2026 treten zahlreiche gesetzliche Neuerungen in Kraft, die Immobilieneigentümer, Vermieter und Verwalter beachten müssen. Dazu zählen Änderungen im Mietrecht, Anpassungen bei energetischen Vorschriften, neue Rahmenbedingungen für Modernisierungen und eine angepasste Förderkulisse.
„Viele der neuen Regelungen wirken sich unmittelbar auf Eigentümer und Mieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien aus“, erklärt Carolin Hegenbarth, Bundesgeschäftsführerin des Immobilienverband Deutschland IVD. „Insbesondere bei Mietverhältnissen und energetischen Maßnahmen sollten Eigentümer die neuen Vorgaben frühzeitig berücksichtigen.“
Der IVD gibt einen Überblick über die wichtigsten Rahmenbedingungen:
Mietpreisbremse wird verlängert
Der Bundestag hat beschlossen, die Mietpreisbremse bis Ende 2029 zu verlängern. Die Bundesländer, in denen die Mietpreisbremse bisher gegolten hat, setzen auch zukünftig auf sie. Im Zuge der sich ändernden Wohnungsmärkte wurden in Teilen die Gebietskulissen angepasst. Für Neuvermietungen in diesen angespannten Wohnungsmärkten darf die Miete damit im Grundsatz weiterhin höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Indexmietvertrag und möblierte Vermietung
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat angekündigt, Indexmieten künftig zu begrenzen. Begründet wird dies mit der direkten Kopplung an die Verbraucherpreise, die in Phasen hoher Inflation zu deutlichen Mietsteigerungen führen kann. Für Vermieter bedeutet dies, dass Anpassungen aus Indexmietverträgen ab 2026 voraussichtlich einer gesetzlichen Obergrenze unterliegen werden. Die konkrete Ausgestaltung soll noch in diesem Jahr vorgelegt werden. Zudem plant das Bundesjustizministerium weitergehende Änderungen bei Indexmiet- sowie Kurzzeitmietverträgen und beim möblierten Wohnen. Vermieter müssen daher damit rechnen, dass sich der rechtliche Rahmen in diesen Bereichen spürbar verändert. Das Vorhaben geht auf den Koalitionsvertrag zurück.
Änderungen im Bereich Sozialwohnungen
Für öffentlich geförderten Wohnraum erhöhen sich zum 1. Januar 2026 die Mietobergrenzen sowie die Pauschalen für Verwaltung und Instandhaltung. Eigentümer solcher Immobilien können ihre Mieten im Rahmen der regulären Vorgaben entsprechend anpassen. Die Umsetzung höherer Pauschalen erfordert eine rechtzeitige schriftliche Mitteilung an die Mieter.
Heizung: Anforderungen des GEG treten in Kraft und CO2-Preis steigt
Spätestens ab 1. Juli 2026 greift in Großstädten die Regelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Die Vorgabe ist an das Vorliegen der Wärmeplanungen gekoppelt, die derzeit überall in Arbeit sind. Großstädte müssen ihre Wärmeplanung bis spätestens 30. Juni 2026 beschlossen haben. Kleinere Kommunen mit bis zu 100.000 Einwohnern haben noch bis zum 30. Juni 2028 Zeit. Dort, wo Kommunen bereits früher ihre Wärmeplanung verabschiedet haben, greift die Regelung bereits ab Verabschiedung der Wärmeplanung. Parallel dazu steigen für Heizöl- und Erdgasheizungen die laufenden Kosten, da der nationale CO2-Preis bereits zu Jahresbeginn von 55 auf 55 bis 65 Euro pro Tonne erhöht wird. Für Vermieter ist weiterhin das gesetzliche Stufenmodell zur Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern anzuwenden, das den energetischen Zustand des Gebäudes berücksichtigt. Bis Ende 2026 müssen außerdem sämtliche Heiz- und Warmwasserzähler in Mehrfamilienhäusern fernablesbar sein. Nach Installation der Technik besteht die Pflicht zur monatlichen Verbrauchsinformation für Mieter. Bei Verstößen drohen Mietminderungsrechte.
CO2-Zertifikatehandel wird auf 2028 verschoben
Der EU-Zertifikatehandel für die Bereiche Wärme und Verkehr tritt nicht wie geplant zum 1. Januar 2027, sondern erst 2028 in Kraft. 2026 gilt noch das deutsche Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG), das eine Preisspanne von 55 bis 65 Euro pro Tonne CO2 vorsieht. Für 2027 plant die Bundesregierung eine Gesetzesänderung, die regeln soll, dass für 2027 derselbe CO2-Preis gilt wie für 2026.
Förderung für neue Heizungen und Gebäudeeffizienz sinkt, Förderung von PV-Anlagen bleibt
Die Förderung für den Einbau neuer klimafreundlicher Heizungen soll grundsätzlich auch 2026 fortgesetzt werden. Aufgrund der angespannten Situation des Bundeshaushaltes ist damit zu rechnen, dass 2026 das Budget für die Förderung neuer Heizungen und Gebäudeeffizienz sinken wird und so für die Förderung höhere Anforderungen zu erfüllen sein oder längere Warte- und Prüfzeiten entstehen könnten. Die steuerliche Förderung für Photovoltaikanlagen bleibt 2026 zunächst bestehen, so dass Eigentümer weiterhin von steuerlichen Erleichterungen beim Betrieb kleinerer PV-Anlagen profitieren können.
Bau und Erwerb von Wohneigentum wird weiterhin gefördert
Im Bundeshaushalt 2026 sind Förderprogramme im Bereich Wohneigentumsbildung finanziell hinterlegt worden. Hierzu zählt das Programm „Jung kauft Alt“, das den Erwerb von Bestandsimmobilien mit der Energieeffizienzklasse F, G und H mit zinsverbilligten Krediten fördert. Voraussetzung ist, dass die erworbene Immobilie innerhalb von viereinhalb Jahren auf Effizienzhausstandard 85 EE gebracht wird. Auch das Neubau-Programm „Wohneigentum für Familien“ wird fortgeführt. Gefördert wird der Neubau beziehungsweise Ersterwerb von Häusern und Wohnungen, die die Anforderungen eines „klimafreundlichen Wohngebäudes“ erfüllen.
Weitere rechtliche Entwicklungen bis Ende 2026 erwartet
Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hat eine Expertenkommission eingesetzt, die derzeit an Vorschlägen zur Änderung des Mietrechts im Hinblick auf Mietpreisüberhöhung arbeitet. Dazu gehört auch die Frage, ob Verstöße gegen die Mietpreisbremse auch mit einem Bußgeld geahndet werden sollen oder ob zivilrechtliche Folgen ausreichen. Die Ergebnisse werden erst Ende 2026 erwartet. Mit einer Änderung des Gesetzes ist erst 2027 zu rechnen.
Die Europäische Gebäudeeffizienzrichtlinie (EPBD) muss bis spätestens Ende Mai 2026 in deutsche Gesetzgebung umgesetzt werden. Die Bundesregierung hat angekündigt, diese Umsetzung gemeinsam mit der Reform des GEG vorzunehmen. Ziel der EPBD ist, dass der Primärenergieverbrauch des gesamten Wohngebäudebestandes bis 2030 um mindestens 16 Prozent sinken muss, bis 2035 um 20 bis 22 Prozent. Für Nichtwohngebäude werden Sanierungspflichten ab 2030 eingeführt. Des Weiteren enthält die EPBD neue Vorgaben zu Solarpflichten, Gebäudeautomation und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität. Welchen Ansatz die Bundesregierung für die Umsetzung wählen wird, ist derzeit noch nicht bekannt, obwohl für den Gesetzgebungsprozess nicht mehr viel Zeit verbleibt. Zudem plant die EU eine Standardisierung und Weiterentwicklung der Energieausweise. Eine sofortige Austauschpflicht ist nicht vorgesehen. Der IVD empfiehlt jedoch, bei Verkauf oder Neuvermietung einen neuen Energieausweis erstellen zu lassen, wenn der vorhandene Ausweis älter als zehn Jahre ist.
Da die Gasnetze wegen der Umstellung der Wärmeversorgung auf erneuerbare Energien mittelfristig teilweise zurückgebaut werden, sollen 2026 Regelungen für einen geordneten Rückbau ins Energiewirtschaftsgesetz aufgenommen werden. Gasverbrauchern ist anzuraten, 2026 die jeweilige lokale Wärmeplanung genau zu verfolgen und darauf zu achten, ob und wo diese langfristig noch Gasnetze (z.B. für Wasserstoff und Biogas) vorsieht. Wo dies nicht der Fall ist, ist mittelfristig (in den nächsten zehn bis 15 Jahren) ein Rückbau der Gasnetze zu erwarten.
Fazit
Das Jahr 2026 bringt sowohl neue rechtliche Anforderungen als auch veränderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen für Eigentümer, Vermieter und Verwalter. Besonders das Mietrecht, die energetischen Vorgaben und die Förderlandschaft bleiben in Bewegung. Der IVD empfiehlt Eigentümern und Vermietern, bestehende Prozesse und Vertragsunterlagen zu prüfen, Investitionsentscheidungen anzupassen und frühzeitig mit Fachberatern in Austausch zu treten.