Trendanalyse bis 2010: Markt für Wohnimmobilien im Umbruch

Eine Reihe von Megatrends bestimmen nach Ansicht der Allianz Group-Volkswirte den Immobilienmarkt in den kommenden Jahren: Sozioökonomische und kulturelle Einflüsse werden die Preisbildung für Wohneigentum stark beeinflussen. Die demographische Entwicklung bringt eine kleinere, aber räumlich stärker verdichtete Bevölkerung mit sich. Weiterhin werden Veränderungen der politischen Rahmenbedingungen nachhaltige Auswirkungen auf die Wohnungsbauförderung und Immobilienfinanzierung haben. Dazu zählt zum einen die zu erwartende Änderung bei der Eigenheimzulage, aber auch die Abgabe von Wohnraum aus den Unternehmensbilanzen und Privatisierungen im kommunalen Bereich. Letztere wird eine Verschiebung des Wohnraumangebots zur Folge haben. Insgesamt befindet sich der Markt für Wohnimmobilien deutlich im Umbruch.

In der Diskussion um den demographischen Wandel ist häufig von Überalterung und Schrumpfung der Gesellschaft die Rede – eine Auffassung, die David Milleker, Volkswirt der Allianz Gruppe, als sachlich verkürzt einschätzt: "Zwar wird es in absehbarer Zeit eine Verschiebung der Alterstruktur geben, doch die Zahl der Haushalte wird weiter steigen. Auch der Trend zu größeren Wohnungen hält an."

Auch zukünftig werden vor allem die Ballungszentren weitere Bevölkerungszuwächse erleben. Besonders die "Speckgürtel" der Großstädte befinden sich weiter im Aufschwung. Hier ist noch Raum für das freistehende Einfamilienhaus, die beliebteste Wohnform der Deutschen. "Das Ergebnis ist ein starker Trend zur Vorstadtbildung, der durch die nach wie vor große Nachfrage nach attraktiven Innenstadtlagen ergänzt wird", erläutert Thomas Beyerle, Leiter DEGI Research. Diese Entwicklung hat weitreichende Auswirkungen auf den privaten Immobilienmarkt. "Dichtbesiedelte Gebiete werden weiter überproportional steigende Preise verzeichnen. Hingegen dürften sich die Aussichten für die Immobilienpreise in ländlichen Regionen eher eintrüben", so Beyerle. Qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen sind in der Regel wertstabiler.

Der Trend geht zur Bestandserhaltung: Bau- und Immobilienwirtschaft reagieren deutlich auf politische Rahmensetzungen: Bei einer verminderten steuerlichen Förderung sinken die Baugenehmigungen, bei verbesserten Bedingungen ist ein klares Anziehen der Bauaktivitäten zu registrieren.
"Schon heute fließen schätzungsweise rund zwei Drittel aller Investitionsmittel nicht mehr in die Bestandserweiterung, sondern in die Erhaltung und Verbesserung", so Dresdner Bank-Volkswirt Christoph Partisch. Es ist davon auszugehen, dass die Wohnungsförderung in den nächsten Jahren entsprechend umgestellt und die Eigenheimzulage entsprechend modifiziert oder durch ein geeignetes Instrument ersetzt wird.

Fazit: "Für die Immobilie als Kapitalanlage zur Fremd- und auch zur Eigennutzung sprechen die günstigen Zinsen, ein moderates Kaufpreisniveau, ein langfristiger Wertzuwachs sowie die "Immobilienrente" im Alter. Ausschlaggebend beim Erwerb sollten die Lage sowie die zukünftige räumliche Entwicklung sein," empfehlen die Volkswirte der Allianz Gruppe potenziellen Wohneigentümern.