Kaputte Böden, alte Fenster, defekte Leitungen und seit Jahren kein Mieter: Eine solche Wohnung dürfte bei vielen Kaufinteressenten zunächst durchs Raster fallen. Schließlich bedeutet jeder Mangel zusätzliche Kosten und Arbeit. Doch gerade Objekte, die wenig attraktiv erscheinen, können für Investoren interessant sein. Denn ihr Zustand drückt häufig auch den Kaufpreis.
Quelle: Kalyon Immobilien
Zugleich stellt sich die Frage, warum Wohnungen in Städten mit hoher Nachfrage überhaupt so lange ungenutzt bleiben. Oft fehlen Eigentümern Geld, Zeit oder Interesse, um sie wieder herzurichten. Für Käufer kommt es deshalb darauf an, genau zu rechnen: Welche Probleme lassen sich mit vertretbarem Aufwand beheben – und wann wird aus dem vermeintlichen Schnäppchen ein teures Sanierungsprojekt?
Erbschaften können Leerstand verlängern
Ein häufiger Ausgangspunkt ist ein Eigentümerwechsel durch Erbschaft. Nicht jeder Erbe möchte eine Wohnung renovieren, neue Mieter suchen und sich anschließend um die Verwaltung kümmern. Befindet sich das Objekt zusätzlich in schlechtem Zustand, wird die Entscheidung über seine Zukunft mitunter immer weiter aufgeschoben.
Noch schwieriger kann es bei Erbengemeinschaften werden. Mehrere Beteiligte müssen sich auf Verkauf, Sanierung oder Vermietung verständigen. Persönliche Konflikte, unterschiedliche Vorstellungen und langwierige organisatorische Prozesse können dazu führen, dass jahrelang nichts geschieht.
Daneben gibt es Eigentümer, die bewusst nicht vermieten. Sie setzen darauf, dass der Wert ihrer Immobilie steigt und ein späterer Verkauf attraktiver ist. Hinter Leerstand stehen damit sehr unterschiedliche Ursachen.
Manchmal reichen überschaubare Arbeiten
Für Investoren bedeutet ein schlechter Zustand nicht automatisch eine günstige Gelegenheit. Entscheidend ist, welche Maßnahmen tatsächlich erforderlich sind. Müssen beispielsweise Böden erneuert, Wände gestrichen oder einzelne Fenster ausgetauscht werden, lässt sich der Aufwand meist relativ gut kalkulieren.
Eine Kernsanierung ist dagegen deutlich anspruchsvoller. Sind Leitungen, Elektrik, Heizung oder andere wesentliche Bestandteile betroffen, steigen Kosten und Risiken. Solche Immobilien können ebenfalls Potenzial besitzen, verlangen jedoch mehr Erfahrung, Kapital und Planung.
Besonders interessant können deshalb Wohnungen sein, die lange vernachlässigt wurden, technisch aber keine gravierenden Probleme aufweisen. Sie benötigen zunächst Arbeit, lassen sich anschließend jedoch vergleichsweise schnell wieder vermieten.
Der Preis muss die Mängel widerspiegeln
Vor dem Kauf sollten sämtliche Ausgaben den späteren Einnahmen und dem möglichen Immobilienwert gegenübergestellt werden. Neben Kaufpreis und Sanierung gehören dazu Erwerbsnebenkosten, Finanzierung sowie ein Puffer für unerwartete Arbeiten.
Bei einer geplanten Vermietung ist außerdem entscheidend, welche Miete am Standort realistisch erzielt werden kann. Sie sollte möglichst die laufende Finanzierung tragen und zusätzlich Raum für Rücklagen lassen.
Ein typischer Fehler besteht darin, eine renovierungsbedürftige Wohnung allein wegen ihres niedrigen Preises für attraktiv zu halten. Der Preisabschlag muss die notwendigen Arbeiten angemessen berücksichtigen. Zudem braucht es einen Sicherheitspuffer, denn gerade bei älteren Objekten können während der Sanierung zusätzliche Mängel sichtbar werden.
Aus drei Jahren Leerstand wird wieder Wohnraum
Wie das funktionieren kann, zeigt eine geerbte Eigentumswohnung. Nach dem Auszug eines problematischen Mieters steht sie drei Jahre leer. Böden und Fenster sind beschädigt, Leitungen funktionieren teilweise nicht mehr und eine direkte Vermietung ist ausgeschlossen.
Genau dieser Zustand kann jedoch Verhandlungsspielraum schaffen. Fällt der Kaufpreis entsprechend niedriger aus und lassen sich die notwendigen Arbeiten zuverlässig kalkulieren, kann ein Investor die Wohnung sanieren und anschließend wieder vermieten.
Ob sich eine Problemimmobilie lohnt, entscheidet deshalb nicht ihr schlechter Zustand allein. Relevant ist vielmehr, welcher finanzielle Aufwand nötig ist, um sie wieder nutzbar zu machen, und welcher Wert anschließend entsteht. Stimmen Kaufpreis, Sanierungskosten und mögliche Miete zusammen, kann aus jahrelangem Leerstand wieder wirtschaftlich nutzbarer Wohnraum werden.
Über Etem Kalyon:
Etem Kalyon ist Geschäftsführer der Kalyon Immobilien GmbH und spezialisiert auf die Entwicklung von Wohnimmobilien. Gemeinsam mit seinem Team kauft und optimiert er Mehrfamilienhäuser, Wohnanlagen und Wohnungsportfolios. Er begleitet den gesamten Prozess von Ankauf und Finanzierung bis zur Sanierung und Vermietung. Zuvor war er im Investmentbanking und Private Equity tätig. Sein Fokus liegt auf wirtschaftlich nachhaltigen Immobilieninvestments. Weitere Informationen unter: https://www.kalyonimmobilien.de/