An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: www.pixabay.com / WilliamCho Mangelhafte Leistung trotz eingehaltener Regeln der Technik
Selbst wenn man sich sklavisch an die anerkannten Regeln der Technik hält, kann es zu einer mangelhaften Ausführung kommen, so ein Urteil des OLG München (20 U 4425/19 Bau vom 27. März 2020).
Im vorliegenden Fall ging es um eine Solarthermieanlage, die ein SHK-Handwerker so installieren sollte, dass sie zur Optimierung einer Heizungsanlage beiträgt. Der Handwerker empfahl jedoch den Einbau eines elektrisch betriebenen Durchlauferhitzers, den er nach den Regeln der Technik auch installierte. Dennoch verbrauchte der Durchlauferhitzer nach Auffassung des Auftraggebers zu viel Strom. Ein Gutachter bestätigte, dass die vom Handwerker empfohlene Konstruktion energetisch nicht sinnvoll sei. Dies wäre mit einer Wärmepumpe besser gelungen. Dieser Auffassung folgte auch das OLG.
Bei Nutzung keine förmliche Abnahme möglich
Wird ein Bauwerk bereits länger genutzt, kann auf eine förmliche Abnahme verzichtet werden. Ein Erwerber kann sich dann aber nicht mehr auf eine fehlende förmliche Abnahme berufen, so das OLG Karlsruhe (15 U 57/18 vom 10. Mai 2019).
In diesem Fall ging es um das Gemeinschaftseigentum einer Wohneigentumsanlage. Einer der Erwerber klagte auf Gewährsleitung aufgrund entdeckter Mängel, wobei die betreffende Wohnung im Gegensatz zu allen anderen zu einem späteren Zeitpunkt (2015 statt 2010) separat saniert wurde. Alle anderen Wohnungen wurden 2011 abgenommen, ebenso das Sondereigentum. 2016 kam es zu einer Objektbegehung, um noch vor der Verjährung der Gewährleistung weitere Mängel zu entdecken. Daraufhin wurde die bauausführende Firma zur Gewährleistung durch diese eine Eigentümerin angehalten. Die Firma wies dies jedoch aufgrund Verjährung ab und klagte selbst, da nach ihrer Auffassung für die Abnahme des Sondereigentums nicht das Jahr 2015 ausschlaggebend sei (auf die die Eigentümer damals aber verzichteten), sondern eben das Jahr 2011.
Für KfW 40 keine Eigenleistung verlangen
Der Niedrigstenergiehausstandard KfW 40 (durch das neue Gebäudenergiegesetz GEG als EE 40 weiterlebend) ist eine bewährte Baumethode, um energieeffiziente Häuser zu erstellen. Verpflichtet sich eine Baufirma im Werkvertrag zu diesem Standard, muss sie diesen auch komplett erreichen, ohne Eigenleistungen vom Bauherrn zu erwarten. Das beschoss das OLG München (28 U 1262/21 Bau vom 15. Juni 2021).
Im zugrunde liegenden Fall hatte der Hersteller eines 2009 errichteten Fertighauses genau dies versprochen, jedoch nicht eingehalten. Das führte seitens des Bauherrn zu einer Mängelklage über insgesamt 70.000 Euro. So wurden etwa die Kellerräume nicht gedämmt, was nach Auffassung des Herstellers der Bauherr selbst hätte bewerkstelligen sollen. Zwar gab es im Bauvertrag tatsächlich einen unklaren Passus, den man in diese Richtung auslegen könnte. Das Gericht jedoch gab dem Bauherrn recht, da er davon ausgehen könne, dass das Haus im versprochene Standard komplett errichtet würde.
Ohne Vertrag kein Honorar
Verlangt man ein Honorar, sollte man im Vorfeld besser einen Vertrag abschließen. Schriftlich ist – welch eine Binsenweisheit – immer die beste Form. Denn die lässt sich im Nachgang eben auch besten nachweisen. Einmal mehr musste ein Gericht darauf hinweisen, in dem Fall das OLG Celle (14 U 116/20 vom 13. Januar 2021).
Dem zuvor ging ein Streit eines Architekten um ein Honorar für die Planung eines Alten- und Pflegeheimes, dessen Bauvoranfrage 2017 positiv beschieden wurde. Ein entsprechender Architektenvertrag wurde seitens des späteren Klägers erstellt, nicht jedoch vom potenziellen Bauherrn abgesegnet. Zwei Jahre danach kündigte der Architekt den Vertrag und rechnete die Bauleistungshasen 1 bis 3 ab, was die Bauherrin ablehnte. Da der Architekt nicht schlüssig darlegen konnte, dass ein Vertrag auf anderem Wege zustande kam, folgte das Gericht dieser Auffassung.
Auftragnehmer darf auf Zeitpuffer bestehen
Wenn ein Bauwerk denn einmal pünktlich fertig wird, grenzt das an ein kleines Wunder. Verzögerungen am Bau sind an der Tagesordnung. Auftragnehmer können deswegen auch auf einen Zeitpuffer bestehen, insbesondere dann, wenn sie bei der Ausführung ihrer Leitung behindert werden. Das Risiko hat dabei der Auftraggeber zu tragen. Und: Ein Auftragnehmer ist nicht verpflichtet, seine eigenen Zeitreserven zu kompensieren, wenn er die Verzögerung nicht verschuldet hat. So urteilte weise, wenn auch wenig überraschend, das OLG Bremen (2 U 50/18 vom 20. Dezember 2019).
Im vorliegenden Fall ging es um Verzögerungen an einem Kraftwerk aus dem Jahr 2009, dem ein VOB/B-Bauvertrag zugrunde lag. Der Auftraggeber beauftragte ein Planungsunternehmen. Während der Bauzeit kam es jedoch immer wieder zu Nachträgen, die zu massiven Verzögerungen führten. Letztlich wurde der Vertrag seitens des Auftraggebers gekündigt, der Planer bestand auf seinem Honorar und bekam nun vom OLG recht.