Bauherren aufgepasst: Das ist für die Grundstücksvermessung wichtig!

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Das ist zwingend erforderlich, um Nachbargrundstücke zu beachten. Tragen Bauherren oder Baufirmen in diesem Rahmen keine Vorsorge, kann dies Ärger und unnötige Kosten mit sich bringen. Eine Grundstücksvermessung kann ein professionelles Vermessungsbüro übernehmen, das sich mit allen Rechten und Pflichten von Bauherren sowie die der aktuellen Rechtslage auskennt. Somit steht im Anschluss dem reibungslosen Bau nichts im Wege.

Was ist eine Grundstücksvermessung?

Bei einer Grundstücksvermessung handelt es sich um eine professionelle Untersuchung eines Grundstücks. Dabei nimmt ein Vermessungsbüro eine genaue Messung eines Grundstücks vor und bestimmt Eigentumsverhältnisse. Durch die Vermessung lässt sich feststellen, wie die Parzellen aussehen und welche Gebiete zu welchem Grundstück gehören. Das ist notwendig, um beim Hausbau keine Grenzen zu überschreiten. Kommt es nicht zu einer Vermessung und beginnt der Hausbau ohne Abklärung der Grundstücksverhältnisse, muss im schlimmsten Fall ein Abriss des Hauses erfolgen.

Das Vermessungsrecht ist je nach Bundesland und Region anders geregelt. Es gibt also spezielle Landesvorschriften, an die sich Vermessungsdienstleister zu halten haben. Diese Pflichten ähneln sich, sind allerdings immer genau abzuwägen und einzuhalten. Verschiedene Maßgaben zum Vermessungsrecht sind in Vermessungsgesetzen sowie Vermessungserlassen und Verordnungen geregelt.

Warum ist eine Grundstücksvermessung wichtig?

Der Kauf eines Hauses ist für viele Menschen ein langgehegter Traum. Einige bauen sogar ein Haus und erfüllen sich somit ganz persönliche Wünsche. Wer allerdings ein Grundstück kauft, muss sich genau um die Besitzverhältnisse kümmern. In diesem Rahmen ist eine Vermessung unumgänglich. Dabei wird das Grundstück sehr genau und eingehend in Augenschein genommen und natürlich vermessen. Bei diesem Grenztermin ist es nötig, dass sowohl ein Dienstleister für Vermessung als auch Grundstückseigentümer sowie Besitzer der benachbarten Grundstücke zugegen sind.

Wann eine Grundstücksvermessung erforderlich ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Gleiches gilt für die Kosten der Vermessung. Es empfiehlt sich, in diesem Zusammenhang nichts dem Zufall zu überlassen, sondern die Arbeit Profis zu überlassen. Diese kennen sich mit allen Richtlinien, Gepflogenheiten und der aktuellen Rechtslage aus. Dementsprechend läuft beim Grenztermin nichts schief und der Bau kann ohne Probleme erfolgen.

Wie läuft eine Grundstücksvermessung ab?

Es gibt verschiedene Methoden, um ein Grundstück vermessen zu können. Hierbei wählen Experten je nach Grundstück und Grund der Vermessung eine Variante aus. Neben öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren können auch Mitarbeiter der Katasterämter oder Vermessungsämter die Grundstücksvermessung vornehmen. In der Regel können Grundstücksbesitzer frei wählen, wer die Vermessung übernimmt. Einzige Ausnahme bildet das Bundesland Bayern. Die Verordnungen sehen hier vor, dass eine Vermessung von Grundstücken nur von Vermessungsämtern übernommen werden dürfen.

Wichtig ist, dass die Vermessung sorgfältig erfolgt. Das ist nötig, wenn ein neues Haus gebaut oder ein bestehendes Haus gekauft werden soll. Es gibt zu den meisten Grundstücken bereits Daten, die beim zuständigen Katasteramt in Registern hinterlegt sind. Dennoch macht es durchaus Sinn, beim Kauf eines Grundstücks immer neue Vermessungen vornehmen zu lassen. Nicht immer sind die Daten in der Vergangenheit korrekt übertragen oder Vermessungen nach neuestem Standard vorgenommen worden. Heutzutage gibt es moderne Möglichkeiten und Methoden, um exakte Messungen vorzunehmen. Um also veraltete Messdaten zu dokumentieren, macht es immer Sinn, eng mit einem Profi zusammenzuarbeiten, um auf Nummer sicher zu gehen.

Hinweis: Soll es zu einer Teilung eines Grundstückes kommen, ist es ebenfalls erforderlich, eine Vermessung vorzunehmen. Durch die Teilung entstehen neue Grenzen, die zwingend aufzulisten sind. Ebenso verhält es sich bei der Zusammenlegung zwei Grundstücke. Auch hier kann eine neue Vermessung durchaus angebracht sein.

Ein weiterer Grund, der eine Vermessung nötig macht, ist ein Nachbarschaftsstreit. Sind sich Nachbarn uneinig über Grundstücksgrenzen, ist das Vermessen des Grenzverlaufes zweckmäßig. Diese Messung dient der Beilegung eines Streits und kann genaue Daten offerieren.

In diesen Fällen ist eine Vermessung von Gebäuden maßgeblich

Ist eine Gebäudevermessung vorgesehen, weil ein neues Haus gebaut oder ein Grundriss bei einem bestehenden Haus erzeugt werden soll, gibt es drei Vermessungsschritte, die verpflichtend sind. Das bedeutet, dass ohne eine Vermessung ein Bau oder ein Ausbau nicht erfolgen kann, wenn spezielle Daten nicht vorliegen.

• Bauantrag: Wer einen Bauantrag stellen möchte und eine Genehmigung erwirken will, muss einen amtlichen Lageplan anlegen und beim zuständigen Amt einreichen. Hierfür ist ein Auszug der betreffenden Flurkarte wichtig. Diese ist beim ansässigen Katasteramt hinterlegt. Es kann nötig sein, dass dieser Lageplan durch eine Neumessung ergänzt werden muss.

• Baubeginn: Nach Baubeginn ist eine Baukontrollmessung nötig. Diese ist gesetzlich vorgeschrieben und soll sicherstellen, dass die Angaben der Baugenehmigung eingehalten werden. Ist die Baukontrollmessung erfolgt und hat alles seine Richtigkeit, erhalten Bauherren eine Einmessungsbescheinigung. Diese ist binnen zwei Wochen nach Baubeginn bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen.

• Fertigstellung: Ist das Haus gebaut oder der Haus erweitert worden, muss eine weitere Messung erfolgen. In diesem Rahmen kontrollieren Vermesser die Ecken sowie Seitenlängen des Gebäudes, um die Flurkarte beim Katasteramt zu vervollständigen.

Alle Vermessungen von Grundstücken oder Häusern sind natürlich mit Kosten verbunden. Diese sollten Bauherren vorher abklären, um sich auf die Rechnung vorbereiten zu können. Es ist in einigen Fällen möglich, sowohl die Gebäudeeinmessung als auch die Baukontrollmessung in einem Schwung durchführen zu lassen. Somit lassen sich die Kosten in gewissem Rahmen reduzieren. Das ist allerdings nur dann möglich, wenn die Erstellung des Grundrisses für eine Baukontrollmessung binnen zwei Wochen möglich ist.

Hinweis: Es ist nicht möglich, ein Grundstück bebauen zu lassen, ohne eine Vermessung vorzunehmen. Die Vermessung ist immer verpflichtend, selbst dann, wenn Gebäude nur verändert oder erweitert werden. Es ändert sich immer etwas am Grundstück, das auf jeden Fall zu dokumentieren ist.

Welche Arten von Vermessungen liegen vor?

Es gibt verschiedene Arten und Möglichkeiten, ein Grundstück vermessen zu lassen. Ein Dienstleister erläutert in einem ersten Gespräch die unterschiedlichen Optionen und spricht Empfehlungen aus, welche Variante am sinnvollsten erscheint.

• Grenzvermessung: Die Grenzvermessung ist praktisch und liefert dem Vermessungsingenieur einen ersten Überblick über das Grundstück mitsamt seinen Grenzen. Der Experte schaut sich das Grundstück genau vor Ort an und vergleicht die vorliegenden Daten, die beim Katasteramt hinterlegt sind. Gibt es Differenzen wie z.B. fehlende Grenzsteine oder fehlerhafte Messungen, übernimmt der Ingenieur eine erneute Messung und Aufnahme der Daten.
• Grenzfeststellung: Bei veralteten Grenzwerten oder fehlenden Daten ist es ratsam, eine komplett neue Vermessung vorzunehmen. Das ist vor allem dann der Fall, wenn bei ersten Messungen noch keine modernen Geräte zum Einsatz kamen. Neben dem Grenzverlauf sind Grenzmarkierungen vorzunehmen und kenntlich zu machen. Das kann alles von versierten Vermessern erfolgen. Nach dem Grenztermin ist eine Anerkennungserklärung direkt vor Ort zu unterschreiben. Erst nach erfolgter Unterschrift ist eine Aufnahme sämtlicher Daten ins Grundbuch beim zuständigen Katasteramt möglich. Es ist allerdings wichtig, dass alle notwendigen Grundstückseigentümer beim Termin anwesend sind und eine Unterschrift leisten können.
• Grenzanzeige: Für Laien mag die Grenzfeststellung und Grenzanzeige gleich sein, erfolgen beinahe genaue Arbeitsschritte. Doch es gibt eminente Unterschiede, die Dienstleister erkennen und vornehmen. Bei Unstimmigkeiten hinsichtlich von Daten oder Grenzsteinen erfolgen Maßnahmen. Liegt ein Grenzstein z.B. falsch, kommt kein neuer zum Einsatz. Er bleibt an Ort und Stelle. Es erfolgt allerdings eine neue Kennzeichnung. Das kostet weniger als bei einer Grenzfeststellung, ist aber genauso effektiv.
• Teilvermessung: Soll es zu einer Grundstücksteilung kommen, ist die Vermessung immer Pflicht. Der Vermessungsingenieur oder Mitarbeiter des Katasteramtes nimmt die Teilmessung auf und stellt neue Grenzen fest. Für eine Änderung im Grundbuch ist die Anwesenheit des Grundstückseigentümers wichtig. Er muss außerdem die Grenzniederschrift schriftlich bestätigen.

Wie genau läuft die Grundstücksvermessung ab?

Bei einer Grundstücksvermessung handelt es sich um einen amtlichen Vorgang. Daher sind Experten zurate zuziehen, die eine genaue Vermessung vornehmen. Ein Antrag für die Vermessung ist zu Beginn unerlässlich und ist vom Grundstückseigentümer zu stellen. Eine Antragstellung kann alternativ auch durch eine weitere Person erfolgen, die allerdings nur mit Genehmigung des Eigentümers möglich ist.

Bei einem Grenztermin treffen alle Eigentümer vor Ort zusammen. Hierzu zählen der Eigentümer des Grundstücks, das vermessen werden soll, sowie die Eigentümer der benachbarten Grundstücke. Es erfolgt zudem eine genaue Protokollaufnahme, das alle Parteien involviert. Selbstverständlich werden auch die Messdaten aufgeführt. Das Protokoll ist nach Abschluss der Aufnahme von allen Anwesenden zu unterschreiben. Es gilt als Nachweis für eventuell nachfolgende Streitigkeiten, die aufkommen könnten.

Nun kommt es zur eigentlichen Vermessung. Ein Ingenieur oder Dienstleister nutzt dazu im Regelfall heutzutage moderne Vermessungstechnik. Diese ermöglicht eine sehr präzise und effektive Vermessung des Grundstücks. Somit lassen sich Fehlmessungen kategorisch ausschließen. Einige Vermessungsgeräte arbeiten mit Laser, andere sind mit GPS-Systemen versehen. Diese Geräte verfügen über eine enorme Genauigkeit und können Grundstücke millimetergenau vermessen. Gleichzeitig lässt sich die Arbeit binnen kurzer Zeit verrichten. Die Daten lassen sich darüber hinaus mittlerweile mit professioneller Software verbinden. Somit entstehen digitale Pläne, die sich leicht an Ämter, Architekten oder Bauunternehmen weiterleiten lassen. Auch bauliche Veränderungen oder Abwandlungen lassen sich somit zeitnah bestimmen, was das Bauvorhaben insgesamt einfacher gestaltet.

Kann ich mein Grundstück auch selbst vermessen?

Grundstückseigentümer dürfen zu jeder Zeit ihren Besitz vermessen. Für offizielle Zwecke ist es allerdings zwingend nötig, ein Vermessungsbüro oder Mitarbeiter des Katasteramtes zu beauftragen. Wer sein Grundstück zu privaten Zwecken vermessen möchte und sich einen Überblick verschaffen will, kann auch eine Messung vornehmen. Dazu sind

• ein Maßband
• eine Wasserwaage
• Hilfsmittel, um den Wassergehalt im Boden zu ermitteln
• ein paar Pfähle

und Zeit notwendig. Die Pfähle sind maßgeblich, um bei der Vermessung Ecken abzustecken. Diese können zusätzlich mit Richtschnur verbunden werden, um das Ausmaß des Grundstückes besser festhalten zu können. Augenmaß kann in diesem Hinblick jedoch trügerisch sein. Es ist besser, einige Utensilien zu verwenden und im Bedarfsfall eine zweite Person um Hilfe zu bitten, die bei der Vermessung hilft. Während der korrekten Vermessung spielt nicht nur die Topografie (geographische Gegebenheiten), sondern auch die Bodenart sowie die Vegetation eine entscheidende Rolle. Durch Erdhügel oder Unebenheiten kann eine Vermessung oftmals schwieriger ausfallen. Da Experten mit technischen Geräten eine Grundstücksvermessung vornehmen, erhalten sie schneller und zuverlässiger Daten.

Wie teuer ist eine Grundstücksvermessung?

Die Kostengestaltung einer Grundstücksvermessung ist Ländersache. Das bedeutet, dass die jeweiligen Bundesländer für die Vermessungsgebührenverordnung zuständig sind. Die Verordnungen für die Erlasse und Gesetze weichen zwischen den Bundesländern nur minimal ab. Anders sieht es hingegen mit der Gebührenverordnung aus. Diese können je nach Bundesland unterschiedlich hoch sein. Dabei sind für die Gebührenerstellung diverse Faktoren entscheidend. Neben der Größe der Baufläche ist zwischen Vermessungsart, Bodenwert, Dokumentenerstellung, Baulasten und weiteren Kostenpunkten zu unterscheiden. Zusätzlich unterliegt die Vermessung von Grundstücken der Umsatzsteuer - diese kommt auf den Rechnungen somit dazu und fällt mit 19 Prozent an.

Zu den Kosten für die Vermessung können weitere Aufwendungen für Baukosten hinzukommen. Diese liegen preislich zwischen 2.000 bis 3.500 Euro. Im Regelfall muss der Eigentümer diese Kosten übernehmen. Es gibt allerdings auch Käufer, die sich die Kosten mit dem neuen Eigentümer teilen. Hierzu ist am besten eine Vereinbarung zu tätigen, die sich im Kaufvertrag wiederfindet.

Hinweis: Bei Nachbarschaftsstreitigkeiten ist die Kostenteilung im Bürgerlichen Gesetzbuch festgehalten. Der Paragraf 919 BGB sieht vor, dass bei Grenzstreitigkeiten zwischen Nachbarn die Parteien die Kosten zu gleichen Teilen übernehmen müssen. Um die Kosten der Vermessung ermitteln zu können, ist ein Vermessungsingenieur hilfreich.

Was folgt nach der Grundstücksvermessung?

Ist der Grenztermin erfolgt und eine Messung vorgenommen, erhalten alle anwesenden Eigentümer eine Grenzniederschrift. Hat keiner der Eigentümer Einwände, erhält das Katasteramt die nötigen Dokumente, damit diese ins Grundbuch einfließen können. Sollte ein Eigentümer Bedenken an der Richtigkeit der Daten hegen, hat dieser vier Wochen Zeit, Einspruch beim Amt einzulegen. Gleichzeitig erfolgt eine amtlich geregelte Kennzeichnung der Grenzpunkte.

Sind hingegen alle Parteien einverstanden und haben alle Vermessungen ihre Richtigkeit, kann der Bau eines Hauses, ein Hausumbau oder eine Hauserweiterung problemlos erfolgen.

Welche Vorteile und Nachteile hat eine Grundstücksvermessung?

Ebenso wie viele andere Dinge im Leben hat auch eine Grundstücksvermessung einige Vorteile, aber auch Nachteile zu bieten. Vorteilhaft ist in jedem Fall, dass der Eigentümer genau weiß, wo die Grundstücksgrenzen seines Besitzes verlaufen. Er weiß ebenso, wie viel Grundstück ihm gehört. Somit lassen sich aufwendige und unnötige Rechtsstreitigkeiten noch vor ihrer Entstehung vermeiden. Das Eigentum ist durch die professionelle Grundstücksvermessung ordentlich geregelt sowie geschützt. Außerdem können Eigentümer sicherstellen, dass sie beim Kauf nicht mehr bezahlen als nötig ist. Gleichzeitig kann der Hausbau oder die Veränderung am Haus korrekt erfolgen und es muss kein Abriss gefürchtet werden.

Doch auch Nachteile kommen mit einer Grundstücksvermessung. Neben den Kosten tun sich manchmal unschöne Überraschungen auf. Es kann passieren, dass weniger Grundstück zur Parzelle gehört, als vorher angenommen wurde. Das kann durch fehlerhafte Messung in der Vergangenheit herrühren. Eine Grundstücksvermessung bringt allerdings immer neue und zuverlässige Erkenntnisse, die Grundstücksbesitzer auf jeden Fall für sich nutzen können.