Die Bauzinsen sind wieder deutlich gestiegen: Für Finanzierungen mit zehnjähriger Zinsbindung werden aktuell rund 4,25 Prozent fällig – der höchste Stand seit Mai 2011. Gleichzeitig kühlt sich die Nachfrage nach Wohneigentum ab. Das Gewos-Institut erwartet für 2026 rund 612.000 Wohnimmobilienkäufe und damit 4,4 Prozent weniger als im Vorjahr.
Bei Bauzinsen von über vier Prozent entscheidet nicht mehr allein der Kaufpreis, sondern vor allem die monatliche Belastung. Käufer müssen deshalb heute genauer rechnen, was dauerhaft in ihr Budget passt. Nachfolgend erfahren Sie, wie stark 4,25 Prozent Bauzins die monatliche Belastung verändern, welche Kaufpreise sich Interessenten heute überhaupt noch leisten können und an welchen Stellschrauben Käufer bei Eigenkapital, Tilgung und Finanzierung drehen können.
Wie stark höhere Zinsen die monatliche Belastung verändern
Noch vor wenigen Jahren konnten Immobilienkäufer Darlehen zu Zinssätzen von etwa 1,25 Prozent aufnehmen. Bei einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent ergab sich für eine Finanzierung über eine Million Euro eine monatliche Belastung von rund 2.708 Euro. Bei einem Zinssatz von 4,25 Prozent steigt diese auf etwa 5.208 Euro. Das entspricht einer Mehrbelastung von 2.500 Euro im Monat beziehungsweise 30.000 Euro im Jahr.
Diese Rechnung verdeutlicht, wie stark sich die Finanzierungsmöglichkeiten verändert haben. Käufer müssen heute einen größeren Teil ihres Budgets für Zinsen aufbringen. Entscheidend ist deshalb, welche monatliche Rate dauerhaft tragbar bleibt. Zusätzlich sollten laufende Ausgaben sowie mögliche Instandhaltungs- und Modernisierungskosten berücksichtigt werden.
Warum Verkäufer ihre Preisvorstellungen überdenken müssen
Die höheren Finanzierungskosten wirken sich unmittelbar auf die erzielbaren Immobilienpreise aus. Schließlich hängt die Zahlungsbereitschaft der Käufer wesentlich davon ab, welche Kreditbelastung ihr Budget zulässt. Bei vermieteten Objekten spielen außerdem die möglichen Mieteinnahmen eine wichtige Rolle.
Dennoch orientieren sich zahlreiche Verkäufer weiterhin an den Preisen von vor fünf Jahren. Unter den heutigen Finanzierungsbedingungen lassen sich solche Vorstellungen jedoch häufig nicht mehr durchsetzen. Bleiben die Angebotspreise zu hoch, finden sich entsprechend weniger Interessenten.
Für Käufer kann sich daraus zusätzlicher Verhandlungsspielraum ergeben. Gerade bei Immobilien, die schon länger angeboten werden, lohnt es sich, die Preisvorstellungen kritisch zu hinterfragen. Maßgeblich bleibt allerdings, ob der Erwerb insgesamt finanzierbar ist.
Eigenkapital, Tilgung und Kaufpreis richtig kalkulieren
Wer trotz hoher Bauzinsen kaufen möchte, muss vor allem das Zusammenspiel aus Eigenkapital, Darlehenshöhe und Tilgung beachten. Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer fällt der benötigte Kredit und damit auch die monatliche Belastung aus.
Allerdings sollte nicht das gesamte verfügbare Kapital in den Kauf fließen. Insbesondere bei älteren Bestandsimmobilien können zusätzliche Ausgaben für Reparaturen oder energetische Sanierungen entstehen. Dafür sollten Käufer ausreichend Rücklagen einplanen.
Auch die Tilgung beeinflusst die monatliche Rate. Eine niedrigere Anfangstilgung kann zunächst entlasten, führt jedoch dazu, dass die Restschuld langsamer sinkt. Käufer sollten deshalb berücksichtigen, welche Schulden nach Ablauf der Zinsbindung verbleiben.
Lässt sich eine Immobilie unter diesen Bedingungen nicht finanzieren, muss entweder der Kaufpreis sinken oder der Finanzierungsbedarf reduziert werden. Entscheidend ist, dass die monatliche Belastung langfristig zum verfügbaren Budget passt.
Warum Neubauten besonders unter Druck stehen
Bei Neubauprojekten verschärfen hohe Baukosten und energetische Anforderungen die Situation zusätzlich. Klassische Bauabläufe mit umfangreicher Architektenplanung und anschließender Ausschreibung einzelner Gewerke lassen sich unter den heutigen Bedingungen häufig nur schwer wirtschaftlich umsetzen.
Besonders problematisch wird es bei vermieteten Neubauten. Während in Ballungszentren eine hohe Nachfrage nach Wohnraum besteht, lassen sich im ländlichen Raum häufig nicht einmal Mieten von zehn oder zwölf Euro pro Quadratmeter erzielen. Gleichzeitig können bei Neubauprojekten selbst Mieten unter 13 Euro pro Quadratmeter die Wirtschaftlichkeit erheblich erschweren.
Für Investoren entsteht dadurch ein Spannungsfeld zwischen hohen Bau- und Finanzierungskosten und den tatsächlich erzielbaren Einnahmen. Hinzu kommt die Unsicherheit über mögliche politische Eingriffe in die Mietpreisgestaltung. Deshalb achten Käufer zunehmend darauf, dass sich Immobilien auch bei ortsüblichen Mieten rechnen.
Welche Chancen sich für Käufer jetzt ergeben
Trotz der schwierigen Finanzierungslage entstehen am Immobilienmarkt neue Kaufgelegenheiten. Insbesondere Eigentümer älterer Bestandsimmobilien stehen vor der Entscheidung, umfangreiche energetische Sanierungen durchzuführen oder ihre Objekte zu verkaufen. Dazu gehören neben privaten Eigentümern und Erben auch größere Bestandshalter und Family Offices.
Für Interessenten mit ausreichend Eigenkapital können sich dadurch Kaufmöglichkeiten ergeben. Allerdings ist ein niedrigerer Preis allein noch kein ausreichendes Argument für einen Erwerb. Entscheidend bleibt, welche Investitionen nach dem Kauf notwendig sind und ob sich die Immobilie langfristig trägt.
Die anhaltend hohe Wohnungsnachfrage kann zwar für den Immobilienmarkt sprechen, garantiert jedoch keine steigenden Preise für jedes Objekt. Standort, energetischer Zustand und erzielbare Mieten beeinflussen die langfristigen Aussichten erheblich.
Wer heute eine Immobilie erwerben möchte, sollte deshalb sämtliche Kosten realistisch kalkulieren und seine Finanzierung daran ausrichten. Denn bei einem Bauzins von 4,25 Prozent entscheidet vor allem die langfristige finanzielle Tragfähigkeit darüber, ob sich ein Kauf lohnt.