In den Schubladen lag er bereits zu Ampelzeiten, konkret an einem Eckpunktepapier gearbeitet hat die Koalition seit November 2025: Nun wurde der Gebäudetyp E als neue Option für kostengünstigeres und schnelleres Bauen endlich als Gesetzesentwurf vorgelegt – überfällig, wie die Baubranche ächzt. Über die im Entwurf mühselig ausgehandelten Kompromisse müssen sich Bund und Länder noch einig werden. Während über die zu erwartende Wirksamkeit des neuen Konzepts noch gestritten wird, ist für die Baupraxis zunächst etwas ganz anderes entscheidend: Wann kann es überhaupt frühestens damit losgehen?
Der Gesetzesentwurf steht – doch die Koalitionäre sind sich noch uneinig
Die mittlerweile bekannte Grundidee des Gebäudetyps E:
Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird das Bauvertragsrecht abgeändert: Demnach dürfen künftig die Bauvertragspartner im Projekt von vornherein festlegen, ob bestimmte Komfortstandards (sogenannte „anerkannte Regeln der Technik“ wie eine Trittschalldämmung, bestimmte Steckdosenabstände u. ä.) im Projekt weggelassen werden.
Damit soll eine häufige Kostenbombe entschärft werden. Gewöhnlich schrecken die Anbieter davor zurück, von marktüblichen Baustandards abzuweichen, selbst, wenn sie gesetzlich überhaupt nicht vorgeschrieben sind (wie etwa DIN- oder Landesnormen), da sie erfolgreiche Klagen der Bauherren bei Sachmängeln fürchten: Bislang legen die Gerichte die „anerkannten Regeln“ so aus, dass Auftraggeber ihre Einhaltung einfordern dürfen.
Diese Unsicherheit würde bei einem eindeutigen Gebäudetyp E-Bauvertrag nicht mehr bestehen – und somit wären einfachere und billigere Bauverfahren in der Praxis vermehrt möglich, wie die Befürworter des Entwurfs die Werbetrommel rühren.
Union bevorzugt One-Size-fits-all als praxistauglicher, SPD die individuelle Vertragsoption
Die regierungsinternen Skeptiker (überwiegend aus den Reihen der Union) machen weiter rechtliche Bedenken geltend: Der Gebäudetyp E könne in der Praxis nur als Gamechanger wirken, wenn er auch angenommen werde. Dagegen sprechen aber aus Sicht der CDU-Bundesfraktion die mit dem vereinbarten Vertrag möglicherweise lauernden Fallstricke wie komplizierte Aufklärungsfragen, Dokumentationspflichten über eingesparte Kosten sowie Haftungsrisiken.
Anstelle der vom Justiz- und Bauministerium vorgeschlagenen individuellen Vertragsregelung schlägt die Union einen Basisvertrag vor, der als gesetzlicher Mindeststandard eindeutig macht, was ein Bauherr einfordern kann – dieser Vorschlag ist rechtlich sicher eindeutiger und eleganter, knockt aber natürlich die ursprüngliche Grundidee flexiblen, innovativen und individuellen Bauens mit Gebäudetyp E durch ein neues, wenn auch niedrigschwelligeres One-size-fits-all-Prinzip aus.
Grundsätzlich soll es auch laut dem aktuell vorgelegten Entwurf künftig nicht möglich sein, das öffentlich-rechtliche Bauordnungsrecht vertraglich zu umgehen. Sicherheits-, Umwelt- und Gesundheitsstandards müssen weiter eingehalten werden – darunter die Länderordnungen bezüglich Brandschutz, Lüftung oder Beleuchtung.
Befreiungsschlag gegen die Baukostenanstiege?
Laut Bundesbauministerium, das sich auf Erfahrungen aus Pilotprojekten stützt, könnte der Verzicht auf Standards über die gesetzliche Mindestanforderung hinaus bis zu 15 Prozent der Bauwerkskosten reduzieren. Kritische Stimmen monieren, dass die bloße BGB-Ermöglichung von Vertragsoptionen hier keineswegs weit genug gehe – eine grundlegende Reform (sprich aus dieser Sicht: teilweise großzügige Abschaffung oder zumindest radikale Vereinfachung) der weiter geltenden Normen und Vorschriften würde sehr viel weiter führen.
E wie einheitlich? Von wegen!
Vor allem der weiterhin bestehende Flickenteppich der Landesbauordnungen stößt auf Kritik: Selbst, wenn sich die Baupartner für den Gebäudetyp E entschieden haben sollten, müssen sie künftig abklären, ob die technischen Baubestimmungen ihres Bundeslandes doch eine Regelung vorsehen – wenn ja, gilt sie trotz Gebäudetyp E-Vertrag. Aber auch, wenn es keine Vorgabe gibt, die den Projektpartnern entgegensteht: Sobald in einer Detailfrage keine ausdrückliche Vereinbarung getroffen worden ist, muss das Bauwerk am Ende doch wieder (potenziell einklagbar) so gebaut werden, wie bei vergleichbaren Projekten üblich – somit kommen (übersehene) Regeln der Technik durch die Hintertür doch wieder zum Vorschein.
Bedenkenträger unterschätzen umtriebige und findige Branchenmentalität
Hier unterschätzen die Bedenkenträger aus unserer Sicht ein wenig die Geschäftigkeit der Planer- und Beraterbranche: Sobald der Gebäudetyp E eine reelle Option ist, wird es zahlreiche Expertinnen und Experten geben, die dem Markt eifrig Checklisten, Seminare und neue Praxis-Musterbauverträge zur Verfügung stellen werden. In der breiten Masse der Projekte dürfte der neue Gebäudetyp E aber so womöglich doch zu einer Art standardisierten Abweichung vom Standard geraten und nicht unbedingt die Revolution individueller und innovativer Projekte bringen, die sich manche erträumt haben mögen.
Verbände: immer noch Gebäudetyp K wie zu kompliziert
Die Verbände sind überwiegend wohlwollend, dass die von ihnen dringend geforderte Initiative zur Vereinfachung des Bauens vom Gesetzgeber berücksichtigt wird. Im Detail kritisiert der Hauptverband der Deutschen Bauindustrie die Praxistauglichkeit des auf individuellen Bauverträgen beruhenden Entwurfs anstelle grundsätzlich reformierter Bauverträge und warnt vor einer neuen „Zweiklassengesellschaft“ von guten bzw. hochwertigen und billigen (Gebäudetyp E-)Gebäuden, etwa in Bezug auf die Folgen für die juristische Bewertung künftiger Gebäude etwa durch Banken und Versicherungen.
Der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) äußert sich etwas positiver, mahnt jedoch eine Vereinheitlichung der baurechtlichen Bestimmungen in den Bundesländern an, um eine wirklich einheitliche Bauoffensive zu ermöglichen (statt 16 unterschiedlichen Regelungen je nach Bundesland). Der Bundesverband Baustoffe – Steine und Erden wünscht sich ebenfalls mehr „E“ wie einfach, und zwar über eine generelle Absenkung der gesetzlichen Mindeststandards sowie eindeutige mietrechtliche Bestimmungen, damit günstigeres bauen in der Breite realisierbar wird.
Zu den starken Befürwortern der individualvertraglichen Idee gehört nicht zuletzt die Bundesarchitektenkammer, die daher die Vertragsoption grundsätzlich begrüßt, aber die Nachhaltigkeits- und Lebenszyklusseite bei der Gebäudetyp E-Planung anmahnt, die nicht aufgrund des Kostenfokus außer Blick geraten soll. Enttäuscht von der Qualität des Entwurfs äußert sich die Koalition für Holzbau, da statt Innovationen Raum zu geben, nur neue Dokumentationsanforderungen und somit wieder nur neue Kompliziertheit und Bürokratie statt Vereinfachung entstünden – somit fordert auch sie weniger und niedrigere Mindeststandards.
Wie geht es weiter?
Bis zum 9. November müssen die Bundesländer und die Verbände im Detail zum Entwurf Stellung nehmen. Danach kann der Entwurf vom Kabinett beschlossen werden und – je nach Verlauf des parlamentarischen Verfahrens – frühestens ab Mitte 2027 in Kraft treten.
Damit dürften erste Bauprojekte, die mit Gebäudetyp E-Regelung geplant und realisiert werden, also erst ab Q3 2027 in die Praxis überführt werden. Impulse in der Bautätigkeit sind dadurch also in der zweiten Hälfte von 2027 wahrscheinlich, die womöglich 2028 etwas mehr Schwung verleihen als in den gängigen Prognoseszenarien derzeit erwartet. Dafür könnte es aber im ersten Halbjahr zu Attentismus-Effekten bei den Bauprojekten insbesondere gewerblicher Bauherren geben – wodurch sich die erwartete Bauerholung womöglich ein wenig nach hinten verschiebt.