise in früheren Zeiten erinnern sollen und bei der Sanierung verschiedene rechtliche Auflagen zu beachten sind. Da die Sanierung dem Werterhalt der Immobilie dient, kann sie auf verschiedene Weise gefördert werden. Bevor eine Sanierung erfolgt, sollte ein Sachverständiger konsultiert werden, der über die verschiedenen Möglichkeiten berät.
Bild: adobe.stock / khorixas
Denkmalgeschützte Gebäude versprühen den Charme vergangener Zeiten und weisen oft liebenswerte Details auf. Mit dem Luxus und Komfort moderner Wohngebäude können sie nicht mithalten. Um den Wohnkomfort zu steigern und den Wert der Immobilie zu erhalten, kommen Käufer denkmalgeschützter Gebäude nicht um die Sanierung herum. Damit der altehrwürdige Charme solcher Gebäude erhalten bleibt, bedarf die Sanierung einer sorgfältigen Planung. Rechtliche Auflagen müssen erfüllt werden. Die energetische Sanierung ist notwendig, um eine gute Energiebilanz zu erzielen und die CO2-Emission zu reduzieren. Das neue Gebäudeenergiegesetz legt die energetischen Vorgaben für beheizte oder klimatisierte Gebäude fest. Der Rat eines Sachverständigen, der sich mit denkmalgeschützten Gebäuden auskennt, ist vor einer Sanierung unverzichtbar. Der Sachverständige informiert darüber, welche Maßnahmen möglich sind und welche Förderungen gewährt werden können.
Zustimmung der Denkmalbehörde für die Sanierung erforderlich
Wer ein denkmalgeschütztes Gebäude sanieren möchte, muss beachten, dass der Bauzustand des Gebäudes erhalten bleibt, in dem es in die Denkmalschutzliste aufgenommen wurde. Da solche Häuser unter Schutz des Denkmalamtes stehen, dürfen Umbau- und Sanierungsmaßnahmen nur mit Zustimmung der unteren Denkmalschutzbehörde erfolgen. Ein auf Denkmalschutz spezialisierter Architekt muss als Sachverständiger hinzugezogen werden, wenn ein Umbau oder eine Sanierung erfolgen soll. Er berät von der Planung bis zur Ausführung der Maßnahmen. Mitarbeiter der Unteren Denkmalbehörde beantworten Fragen zur Bautechnik und Gestaltung des Hauses.
Die Wiederherstellung des Ursprungszustandes des Hauses wird nicht verlangt. Eine Möglichkeit der energetischen Sanierung ist beispielsweise die Dämmung von Fachwerksfassaden von innen. Bevor mit der Sanierung begonnen wird, muss ein Sanierungskonzept erstellt werden, das von der Denkmalschutzbehörde geprüft wird. Die historische Bausubstanz muss möglichst geschont werden, um das historische Erscheinungsbild des Gebäudes zu erhalten.
Für die Modernisierung oder Sanierung denkmalgeschützter Gebäude wird ein Bauantrag an das Bauamt gestellt. In der Regel leitet das Bauamt den Antrag an das Denkmalamt weiter. Trotzdem sollten Eigentümer selbst das Denkmalamt informieren. Erfolgt das nicht oder wird vorsätzlich gegen den Denkmalschutz verstoßen, drohen herbe Bußgelder.
Energetische Sanierung denkmalgeschützter Gebäude und das neue Gebäudeenergiegesetz
Bild: adobe.stock / Jürgen Fälchle
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist seit 1. November 2020 in Kraft und legt die energetischen Vorgaben an beheizte und klimatisierte Gebäude fest. Es hat Energieeinsparverordnung (EnEV), Energieeinsparungsgesetz (EnEG) und Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) abgelöst und in einer Vorschrift gebündelt. Für Neubauten sind die Mindestanforderungen, verglichen mit den vorherigen Verordnungen, nahezu gleichgeblieben. Für die bauliche Hülle wurden die Vorschriften gelockert. Das neue Gesetz bezieht sich vorrangig auf Heizungstechnik und Wärmedämmstandards von Gebäuden. Zur Ermittlung des Energiehaushalts von Gebäuden werden Raumheizung und -kühlung, Warmwassererzeugung und Lüftungsanlagen sowie der zum Betrieb dieser Anlagen erforderliche Strom herangezogen. Ein Gebäude muss Mindestanforderungen zur Minimierung von Wärmebrücken und zum Luftaustausch erfüllen. Wärmebrücken entstehen vor allem an denkmalgeschützten Gebäuden aufgrund mangelnder Dämmung. Das Gesetz enthält auch Anforderungen an Klimatechnik und Hitzeschutz für den Sommer.
Umsetzung des GEG bei denkmalgeschützten Gebäuden
Wer ein denkmalgeschütztes Haus kauft, um es selbst zu bewohnen, muss innerhalb von zwei Jahren die Anforderungen des neuen GEG umsetzen. Öl- und Gasheizkessel mit einer Heizleistung von 4 bis 400 kW, die älter als 30 Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. In unbeheizten Räumen müssen neue Heizungs- und Warmwasserrohre gedämmt werden, um Wärmeverluste zu verhindern. Weisen die obersten Geschossdecken zu den unbeheizten Dachräumen keinen Mindestwärmeschutz mit einer Wärmedämmung von mindestens vier Zentimetern auf, ist eine nachträgliche Dämmung erforderlich. Bei Holzbalkendecken, wie sie in denkmalgeschützten Gebäuden häufig vorhanden sind, müssen die Hohlräume mit Dämmstoff gefüllt werden. Alternativ dazu kann eine Dämmung des darüber liegenden Daches erfolgen.
Das GEG sieht für denkmalgeschützte Gebäude zwei Ausnahmen vor: Eine Dämmung von Geschossdecken, Dächern und Außenwänden ist nicht erforderlich, wenn der Aufwand dafür unverhältnismäßig hoch ist oder wenn die Substanz oder das Erscheinungsbild dadurch beeinträchtigt werden.
Möglichkeiten der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude
Bild: adobe.stock / finecki
Bei der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gilt es, die Immobilie mit einem möglichst geringen Energieaufwand zu beheizen und die CO2-Emissionen gering zu halten. Oft sind solche Altbauten nur schlecht isoliert. Eine energetische Sanierung bedeutet eine nachhaltige Veränderung der vorhandenen Bausubstanz. Erneuerbare Energien können in Form von Erdwärme genutzt werden. Denkbar sind oberflächennahe Systeme oder Systeme mit Tiefenbohrungen.
Für die Wärmedämmung der Fassade eignet sich ein Dämmputz auf der Außen- oder Innenseite des Gebäudes, wenn die denkmalgeschützte Optik nicht beeinträchtigt wird. Eine Innendämmung der Außenwände ist eine Alternative zur Außendämmung, doch führt sie zu Flächenverlusten im Gebäude. Zur Minimierung von Wärmeverlusten zum Keller oder Erdreich kann eine Dämmung unter dem Erdgeschossfußboden erfolgen. Eine Dämmung der obersten Geschossdecke ist auf oder unter dem Dielenboden möglich.
Um Wärmeverluste an Fenstern und Türen zu minimieren, können die vorhandenen Fenster und Türen instandgesetzt werden. Eine Wärmeschutzverglasung kann eingebaut werden, wenn der ursprüngliche Charakter der Fenster erhalten bleibt.
Förderungsmöglichkeiten für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude
Um die Bausubstanz denkmalgeschützter Gebäude zu erhalten oder die Energetik zu verbessern, ist eine Sanierung häufig unumgänglich. Besitzer solcher Gebäude können für die Sanierung verschiedene Förderungen beanspruchen.
Förderungen von der KfW
Für Kauf und Sanierung denkmalgeschützter Gebäude vergibt die KfW zinsgünstige Darlehen. Der Kredit Effizienzhaus Denkmal kann bis zu 120.000 Euro gewährt werden. Er ist mit 25 Prozent Tilgungszuschuss oder 30 Prozent Investitionszuschuss möglich. Wird im Zuge der Sanierung eine neue Heizungsanlage mit Nutzung Erneuerbarer Energien eingebaut und werden mindestens 55 Prozent des Energiebedarfs damit gedeckt, kann der Kredit Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien-Klasse mit bis zu 150.000 Euro vergeben werden. Er kann mit 30 Prozent Tilgungszuschuss oder 45.000 Euro Investitionszuschuss gewährt werden. Ein Energie-Experte mit Qualifikation für den Denkmalschutz kann darüber informieren, welche Genehmigungen erforderlich sind und welcher Kredit der KfW für das Vorhaben geeignet ist.
Weitere Möglichkeiten für die Förderung
Neben der KfW können auch verschiedene Stiftungen Förderungen für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gewähren. Die Voraussetzungen für solche Förderungen variieren abhängig vom Bundesland. Die Untere Denkmalschutzbehörde kann über die Fördermöglichkeiten informieren. Informationen über Fördermöglichkeiten erhalten Sanierer auch über die Deutsche Stiftung Denkmalschutz oder die Landesdenkmalämter.
Steuerliche Vorteile bei der Sanierung denkmalgeschützter Gebäude
Eigentümer denkmalgeschützter Häuser können für die Sanierung steuerliche Vorteile genießen. Wird das Haus selbst genutzt, können die Eigentümer zehn Jahre lang jährlich 9 Prozent der Modernisierungskosten steuerlich absetzen. Das betrifft alle Kosten, die zum Denkmalerhalt und der energetischen Sanierung dienen. Vermieter denkmalgeschützter Gebäude können in den ersten acht Jahren jährlich 9 Prozent der Modernisierungskosten und in den folgenden vier Jahren jährlich 7 Prozent der Kosten von der Steuer absetzen.
Fazit
Die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude erfordert die Genehmigung der Unteren Denkmalschutzbehörde. Ein Sachverständiger muss über die Möglichkeiten beraten und ein Sanierungskonzept erarbeiten. Die energetische Sanierung spielt bei denkmalgeschützten Gebäuden eine wichtige Rolle. Häufig mangelt es an der ausreichenden Dämmung. Eine Dämmung der Außenwände kann von innen erfolgen. Die äußere Dämmung ist möglich, wenn die Optik nicht beeinträchtigt wird. Auch die Dämmung von Geschossdecken dient der energetischen Sanierung nach dem neuen Gebäudeenergiegesetz. Der Austausch der Heizung muss erfolgen, wenn die vorhandene Heizung älter als 30 Jahre ist.
Für die Sanierung denkmalgeschützter Gebäude gibt es verschiedene Fördermöglichkeiten. Eine Förderung in Form eines Kredits kann bei der KfW beantragt werden. Je nach Bundesland werden auch von Stiftungen unterschiedliche Förderungen gewährt. Die Sanierungskosten sind teilweise steuerlich absetzbar.