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News vom 27.08.2015

Wer nichts tut, den bestraft die Energiewende
Urteil „ermuntert“ Vermieter zu energetischer Modernisierung

Das Landgerichts Berlin beurteilt den vergleichsweise hohen Energieverbrauchswert einer Mietwohnung als wohnwertmindernd und verhindert so eine Mieterhöhung. Die „Energiespar-Muffel“ unter den Vermietern könnten deswegen künftig finanzielle Einbußen erleiden. Für das SHK-Handwerk ist das Urteil eine Steilvorlage.

„Ein wohnwertminderndes Merkmal liegt vor, wenn der Energieverbrauchskennwert größer als 170 kWh / (m²a) ist.“ So steht es kurz und bündig in einem möglicherweise wegweisenden Urteil des Landgerichts Berlin (AZ: 65 S 527/13). Wegweisend insofern, weil Vermieter nun über kurz oder lang energiesparende Maßnahmen ergreifen müssen. Der Deutsche Anwaltverein schreibt dazu: „Bisher konnte ein Vermieter der angestrebten Energiewende relativ gelassen entgegensehen. Ein Anspruch des Mieters auf entsprechende Nachrüstung der Wohnung gibt es nicht, ebenso wenig die Möglichkeit, wegen schlechter Energiewerte die Miete zu kürzen. Maßgebend für die Bewertung ist der Sollzustand der Wohnung, der auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abstellt, so hat es der Bundesgerichtshof bereits im Jahr 1988 entschieden. Demgemäß gelten auch die zu diesem Zeitpunkt bestehenden technischen Normen, ohne dass es auf den gegenwärtigen Stand der Technik ankommt. Doch in der Zukunft wird der Vermieter seinen Teil zur Energiewende beitragen müssen, wenn auch nur mittelbar.“

Die Konsequenz: „Die Entscheidung des Landgerichts Berlin zeigt nun, dass bei der Umsetzung der Energiewende in allen Bereichen eine Privilegierung der tatsächlich energiesparenden Maßnahmen erfolgen soll und derjenige, der nichts tut, über kurz oder lang, mittelbar oder unmittelbar finanzielle Einbußen befürchten muss.“ (Pressemitteilung vom 20.03.2015) Im konkreten Fall ging es um ein Mieterhöhungsverlangen, das der betroffene Mieter ablehnte. Die darauf folgende Klage des Vermieters wurde mit der Begründung abgewiesen, die bisherige Miete entspräche der ortsüblichen und der vergleichsweise hohe Energieverbrauchskennwert stehe einer Mieterhöhung entgegen.

Ein weiterer interessanter Punkt des Urteils: Ein gültiger, aber schon älterer Energieausweis muss nicht zwingend zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwerts herangezogen werden – entscheidend sei vielmehr der tatsächliche klimabereinigte Verbrauch der letzten drei Jahre.

Das Urteil ist für das SHK-Fachhandwerk eine werbliche Steilvorlage: Der Ausblick auf künftige finanzielle Einbußen kann eventuell auch die „Energieeffizienz-Muffel“ unter den Vermietern zu energetischen Modernisierungen bewegen. Das Landgericht befasste sich auch mit der korrekten Anwendung des Mietspiegels im Falle einer Mieterhöhung: „Ein Mietspiegel ist auch dann anwendbar, wenn das Erhöhungsverlangen nach dem für die Erstellung des Mietspiegels festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten des Mietspiegels dem Mieter zugegangen ist“, heißt es in dem Urteil.

Link Urteil AZ: 65 S 527/13

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