LBS-Prognose für 2011: 20 Prozent mehr Genehmigun-gen als 2009 – Bezahlbarkeit von Wohneigentum so gut wie nie – Wohn-Riester-Förderung stärker im Focus.
Wohnungsbaugenehmigungen in Deutschland 2011. Quelle: LBS
Nach dreijähriger Talsohle im Wohnungsneubau (mit nur rund 180.000 Baugenehmigungen pro Jahr in Deutschland von 2007 bis 2009) gehen die Landesbausparkassen (LBS) für 2010 von einem Anstieg gegenüber dem Vorjahr um 8 Prozent auf 192.000 genehmigte Wohneinheiten aus. Für 2011 prognostiziert LBS-Verbandsdirektor Hartwig Hamm ein weiteres Wachstum um 12 Prozent auf 215.000 Genehmigungen. "Das ist auch dringend nötig, denn nach Auskunft unserer Immobilienexperten sind bei den Gebrauchtobjekten die Zeiten des üppigen Angebots zu Ende", sagte Hamm heute in Berlin. Viele nutzten deshalb noch die extrem günstigen Preise und Zinsen.
Im Neubau folgen die Fertigstellungszahlen nach Angaben der LBS der Entwicklung bei den Genehmigungen traditionell erst mit einer gewissen zeitlichen Verzögerung. Deshalb sei nach dem absoluten Tiefpunkt im Jahre 2009 mit 159.000 fertiggestellten Wohneinheiten bis 2011 noch nicht mit Zahlen oberhalb der Marke von 200.000 Fertigstellungen zu rechnen. Dieses Ziel werde erst ab 2012 erreichbar. Eines sei jedoch jetzt und auch in den kommenden Jahren klar: Der Löwenanteil des Neubaus entfalle auf die Wohneigentumsbildung. "Mehr als zwei Drittel der zusätzlich auf den Markt kommenden Wohneinheiten sind Eigenheime und Eigentumswohnungen", so Hamm.
Der LBS-Sprecher verwies als Beleg für den beginnenden Aufschwung auf die zunehmenden Signale, dass an vielen Stellen bereits heute Haus- und Wohnungsangebote knapper und teurer werden. "Kein Wunder, denn der Wohnungsbau bleibt seit Jahren hinter den Bedarfszahlen zurück", betonte Hamm. Jetzt, da die Wirtschaft auf einen klaren Wachstumskurs zurückgekehrt sei und sich die Beschäftigungsperspektiven deutlich aufgehellt hätten, mache sich die wachsende Nachfrage nicht nur in den wirtschaftsstärksten süddeutschen Ballungsräumen, sondern auch anderswo bemerkbar.
Bestätigt werden die positiven Nachfrageperspektiven auch durch die weiter lebhaften Umsätze bei den LBS-Immobiliengesellschaften (LBS-I). Nach ihren Angaben hat diese größte Maklergruppe in Deutschland in den ersten neun Monaten des Jahres 2010 über 10.000 Ein- und Zweifamilienhäuser aus dem Bestand sowie rund 6.500 gebrauchte Eigentumswohnungen vermittelt. Das ist nach dem bereits zehnprozentigen Wachstum im Vorjahr noch einmal eine Steigerung um knapp 5 Prozent (bei den Eigenheimen) bzw. mehr als 8 Prozent (beim Eigentum auf der Etage). "Auch bei den leicht gestiegenen Preisen zeigt sich, dass die Attraktivität der Bestandsobjekte weiter zugenommen hat", so Hamm. An vielen Orten, so die Erfahrung der Vermittler, werde aber das Angebot bereits recht knapp
Dass der Wohnungsbau in Deutschland in den letzten Jahren viel zu weit unter die "Normallinie" gefallen und der Bedarf deutlich höher ist, zeigt laut LBS nicht nur der Blick auf Faktoren wie den wachsenden Ersatzbedarf und die immer noch steigende Zahl von Privathaushalten hierzulande, sondern auch der internationale Vergleich: So liegt die Bundesrepublik im Jahre 2010 mit weniger als zwei neu gebauten Wohnungen auf 1.000 Einwohner in Europa absolut am Tabellenende. Demgegenüber entstehen in der Schweiz fast viermal so viele neue Wohnungen. Abgesehen von Tschechien und Dänemark, wo "nur" 75 Prozent mehr Neubauten geschaffen werden als bei uns, weisen auch alle anderen direkten Nachbarländer eine mindestens doppelt so hohe Neubau-Intensität auf wie Deutschland.
Darüber hinaus sprechen die derzeitigen ökonomischen Rahmenbedingungen nach Einschätzung der LBS für eine Belebung der Nachfrage auch im Neubau. In Deutschland fänden die Menschen nämlich jetzt die historisch günstigsten Bedingungen für den Erwerb eigener vier Wände vor. Nach aktuellen Berechnungen von LBS Research müssten Familien mit einem Kind für eine typische Finanzierung im Herbst 2010 nur noch 13 Prozent ihrer durchschnittlichen Einkommen aufwenden - nach 38 Prozent im Jahre 1994 und immerhin 21 Prozent vor acht Jahren. "Sobald die Zinsen merklich steigen, gibt es erfahrungsgemäß dann wieder einen Ansturm von Interessenten auf Immobilienangebote", prognostiziert Hamm.
Ein weiterer wichtiger Punkt kommt nach Auskunft der LBS hinzu: Die Wohn-Riester-Förderung. "Seit gut zwei Jahren im Gesetz, rückt jetzt endlich deren tatsächliche Tragweite in das Bewusstsein potenzieller Käufer", so Hamm. Zwei Punkte seien dabei entscheidend: Anders als von vielen vermutet, gibt es die Zulagen und Steuervergünstigungen unabhängig von der Höhe der Einkommen. Zum zweiten werde bislang der Umfang der Förderung von den meisten Menschen weit unterschätzt. Tatsächlich summiere sich laut Berechnungen der Stiftung Warentest die Förderung über die Laufzeit der Finanzierung vielfach auf hohe fünfstellige Euro-Beträge - auch wenn man die nachgelagerte Besteuerung in die Rechnung einbezieht. "Erste Wahl sind die Riester-Kredite der Bausparkassen, die aus einem Darlehen und einem Bausparvertrag bestehen", zitieren die LBS aus dem aktuellen Dezember-Heft von Finanztest. Dadurch würden nach dem Urteil der Tester niedrige Zinsen optimal mit den staatlichen Zulagen und Steuervorteilen kombiniert. Genau dies dürfte noch zögernde Kaufinteressenten jetzt ermutigen, so die Einschätzung der LBS.