Beim Abschluss von Bau- oder Kaufverträgen, insbesondere bei Fertighausanbietern oder Bauträgern, stößt man häufig auf den Begriff „schlüsselfertiges Haus“. Neben „schlüsselfertig“ tauchen aber auch Formulierungen wie „bezugsfertig“ oder „wohnkomplett“ auf. Obwohl diese Begriffe ähnlich klingen, gibt es bestimmte Unterschiede, die Bauherren kennen sollten, um das gewünschte Ergebnis zu erhalten.
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Schlüsselfertig Bauen – kein klarer Rechtsbegriff
Ein schlüsselfertiges Haus bedeutet, dass von Anfang bis Ende alle Arbeiten von einem Bauunternehmen übernommen werden. Oft sind es Fertighäuser, die auf diese Weise gebaut werden, aber auch Massivhäuser können schlüsselfertig errichtet werden. In den meisten Fällen übernimmt ein Bauträger oder Generalunternehmer die Erstellung des schlüsselfertigen Hauses. Dabei koordiniert ein Anbieter alle notwendigen Handwerksarbeiten für den Neubau. Während beim Bauträger ein Gesamtpaket aus Grundstück, Planung und Bau im Vertrag steht, der notariell bestätigt wird, muss beim Bau mit einem Generalunternehmer das Grundstück schon vorhanden sein. Die Bauleistungen werden in einem Werkvertrag festgelegt, eine notarielle Bestätigung ist hier nicht nötig.
Theoretisch sollte das Haus bei Fertigstellung so beschaffen sein, dass nach Erhalt des Schlüssels sofort eingezogen werden kann. Was jedoch genau unter „schlüsselfertig“ verstanden wird, variiert je nach Anbieter. Im Vertrag sollte geklärt werden, welches Fertigstellungsniveau erwartet wird. Gerichtsurteile unterstreichen, dass der Leistungsumfang nicht allein aus dem Begriff „schlüsselfertig“ abzuleiten ist, sondern immer im Kontext des Vertrages betrachtet werden muss.
Der Unterschied zur Bezugsfertigkeit
Die Begriffe bezugsfertig oder wohnfertig sind von ähnlicher rechtlicher Qualität wie schlüsselfertig. Auch diese Begriffe sind nicht im Bauordnungsrecht geregelt. Der Begriff „bezugsfertig“ taucht jedoch in Vorschriften außerhalb des Baurechts auf, unter anderem im Bewertungsgesetz - einer steuerrechtlichen Vorschrift. Hiernach sind Gebäude als bezugsfertig anzusehen, wenn den sonstigen Benutzern oder den zukünftigen Bewohnern eine Benutzung zugemutet werden kann.
Das Bauwerk darf die Gesundheit und Sicherheit der Bewohner nicht gefährden. Außerdem muss die Immobilie für den täglichen Gebrauch geeignet sein und bestimmungsgemäß genutzt werden können. Das bedeutet, dass ein Wohngebäude tatsächlich bewohnbar sein muss und alle für das Wohnen erforderlichen handwerklichen Arbeiten abgeschlossen sein müssen, wie das Oberlandesgericht (OLG) Hamm in einem Urteil vom 2. November 1994 (Az.: 21 W 16/92) festgestellt hat. Dieser Standard gilt sowohl für Neubauten als auch für grundlegend renovierte Gebäude.
Sind am Bau noch kleinere Arbeiten, wie zum Beispiel Malerarbeiten, zu erledigen und entstehen dadurch nur geringfügige Beeinträchtigungen, so ist dies für die Bezugsfertigkeit unschädlich. Auch eine nicht fertiggestellte Garage oder Außenanlage steht der Feststellung der Bezugsfertigkeit nicht entgegen, wie das OLG Hamm in dem genannten Urteil klargestellt hat. Entscheidend ist, dass die wesentlichen Arbeiten im Inneren des Hauses abgeschlossen sind. Somit kann bei einem Rohbau nicht von einem bezugsfertigen Zustand gesprochen werden.
Die Bau- oder Leistungsbeschreibung ist maßgeblich
Was schlüsselfertige Häuser auszeichnet, wird letztlich durch den jeweiligen Bauvertrag definiert. Besonders wichtig ist hierbei die Bau- oder Leistungsbeschreibung. Als fester Bestandteil des Vertrags legt sie alle Leistungen fest, die im Rahmen des vereinbarten Pauschal- oder Festpreises von der Hausbaufirma erbracht werden müssen. Darauf kann man sich auch rechtlich stützen, und das umso mehr, je präziser und umfangreicher die Leistungen darin beschrieben sind.
Da Bauverträge im Privatrecht verankert sind, herrscht Vertragsfreiheit. In vielen solcher Verträge kann „Schlüsselfertigkeit“ einen Zustand beschreiben, bei dem das Haus noch nicht vollständig bezugsfertig ist. Es kann sein, dass Bodenbeläge fehlen, Einbauarbeiten wie Küchen oder Möbel noch nicht durchgeführt wurden, Maler- und Tapezierarbeiten ausstehen, Fliesenarbeiten noch zu erledigen sind oder die Gestaltung der Außenbereiche noch nicht abgeschlossen ist.
Viele Bauunternehmen bieten diese finalen Arbeiten gegen einen zusätzlichen Aufpreis an. Eine andere Option ist die Beauftragung externer Handwerker oder, bei vorhandenen handwerklichen Fähigkeiten, die Durchführung dieser Arbeiten in Eigenregie.
Schlüsselfertig Bauen – die Vorteile für Bauherren
Das Konzept des schlüsselfertigen Bauens bringt einen klaren Vorteil mit sich: es spart Zeit. Anstatt sich um jedes Detail selbst zu kümmern, gibt es eine Bauaufsicht, die die verschiedenen Handwerksbereiche steuert und koordiniert. Ein weiterer Pluspunkt ist die finanzielle Transparenz. Alle Baukosten sind von Anfang an im Vertrag festgehalten, was einen umfassenden Überblick über die gesamten Kosten bietet.
Bei schlüsselfertigen Projekten wird ein Gesamtpreis festgelegt. Dieser wird in Raten, abhängig vom Baufortschritt, an das Bauunternehmen überwiesen. Dieser strukturierte Zahlungsplan ermöglicht eine effiziente Baufinanzierung und erlaubt es, die Zahlungen präzise mit der finanzierenden Bank abzustimmen.
Ein weiterer Vorteil ist die Planungssicherheit. Der Fertigstellungstermin für schlüsselfertige Häuser wird direkt nach Vertragsunterzeichnung festgelegt. Das ermöglicht es, alle weiteren Schritte bis zum Einzug zu planen. Sollte das Bauunternehmen den vereinbarten Termin nicht einhalten, ist es verpflichtet, eine Vertragsstrafe zu entrichten.
Aufgaben des Bauherren
Trotz der Vorteile des schlüsselfertigen Bauens gibt es Verantwortlichkeiten, die nicht vernachlässigt werden dürfen. Als Bauherr ist es notwendig, dafür Sorge zu tragen, dass während der Bauphase die Versorgung mit Strom und Wasser sichergestellt ist. Ausreichende Parkmöglichkeiten und Lagerflächen für Baufahrzeuge und Materialien müssen ebenfalls gewährleistet sein. Bestimmte Leistungen, wie zum Beispiel die Erstellung eines Fundaments oder eines Kellers, sind manchmal nicht im Festpreis enthalten und bedürfen einer zusätzlichen Koordination.
Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Qualitätskontrolle. Es kann vorkommen, dass der ausgewählte Anbieter beispielsweise Türen zu einem günstigen Preis anbietet, die jedoch nicht den gewünschten Qualitätsstandards entsprechen. Aus diesem Grund ist es ratsam, die in Frage kommenden Lieferanten für bestimmte Bauteile, wie zum Beispiel Türen oder Fenster, im Vertrag genau festzulegen. Wird ein anderer als der vom Bauunternehmen vorgeschlagene Lieferant gewählt, sind die Mehrkosten vom Bauherrn zu tragen.
Diese Versicherungen werden empfohlen
Beim Bau eines Hauses, ob selbst organisiert oder durch ein Bauunternehmen realisiert, ist ein umfassender Versicherungsschutz essenziell. Als Auftraggeber für ein schlüsselfertiges Haus übernimmt man die Rolle des Bauherrn und trägt die Verantwortung für die Absicherung der Baustelle.
Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist dabei zentral. Sie schützt vor Haftpflichtansprüchen Dritter, die durch Unfälle oder Schäden auf der Baustelle entstehen könnten. Eine Bauleistungsversicherung bietet Schutz bei Schäden am Bauwerk selbst, auch wenn diese durch höhere Gewalt, wie Stürme oder Überschwemmungen, verursacht werden. Für den Fall, dass während der Bauphase ein Feuer ausbricht oder es zu Explosionen kommt, deckt die Feuerrohbauversicherung Schäden durch Feuer, Blitzeinschläge und Explosionen ab. Besitzt man bereits ein Grundstück, ist es ratsam, eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abzuschließen. Diese kommt für Sach- oder Personenschäden auf, die auf dem eigenen Grundstück entstehen.