Dr. Peter Burnickl
Bild: Pro Bauherr GmbH

Schnelle Genehmigungen helfen nur, wenn der Bau auch realistisch finanzierbar ist und das ist er aktuell oft nicht. Dieser Beitrag verrät, warum der Bauturbo allein das Problem nicht löst, welche Hürden danach noch warten und was es wirklich braucht, um bezahlbaren Wohnraum zügig auf den Markt zu bringen.

Politische Versprechungen: Das steckt hinter dem Bauturbo

Der sogenannte Bauturbo ist keine völlig neue Idee. Im Prinzip gibt es bereits ein Gesetz, das Baugenehmigungen beschleunigen soll: die sogenannte Genehmigungsfiktion. Diese besagt, dass die Behörden in den meisten Bundesländern nur drei Monate Zeit haben, um über einen Bauantrag zu entscheiden. Reagieren sie innerhalb dieser Frist nicht, gilt der Antrag automatisch als genehmigt.

In der Praxis kommt es trotzdem immer wieder zu Verzögerungen. Das liegt vor allem daran, dass die Genehmigungsfiktion nur greift, wenn alle Unterlagen vollständig vorliegen. Manche Behörden warten deshalb fast bis zum Ablauf der Dreimonatsfrist, um den Antragstellern dann mitzuteilen, dass noch wichtige Dokumente fehlen. Andere Ämter stellen Bauwillige vor die Wahl: Entweder sie verzichten freiwillig auf ihr Recht, dass der Antrag automatisch als genehmigt gilt, oder die Behörde prüft den Antrag besonders genau.

Der viel beworbene Bauturbo muss also erst noch zeigen, dass er tatsächlich für mehr Tempo sorgt – im Unterschied zur Genehmigungsfiktion, die dieses Ziel bislang nur teilweise erreicht hat. Außerdem sollte man die Wirkung schnellerer Genehmigungsverfahren auf die Wohnungsnot nicht überschätzen. Natürlich stimmt es, dass langwierige Prozesse Bauprojekte ausbremsen können. Aber ob tatsächlich gebaut wird und wie schnell das geschieht, hängt nicht nur von den Genehmigungen ab. Es gibt noch viele andere Gründe, die zur aktuellen Wohnraumknappheit beitragen.

Ursachen für Verzögerungen beim Wohnungsbau

Ein wichtiger Grund dafür, dass so wenig neu gebaut wird, sind die stark gestiegenen Baukosten. Davon sind viele Bereiche betroffen: die Preise für Baumaterialien, die Energiekosten und auch die höheren Löhne für Fachkräfte. Für Bauherren bedeutet das, dass sie für dasselbe Projekt heute deutlich mehr zahlen müssen als noch vor einigen Monaten. Viele entscheiden sich daher, geplante Bauvorhaben entweder ganz auf Eis zu legen oder gar nicht erst umzusetzen.

Ein weiterer Grund für den stockenden Wohnungsbau ist der ausgeprägte Fachkräftemangel, der auch das Handwerk betrifft. Dabei gibt es durchaus noch qualifizierte Fachkräfte, allerdings sinkt insgesamt die Bereitschaft, direkt auf Baustellen zu arbeiten. Ein Hauptgrund dafür ist, dass die Arbeit dort besonders anstrengend und stressig ist. Deshalb wechseln viele Techniker, Meister und Ingenieure lieber in Verwaltungspositionen oder zu Auftraggebern. Gerade diese erfahrenen Fachleute fehlen dann allerdings vor Ort auf den Baustellen.

Trotz all der negativen Aspekte sollte auch erwähnt werden, dass es positive Entwicklungen in der Baubranche gibt. Noch vor wenigen Jahren, während der Corona-Pandemie, sorgten neben plötzlich steigenden Preisen und dem Fachkräftemangel auch Materialmangel und Lieferkettenprobleme für Schwierigkeiten. Zu dieser Zeit konnten viele Bauprojekte schon allein deshalb nicht umgesetzt werden, weil keine Materialien zum Verbauen vorhanden waren. Doch dieses Problem gehört erfreulicherweise der Vergangenheit an - Materialengpässe können deshalb nicht mehr für Bauverzögerungen verantwortlich gemacht werden.

Konsequenzen der aktuellen Baubedingungen

Dennoch machen die derzeitigen Baubedingungen Immobilien als Kapitalanlage zunehmend weniger rentabel. Das wirkt sich auf die Investitionsbereitschaft der Anleger aus, schließlich gibt es unzählige weitere Anlageoptionen wie Aktien oder Kryptowährung, die momentan bessere Renditen versprechen. Als Folge werden weniger neue Immobilien gebaut.

Hinzu kommen die Regulierungen, die in Deutschland beim Immobilienbau gelten. Auf der einen Seite sieht beispielsweise der KfW-40-Standard zahlreiche Vorgaben vor, die erfüllt sein müssen – und die natürlich auch mit deutlich höheren Baukosten einhergehen. Auf der anderen Seite ist auch weniger energieeffizientes Bauen, etwa ein Objekt mit der Energieeffizienzklasse E, kaum mehr rentabel, weil Käufer bei diesen automatisch deutlich geringere Preise erwarten.

Insgesamt führen die verschiedenen Aspekte dazu, dass aktuell unzählige Bauprojekte angehalten sind. Obwohl bei vielen von ihnen sogar schon Baugenehmigungen eingeholt wurden und eine konkrete Bauplanung vorliegt, werden diese Objekte nicht realisiert, weil zu befürchten steht, dass die Kosten deutlich höher ausfallen als zunächst kalkuliert oder dass die Wirtschaftlichkeit der fertiggestellten Immobilie am Ende hinter den Erwartungen zurückbleibt.

Fazit

Um an der aktuellen Situation in der Baubranche nachhaltig etwas zu ändern, braucht es einen deutlichen politischen Richtungswechsel. Zum einen darf der Bauturbo nicht wie bisher die Genehmigungsfiktion mit Ausreden oder versteckten Drohungen daherkommen, sondern muss verlässliche Ergebnisse liefern. Darüber hinaus sollten aber auch die Anforderungen der Fördermittelgeber, etwa beim KfW-40-Standard, überarbeitet werden, denn je höher die Voraussetzungen für eine Förderung sind, desto weniger Bauwillige können davon profitieren. Zuletzt müssen jetzige Änderungen langfristig sein, denn Bauvorhaben benötigen oft Jahre bis zur endgültigen Umsetzung.

Über Dr. Peter Burnickl:

Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Ex-Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.