An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Ein Vorschuss zur Mängelbeseitigung kann vom Auftraggeber gegenüber dem ausführenden Bauunternehmen verlangt und auch mit dessen noch ausstehenden Forderungen verrechnet werden, so der Tenor unseres ersten Urteils.
Vorschuss für Mängelbeseitigung mit Werklohn verrechnen
Bei Baumängeln kann der Auftraggeber einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung verlangen. Ein unstreitiger Restwerklohn aus demselben Vertrag darf jedoch damit verrechnet werden. Auch notwendige Kosten für Bauteilöffnungen in einem Beweisverfahren können als Schaden ersetzt werden, so das LG Stuttgart (7 O 191/25 vom 30. Juni 2026).
Die Eigentümer eines Einfamilienhauses hatten ein Unternehmen mit einer energetischen Dachsanierung beauftragt. Nach mehreren Beanstandungen und erfolglosen Nachbesserungsversuchen kündigten sie den Vertrag. Ein gerichtlich bestellter Sachverständiger bestätigte zahlreiche Mängel, unter anderem an Dämmung, Dampfbremse, Dachdeckung und Anschlüssen. Die Eigentümer verlangten daraufhin einen Vorschuss für die Mängelbeseitigung sowie Ersatz weiterer Kosten.
Das Landgericht Stuttgart hielt einen Vorschuss von 77.300 Euro für angemessen. Da dem Unternehmen jedoch noch ein unstreitiger Restwerklohn von 30.556,97 Euro zustand, durfte es diesen Betrag verrechnen. Den Eigentümern verblieb damit ein Vorschussanspruch von 46.743,03 Euro. Dass das Werk zuvor nicht abgenommen worden war, änderte daran nichts, weil nach der Kündigung nur noch die finanzielle Abwicklung des Vertrags im Raum stand.
Auch in unserem zweiten Urteil geht es um einen Vorschuss, allerding um einen, der aufgrund gestiegener Kosten höher ausfällt.
Gestiegene Baukosten erhöhen Vorschuss für Mängelbeseitigung
Ein Vorschuss für die Beseitigung von Baumängeln richtet sich nach den Kosten, die zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung zu erwarten sind. Steigende Baupreise und eine zwischenzeitliche Verschlimmerung der Schäden müssen berücksichtigt werden. Die bloße Möglichkeit höherer Kosten reicht dagegen nicht aus, so das OLG München (28 U 3639/23 Bau vom 28. Oktober 2024).
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von der Bauträgerin einer 2010 errichteten Wohnanlage einen Kostenvorschuss von knapp einer Million Euro für die Beseitigung zahlreicher Mängel. Ein erheblicher Teil davon entfiel auf die Sanierung der Tiefgarage. Das Landgericht München I hatte dafür allein 500.000 Euro angesetzt. Die Bauträgerin hielt diesen Betrag für zu hoch und legte Berufung ein.
Das OLG München bestätigte die Entscheidung. Zwar hatte ein Sachverständiger die Sanierungskosten ursprünglich im Jahr 2018 auf 262.000 Euro netto geschätzt. Seitdem waren die Baupreise jedoch um rund 40 Prozent gestiegen. Zudem hatten sich die Schäden durch weitere Chlorideinträge über mehrere Jahre verschlimmert und auch die Kosten für den Aus- und Einbau von Mehrfachparkern erhöht. Entscheidend für die Höhe eines Vorschusses sind demnach die voraussichtlichen Kosten zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung. Damit soll sichergestellt werden, dass der Auftraggeber tatsächlich genügend Geld erhält, um die Mängel beseitigen zu lassen, ohne selbst in Vorleistung gehen zu müssen.
In unserem nächsten Fall geht es ebenfalls um einen Baumangel. Wer eine fremde Wand freilegt, sollte diese ausreichend vor Witterung schützen. Bauhandwerker sind daher gut beraten, ihre Bauherren in vergleichbaren Fällen auf die damit verbundenen Risiken hinzuweisen.
Nachbar haftet für Feuchtigkeitsschäden durch Bauarbeiten
Wer bei Bau- oder Abrissarbeiten eine gemeinsame Hauswand freilegt, muss sie ausreichend vor Regen schützen. Entstehen wegen fehlenden Schutzes Feuchtigkeits- und Schimmelschäden am Nachbarhaus, kann der Bauherr dafür auch ohne eigenes Verschulden haften, so das OLG Düsseldorf (9 U 94/25 vom 20. Juli 2026).
Die Eigentümer einer Doppelhaushälften ließen ihr Gebäude abreißen und anschließend ein neues Einfamilienhaus errichten. Dabei wurde die gemeinsame Giebelwand zum Nachbarhaus freigelegt und während eines rund fünfwöchigen Baustopps nicht vor der Witterung geschützt. Später traten im Nachbarhaus Feuchtigkeit und Schimmel auf. Ein Sachverständiger führte die Schäden auf eindringendes Niederschlagswasser zurück.
Das Landgericht Mönchengladbach verurteilte die Bauherren zur Zahlung von 8.720,14 Euro sowie zur Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten. Außerdem müssen sie für weitere Schäden aufkommen, die durch die Durchfeuchtung entstehen. Das OLG Düsseldorf bestätigte diese Entscheidung und wies die Berufung der Bauherren zurück. Das Gericht stellte klar, dass es für einen solchen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch nicht darauf ankommt, ob die Bauherren persönlich schuldhaft gehandelt haben. Entscheidend ist, dass sie mit ihrem Bauvorhaben die Gefahr für das Nachbarhaus geschaffen haben und für den Zustand ihres Grundstücks verantwortlich waren.
Dächer sollten dicht sein und auch bei Sturm standhalten. Was gilt, wenn sich dennoch eine Dachplatte löst und einen Schaden verursacht, zeigt unser nächster Fall.
Hauseigentümer haftet für Sturmschaden durch herabfallende Dachplatte
Löst sich bei einem Sturm eine Dachplatte und verursacht einen Schaden, spricht dies grundsätzlich für eine mangelhafte Errichtung oder Unterhaltung des Gebäudes. Eine Wetterwarnung allein begründet kein Mitverschulden, wenn ein Auto vor dem Haus abgestellt wird, so das AG Saarbrücken (3 C 23/25 vom 1. April 2026).
Ein Mieter hatte seinen Audi wie üblich vor dem Haus seiner Vermieterin geparkt. In einer stürmischen Nacht löste sich eine Schieferplatte vom Dach. Sie traf einen Sims, von dem sich Teile lösten. Umherfliegende Splitter beschädigten nach den Feststellungen des Gerichts den Lack des Fahrzeugs. Der Mieter verlangte 2.451,17 Euro Schadensersatz.
Das Amtsgericht Saarbrücken gab der Klage statt. Wenn sich bei einem Sturm Teile eines Gebäudes lösen, spricht dies zunächst dafür, dass das Gebäude fehlerhaft errichtet oder nicht ausreichend instand gehalten wurde. Anders wäre es nur bei einem außergewöhnlichen Sturm, dem auch ein ordnungsgemäß errichtetes und gewartetes Gebäude nicht hätte standhalten können. Gebäudeeigentümer müssen insbesondere Dächer regelmäßig durch sachkundige Personen überprüfen lassen und zumutbare Maßnahmen gegen Gefahren durch herabfallende Teile treffen. Das gilt umso mehr, je älter das Gebäude und seine Dachkonstruktion sind. Die Vermieterin konnte nicht nachweisen, dass sie diesen Pflichten nachgekommen war. Ein Mitverschulden des Mieters verneinte das Gericht: Allein wegen einer Unwetterwarnung musste er sein Auto nicht von seinem üblichen Stellplatz entfernen.
In unserem letzten Fall geht es wieder ums Vertragsrecht, das immer wiederkehrende Thema gedrosselter Batteriespeicher – und um die Frage, wie schnell diese ausgetauscht werden müssen.
Drei Wochen Austauschfrist für gedrosselte Batteriespeicher
Wird die Kapazität eines Batteriespeichers einer Photovoltaikanlage nachträglich aus Sicherheitsgründen gedrosselt, kann darin ein Mangel liegen. Ist eine bestimmte Speicherkapazität vereinbart, muss die Anlage diese grundsätzlich auch bereitstellen. Eine dreiwöchige Frist zum Austausch kann dabei ausreichend sein, so das OLG Dresden (22 U 1562/24 vom 5. Februar 2025).
Ein Hauseigentümer hatte eine Photovoltaikanlage mit einem Batteriespeicher mit einer Kapazität von 7,5 kWh für insgesamt 27.965 Euro bestellt. Nach mehreren Bränden bei baugleichen Speichern drosselte der Hersteller die Kapazität per Fernzugriff zunächst zeitweise auf 50 Prozent und später auf höchstens 70 Prozent. Nachdem der Eigentümer erfolglos eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hatte, verlangte er eine Minderung des Kaufpreises.
Das Landgericht Leipzig sprach ihm 2.811,02 Euro zu. Das OLG Dresden sah keine Aussicht auf Erfolg für die dagegen eingelegten Berufungen. Ein Speicher, der statt der vereinbarten 7,5 kWh dauerhaft nur einen Teil dieser Kapazität bereitstellt, entspreche nicht der vereinbarten Leistung. Dabei komme es nicht entscheidend darauf an, ob beim konkreten Speicher tatsächlich ein Zell- oder Konstruktionsfehler nachgewiesen werden könne. Das Gericht hielt auch die gesetzte Frist von drei Wochen zur Nachbesserung für angemessen. Außerdem stufte es den Vertrag über die auf dem Dach installierte Photovoltaikanlage als Bauvertrag ein. Entscheidend sei nicht die bloße Lieferung seriengefertigter Solarmodule, sondern die fachgerechte Installation und Anpassung der gesamten Anlage an die örtlichen Gegebenheiten.