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News vom 14.02.2023

Immobilien-Prozesse um Dächer, Kamine und Antennen

Der Blick nach oben

Manchmal ist es nötig, dass sich der Blick von Eigentümern, Mietern und Verwaltern einer Immobilie nach oben richtet. Dorthin, wo man vielleicht sonst gar nicht so oft schaut. Aber ein undichtes Dach oder die Blendwirkung eines Solardachs auf die Nachbarn können zu großen Folgeproblemen führen.

Bild: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)
Bild: Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen (LBS)

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat für seine Extra-Ausgabe einige Urteile deutscher Gerichte zu diesem Themenkreis gesammelt.

Zu den wichtigsten Maßnahmen für die Sicherheit eines Hauses gehört es, dass der Schornsteinfeger in regelmäßigen Abständen eine Feuerstättenschau durchführt, also Rauch- und Abgasrohre, Schornsteine und eben die Feuerstätte selbst kontrolliert. Zu diesem Zweck müssen ihn Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft Eingang zu ihren Räumlichkeiten gewähren, urteilte das Verwaltungsgericht Berlin (Aktenzeichen 8 L 183.16). Es ist nicht erlaubt, ihn bei der Ausführung seiner Arbeiten zu filmen, denn das würde seine Persönlichkeitsrechte verletzen.

Im Zuge der gewünschten Energiewende bringen Gesetzgeber und Gerichte sehr viel Verständnis für die Errichtung von Solaranlagen auf. Wenn allerdings Nachbarn durch die Blendwirkung von Solarzellen in ihrem Alltag extrem gestört werden, kann eine andere Ausrichtung erforderlich sein. Das Landgericht Frankenthal (Aktenzeichen 9 O 67/21) verurteilte den Betreiber einer Solaranlage dazu, die sehr starke Blendung (eine Stunde täglich, von April bis September) in Richtung Garten, Terrasse, Wohn- und Esszimmer der Nachbarn durch ein Neujustieren zu vermeiden.

Höchst unangenehm wird es für die Bewohner eines Hauses, wenn dessen Dach undicht ist. Eindringendes Regenwasser kann für größte Schäden an dem Objekt selbst und an der Einrichtung sorgen. Aus diesem Grund ist ein Vermieter verpflichtet, schnellstmöglich einzuschreiten, wenn nach einer Dachsanierung Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt. Unterlässt der Verantwortliche solche Sicherungsmaßnahmen, kann er nach Überzeugung des Amtsgerichts Berlin-Schöneberg (Aktenzeichen 17 C 125/21) durch eine einstweilige Verfügung dazu gezwungen werden.

Immer wieder gibt es Debatten über die Anbringung von Parabolantennen. Wenn ein Mieter ein solches Objekt an der Innenseite seines Balkons anbringt, dann kann ihm das nicht untersagt werden, weil die Rechte des Eigentümers nicht nennenswert beeinträchtigt werden. Das Amtsgericht München (Aktenzeichen 412 C 11331/15) gestand einem irakischen Staatsbürger eine solche Antenne zu. Es handle sich um einen kleinen Gegenstand, der (im fünften Stockwerk) von außen nur mit Mühe wahrnehmbar sei.

Getrenntlebende Eheleute müssen sich die Kosten für die Sanierung des Dachs des gemeinsamen Hauses teilen, wenn die Arbeiten in gegenseitigem Einvernehmen in Auftrag gegeben wurden oder wenn die Sanierung notwendig ist. Letzteres ist etwa dann der Fall, wenn das Dach undicht ist und es bereits zu einem Wassereintritt gekommen ist. Hier hatte ein Auftrag lediglich des einen getrenntlebenden Ehepartners vorgelegen, was das Oberlandesgericht Brandenburg (Aktenzeichen 9 UF 29/15) für ausreichend hielt.

Ein "außergewöhnliches Naturereignis", auch als höhere Gewalt bezeichnet, führt dazu, dass eine Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen in der Regel ausfällt. Denn es fand keine Pflichtverletzung statt. Das Landgericht Dortmund (Aktenzeichen 11 S 72/16) musste am konkreten Beispiel (Ablösung von Teilen eines Gebäudes) entscheiden, wann dies gegeben sei. Eine Sturmstärke von 13 Beaufort reiche noch nicht aus, es müsse eine Stärke von 14 Beaufort an aufwärts sein.

Ein saniertes Dach muss nicht nur dicht, sondern auch standsicher sein. Das gilt selbst dann, wenn der Auftraggeber dem bauausführenden Architekten eine bestimmte Ausführungsart im Leistungsverzeichnis vorgegeben hat, mit der sich der geschuldete Erfolg nicht vereinbaren lässt. Hier ging es um einen Dachstuhl, der vom Holzbock befallen war. Der Architekt hätte nach Ansicht des Oberlandesgerichts Saarbrücken (Aktenzeichen 4 U 140/14) einen Holzschutzfachmann hinzuziehen müssen. Weil er das nicht tat, war sein Werk mangelhaft.

Nicht nur die Funktionalität und technische Ausgereiftheit eines Bauwerks sind entscheidend, sondern auch das äußere Erscheinungsbild. Ein Auftragnehmer hatte nicht beachtet, dass die Dachstühle verschiedener Gebäudeteile eine identische Höhe haben sollten. Im Prozess ging es darum, ob ein ausstehender Werklohn in Höhe von rund 8.000 Euro bezahlt werden müsse. Das Oberlandesgericht Düsseldorf (Aktenzeichen 21 U 23/14) verneinte dies.

Der Sachverstand eines Bauherrn spielt im Streitfall eine große Rolle - vor allem, wenn geklärt werden muss, ob die Aufklärung über bestimmte Probleme am Bau ausreichend war. In einem Zivilprozess ging es um das Risiko des Eindringens von Flugschnee und Treibregen unter einen Dachaufbau. Das Oberlandesgericht Schleswig (Aktenzeichen 12 U 8/18) stellte fest, wenn der Bauherr ohnehin schon besonders gut über die zu Grunde liegende technische Materie informiert sei, dann bedürfe es keiner gesonderten Aufklärung dazu.

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