Einkommen, Hauspreise und Finanzierungsbedingungen erlauben in 15 der 16 Bundesländer eine Wohneigentumsquote von 50 Prozent oder weitaus mehr. In Bremen, Sachsen-Anhalt, Thüringen und Niedersachsen sind sogar drei von vier Haushalten in der Lage, ein ortsübliches Eigenheim aus dem Bestand zu finanzieren. Am anderen Ende der Tabelle steht Berlin, hier kann es nur rund ein Drittel schaffen.
Bezahlbarkeit von Wohneigentum. Grafik: LBS
Aber auch in der Bundeshauptstadt könnte die Wohneigentumsquote 20 Prozentpunkte höher sein, als sie es derzeit ist. In Bremen und den neuen Ländern machen die Zusatzpotenziale sogar 30 bis fast 50 Prozentpunkte aus (vgl. Grafik). Das ergibt eine Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS).
Wie LBS Research mitteilt, hat empirica Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus seiner Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus dem ersten Halbjahr 2011 verknüpft. Dabei ist der Wohneigentumserwerb im jeweiligen Bundesland für die Berliner Forscher dann machbar, wenn - bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens - die Finanzierungsbelastung von insgesamt 7 Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt.
Für die LBS-Experten gibt die vorliegende Übersicht über den Anteil der Haushalte in den 16 Bundesländern, die sich Wohneigentum leisten könnten, ein realistisches Bild ab. Zwar erfassen die Rechnungen nicht zusätzliche Aufwendungen wie etwa die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer etc.) oder auch Modernisierungsinvestitionen beim Kauf von Gebrauchtimmobilien. Auf der anderen Seite herrschen derzeit bei dem aktuell günstigen Zinsniveau Finanzierungsbedingungen, die sogar noch deutlich unter den empirica-Annahmen liegen. Zudem unterstellten die Forscher einen Eigenkapitaleinsatz von deutlich unter 20 Prozent, der in der Praxis meist überschritten wird.
Dass die Potenziale für die eigenen vier Wände nun schon seit längerem so gut sind, liegt laut LBS Research daran, dass seit Mitte der 90er Jahre in Deutschland die Zinsen stark gesunken sind, zugleich aber die Hauspreise stabil geblieben und die Einkommen insgesamt zumindest moderat gewachsen sind. Dabei wird in der Analyse nach Bundesländern deutlich, dass im wirtschaftsstarken Süden wegen der dort hohen Immobilienpreise nicht mehr so große Zusatz-Potenziale vorhanden sind. So hat die Eigenheim-Affinität im "Ländle" dazu geführt, dass die Wohneigentumsquote in Baden-Württemberg mit 49 Prozent nur sechs Prozentpunkte hinter dem von den Potenzialen her möglichen Wert zurückliegt.
In den neuen Ländern dagegen schlägt sich nach Ansicht der LBS-Experten durchgängig noch immer der enorme Nachholbedarf aus der DDR-Zeit nieder. Von Mecklenburg-Vorpommern bis Sachsen und Thüringen könnten eigene vier Wände nach der empirica-Rechnung wegen der günstigen Erwerbsbedingungen um 32 bis 42 Prozentpunkte höher sein als zur Zeit. Noch größere Potenziale errechnen sich nur noch für Bremen, wo die Immobilienpreise im Vergleich der Stadtstaaten recht günstig sind, aber das passende Angebot offenbar fehlt.
Auf Dauer, so die Einschätzung von LBS Research, wirken sich die flächendeckend günstigen Bedingungen mit immer noch moderatem Preisniveau und anhaltend guten Finanzierungskonditionen auch auf die weitere Entwicklung der Wohneigentumsquoten aus. Dies werde auch deutlich beim Wohnungsneubau, der im vergangenen Jahr mit einem Plus von 20 Prozent gegenüber 2010 deutlich angesprungen sei und der weit überwiegend im Wohneigentumsbereich stattfinde, verstärkt auch in den Schwerpunkten der Wohnungsnachfrage.