empirica-Prognose: Wohnfläche nimmt im Westen pro Person um 15 Prozent zu, im Osten um über ein Viertel - Haushaltszahlen steigen mindestens bis 2020.
Im Jahr 2030 werden die Menschen in den neuen Ländern bei der Pro-Kopf-Wohnfläche die Landsleute aus dem Westen überholen. Ein Hauptfaktor für diese Entwicklung ist der Trend zu kleineren Haushalten. Bild: LBS
Bei der Pro-Kopf-Wohnfläche werden die Menschen in den neuen Ländern die Landsleute aus dem Westen bis 2030 überholen. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Prognose des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS). Danach steigen die Flächenansprüche im Westen von 47 Quadratmetern (2010) in den nächsten zwanzig Jahren um 15 Prozent auf 54 Quadratmeter. Zugleich wächst die Wohnfläche im Osten sogar um über ein Viertel auf 55 Quadratmeter im Jahre 2030 (vgl. Grafik).
Ein Hauptfaktor für diese Entwicklung ist aus Sicht der Experten der Trend zu kleineren Haushalten. Trotz leicht zurückgehender Bevölkerung gehen die Forscher deshalb davon aus, dass die Zahl der Haushalte bis 2020 noch um über 1 Million zunimmt. Hinzu kommt steigender Wohlstand, der zu wachsenden Wohnansprüchen führt, und zwar immer öfter in den eigenen vier Wänden. Dass noch keine „natürliche“ Grenze für die Pro-Kopf-Wohnfläche erreicht ist, zeigt nach Informationen von LBS Research etwa die Situation im Nachbarland Dänemark, wo der Wert bereits heute bei über 50 Quadratmetern liegt.
Laut Analyse erweist sich als maßgeblicher Grund für den wachsenden Wohnflächenbedarf, dass die Menschen immer älter werden und in ihren Eigenheimen und Wohnungen möglichst lange leben bleiben (auch wenn die Kinder längst aus dem Haus sind). Zur Zeit liegt die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bis zum 50. Lebensjahr in den alten Bundesländern konstant bei gut 38 Quadratmetern. Mit 48 Quadratmetern liegt sie im Alter von 50 bis 65 Jahren bereits deutlich höher, um ab 65 Jahren auf 62 Quadratmeter hochzuschnellen. Im Osten ist dieser Trend ähnlich, wenn auch nicht ganz so ausgeprägt. Denn dort ist die Wohneigentumsquote älterer Menschen aus historischen Gründen niedriger.
Bemerkenswert ist an der Ist-Analyse aus der Sicht von LBS Research, dass die Wohnfläche pro Kopf sich in Metropolen kaum von der in ländlicheren Regionen unterscheidet. Leben Mieter in Gemeinden bis zu 20.000 Einwohnern auf über 40 Quadratmetern pro Person, so schwankt dieser Wert in Mittel- und Großstädten um 39 Quadratmeter. Ähnlich homogen sei die Situation bei Wohneigentümern, bei denen in allen Gemeindegrößen die Pro-Kopf-Wohnfläche zwischen 47 und 49 Quadratmetern liegt. Offenbar, so die LBS-Experten, neutralisieren sich zwei Wirkrichtungen weitestgehend: Höhere Einkommen und kleinere Haushalte in größeren Städten sprechen eigentlich für hohen Flächenkonsum, das höhere Miet- und Preisniveau zwingt dagegen zu einem sparsamen Umgang mit der Quadratmeterzahl.
Auf den ersten Blick noch überraschender ist für LBS Research, dass nach der empirica-Analyse die Pro-Kopf-Wohnfläche bei den niedrigsten Einkommen (bis zu 1.100 Euro netto im Monat) am größten ist (bei Mietern nämlich 45 Quadratmeter, bei Wohneigentümern sogar 70 Quadratmeter). In dieser Einkommensklasse finden sich überproportional viele - teils bereits verwitwete - Rentner. Mit höheren Einkommen steigt dagegen, wie die LBS-Experten ergänzen, die Wohnungsgröße bei Mieter- und Wohneigentümerhaushalten klar an. Hier teilten sich aber meist Familien mit Kindern die Flächen, so dass etwa Wohneigentümerhaushalte mit Nettoeinkommen über 4.500 Euro auch nicht auf mehr als 48 Quadratmeter pro Person kämen.
Die neue Wohnflächenprognose von empirica berücksichtigt alle aktuell beobachtbaren Trends und geht davon aus, dass es zu keinen Restriktionen auf der Angebotsseite kommt. Dass die Nachfrage im Zeitraum bis 2030 deutlich über dem aktuellen Genehmigungs- und Fertigstellungsniveau liegt, wird nach Auskunft von LBS Research aus folgendem deutlich: Die Forscher sehen für 2030 eine Wohnfläche voraus, die insgesamt um rund 14 Prozent über dem Stand von 2010 liegt. Das würde rechnerisch einem Nettozugang von über 200.000 Wohneinheiten pro Jahr entsprechen. Einschließlich des Ersatzwohnungsbaus für ausscheidende Wohnungen würde dies einen jährlichen Neubau von annähernd 300.000 Einheiten in den nächsten zwanzig Jahren bedeuten - also mehr als 50 Prozent über dem aktuellen Niveau der Bautätigkeit.