Zum Start in das neue Immobilienjahr zeigt sich der Markt dynamisch: Die Zinsen für zehnjährige Darlehen bewegen sich aktuell um die Marke von 4 Prozent. Gleichzeitig zeigt ein Blick auf die Daten: Laut dem aktuellen Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex ist Wohneigentum in Deutschland flächendeckend wieder bezahlbarer geworden.
Bild: HTD - Zinsentwicklung: Bauzinsen bewegen sich zum Jahresstart nahe der 4-Prozent-Marke
- Erschwinglichkeitsindex: Kauf von Eigentumswohnungen in Deutschland im erschwinglichen Bereich - mit großen Unterschieden
Zinsdynamik zum Jahresauftakt: Die 4 Prozent kommen näher
Nach einer Phase der Stabilisierung im vergangenen Jahr sehen sich Kaufinteressierte seit Ende 2025 mit steigenden Konditionen konfrontiert. "Wir haben zuletzt eine spürbare Aufwärtsbewegung bei den Bauzinsen gesehen, die aktuell im Schnitt bei rund 3,8 Prozent für 10-jährige Darlehen liegen", erklärt Jörg Utecht, Vorstandsvorsitzender der Interhyp Gruppe. "Das bedeutet für unsere Kundinnen und Kunden höhere Monatsraten. Gleichzeitig ist die Leistbarkeit von Immobilien in den vergangenen Jahren gestiegen. Die Immobilienpreise steigen zwar, liegen aber noch immer unter ihren Spitzenwerten und die Reallöhne sind gestiegen. Trotz des jüngsten Zinsanstiegs sind wir von einem Niveau deutlich über vier Prozent, wie wir es vor geraumer Zeit erlebt haben, nach wie vor entfernt."
Der Erschwinglichkeitsindex: 128 Punkte signalisieren Spielraum
Die gestiegene Erschwinglichkeit zeigt auch die jüngste Ausgabe des Interhyp-IW-Erschwinglichkeitsindex. Dieses Mal wurde die Erschwinglichkeit von Eigentumswohnungen untersucht. Mit aktuell 128 Punkten liegt der Index über der Schwelle von 100 Punkten - und damit deutlich im erschwinglichen Bereich. Die untersuchten Modellhaushalte benötigten im bundesweiten Durchschnitt 29 Prozent ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung der Eigentumswohnung. Zum Vergleich: Im Oktober 2023 lag der Index-Wert noch bei 118 Punkten.
(Hintergrund: Ein Wert von 100 bedeutet, dass 35 % des Einkommens in die Rate fließen. Das ist die Schwelle, ab der ein Immobilienkauf als erschwinglich klassifiziert wird. Index-Werte über 100 sind entsprechend erschwinglicher; liegt der Index-Wert unter 100, übersteigt die Belastung diese Schwelle. Alles zum Index finden Sie hier: https://www.interhyp.de/erschwinglichkeitsindex-bezahlbarkeit-immobilien/)
"Die Entwicklung der Erschwinglichkeit ist erfreulich. Gerade für Ersterwerber bieten Wohnungen aufgrund der vergleichsweise niedrigeren Preise und des geringeren Eigenkapitalbedarfs eine gute Möglichkeit, den Schritt ins Wohneigentum zu schaffen", so Jörg Utecht.
Regionale Diskrepanz: Metropolen bleiben die Herausforderung
Während die Erschwinglichkeit bundesweit im grünen Bereich ist, bleibt die Lage in den Metropolen angespannt. In München, Berlin, Hamburg, Frankfurt und Köln liegt der Index weiterhin unter der 100-Punkte-Marke. "Der Kauf einer Eigentumswohnung in den Metropolen ist nach wie vor herausfordernd. Gerade dort müssen Planungs- und Genehmigungsverfahren entbürokratisiert und Bauvorschriften vereinfacht werden. Nur so kann schneller und kostengünstiger gebaut werden", erklärt Utecht.
Blick in die Zukunft: Das sagen die Bankpartner
Für die nächsten sechs Monate halten 60 Prozent der Befragten gleichbleibende Zinsen für möglich.
Dazu eine Stimme aus dem Panel: "Die Leitzinsen der EZB bleiben in naher Zukunft voraussichtlich unverändert, da sich die Inflation in der Eurozone beim Zielwert von 2 % einpendelt. Die langfristigen Kreditzinsen sind hingegen Schwankungen unterworfen, die insbesondere durch die steigende Staatsverschuldung, den Inflationsausblick sowie das erwartete Wirtschaftswachstum beeinflusst werden. Aktuell rechnen wir innerhalb der nächsten Monate mit einer Seitwärtsentwicklung der langfristigen Zinsen, da die genannten Entwicklungen bereits weitgehend eingepreist sein dürften."
40 Prozent der Befragten sehen hingegen steigende Zinsen rund um 4 Prozent für 10-jährige Darlehen.
Aus dem Panel heißt es: "Die ersten Tage des jungen Jahres haben gezeigt, dass die geopolitischen Unsicherheiten weiterhin sehr anwesend sind und die Finanzmärkte auch 2026 beschäftigen werden. Diese Unsicherheit wird eher wieder zu einer Flucht in sichere Häfen führen, womit die langfristigen Kapitalmarktzinsen bis auf weiteres stabil bleiben sollten. Im Laufe des Jahres bleibt aber der Anstieg der deutschen Staatsverschuldung der wichtigste Faktor hinter einem weiteren leichten Anstieg der Kapitalmarktzinsen."
Fazit für Käufer: Rationalität schlägt Zinsangst
Interhyp rät Kaufinteressierten, sich im Januar nicht von der Nähe zur 4-Prozent-Marke abschrecken zu lassen, sondern die individuelle Erschwinglichkeit zu prüfen. Wer gut vorbereitet ist, kann die Chancen des aktuellen Marktes nutzen.
Hier können Käufer selbst prüfen, ob sie unter der 35-Prozent-Marke liegen: https://www.interhyp.de/budgetrechner/