An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: @pixabay.de Mehrmengen nach tatsächlichen Kosten berechnen
Auf dem Bau kann man ja selten sagen: geliefert wie bestellt. Insbesondere Mehrmengen bei der Arbeitsleistung sind selten von vornherein auszuschließen. Gerade dies sollte aber nach tatsächlichem Aufwand berechnet, abgerechnet und vom Auftraggeber auch so bezahlt werden. Zu diesem Schluss kam das OLG Düsseldorf (5 U 52/19, 19.12.2019).
Im dem Urteil zugrunde liegenden Fall beauftragte eine Kommune im Jahr 2010 den Unternehmer mit der Installation eines Wärmeverbundsystems in einem Schulungszentrum. Dabei wurde der geplante Baubeginn mehrfach nach hinten verschoben. Hinzu kamen noch Verzögerungen bei der Arbeit selbst. Aufgrund dessen stellte der Unternehmer nach Abschluss der Arbeiten Kosten von über 180.000 Euro für Bauzeitenverschiebung in Rechnung. In den Vorinstanzen wurde diese Summe als zu hoch eingeschätzt und anhand der tatsächlichen Ausfallstunden deutlich niedriger bewertet. Dieser Argumentation folgte auch das OLG.
Keller ist kein Wohnraum
Inwieweit Kellerräume von einem Bauträger schon so zu planen und auszuführen sind, dass diese auch als Wohnraum genutzt werden könnten, ergibt sich anhand der Baubeschreibung. Zu diesem an sich sehr logischen Schluss kam das OLG München (9 U 3235/18, 30.07.2019).
In diesem Falle hatte ein Erwerber einer Eigentumswohnung den Bauträger verklagt, weil die Kellerräume nicht mit einer Heizungsanlage versehen wurden. Zwar hatte der Bauträger das Objekt mit einer „überdurchschnittlicher Bau- und Ausstattungsqualität“ beworben. In einer Vorinstanz wurde dem Kläger insofern auch Recht gegeben. Doch nun schlug sich das OLG auf die Seite des Bauträgers, da sich aus dem Bauprojekt definitiv ergab, dass die Kellerräume nicht beheizt werden sollten.
Schadensbemessung bei fehlgeleiteter Energieberatung
Wenn bei einer Energieberatung Maßnahmen empfohlen werden, die am Ende nicht zu einer Energieeinsparung führen, sondern zu höheren Verbräuchen, haftet der Energieberater für die Schäden. Wie diese bemessen werden, wollte das OLG Koblenz ergründen (2 U 189/18, 13.12.2018).
In diesem Fall ging es um rund 26.000 Euro, die ein Kläger für einer fehlerhafte Energieberatung für ein Wohnhaus beanspruchte, weil er die empfohlenen Maßnahmen 1:1 umsetzte. Diese führten jedoch zu deutlich höheren Energieverbräuchen. Das Gericht kam zum Schluss, dass der Schadensersatzanspruch gerechtfertigt sei und bemaß ihn anhand dessen, wie der Auftraggeber „gestanden hätte, wenn ihm die richtige Auskunft erteilt worden wäre.“
Planungsfehler: Nicht immer Schadensersatz möglich
Wer Fehler macht, sollte dafür geradestehen. Doch das muss nicht in jedem Fall zutreffen. Wenn etwa ein Planer einem Auftraggeber zu einer nicht wirtschaftlichen Sanierungsmaßnahme rät, dieser den Auftrag ausschreibt und ein Angebot zum Zuge kommen lässt, dessen Kosten deutlich über den Schätzungen des Planers liegen, wird der Zurechnungszusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden unterbrochen. Schadensersatz gibt es in diesem Fall nicht, so ein Urteil des OLG Celle (5 U 92/16, 15.06.2017).
Diesem Urteil lag eine Sanierung einer im Jahr 2005 über 50 Jahre alten Brücke zugrunde. Der Planer erstellte dazu ein Gutachten inklusive der baulichen Maßnahmen und deren Kostenschätzungen. Eine Ausschreibung ergab jedoch deutlich höhere Angebote, von denen schließlich eines vom Auftraggeber und Kläger bezuschlagt wurde. Letztlich erwies sich aber die Brücke als nicht sanierungsfähig, wurde abgerissen und neu gebaut. Darauf bezog sich die Anklage des Auftraggebers, der die Honorare für das Gutachten als nicht gerechtfertigt sah, was aber aus den oben genannten Gründen zurückgewiesen wurde.