An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
www.pixabay.com / MasterTux Kosten aus Contracting sind Betriebskosten
Contracting, also der Besitz und Betrieb von Energieanlagen durch Dritte und die Lieferung von Energie an einen bestimmten, per Vertrag über einen langen Zeitraum definierten Kunden, ist aus der hiesigen Energiewirtschaft nicht wegzudenken. Auch die Wartung muss der Contractor übernehmen. Die Kosten dafür sind einheitlich als Betriebskosten zu deklarieren, so das OLG Karlsruhe (10 U 21/19 vom 8. Mai 2020).
Im vorliegenden Fall kam einer Wohneigentümergemeinschaft die Abrechnung des Contractors, einem örtlichen Energieversorger, der vor Ort ein Blockheizkraftwerk betrieb, zu den Wärmelieferungen nicht ganz geheuer vor. Deswegen verlangte sie eine detaillierte Aufschlüsselung. Das Gericht wies dieses Ansinnen zurück, da es ja letztlich Sinn eins Contractingvertrages ist, dass zu einem einheitlichen Preis eine bestimmte Menge Wärme geliefert wird. Wie dieser Preis zustande kommt, liegt letztlich in der Verantwortung und im Risiko des Contractors.
Auch bei pauschalen Honorarvereinbarungen immer Schriftform einhalten
Der Klassiker der Vertragsstreitigkeiten, nicht vorhandene oder mangelhafte Schriftform, landet immer wieder vor Gericht. Das gilt insbesondere dann, wenn für die Abrechnung des Honorars andere Berechnungsgrundlagen als die im Vertrag vereinbarten herangezogen werden. Zu diesem vollkommen logischen Schluss kam das OLG Düsseldorf (5 U 222/20 vom 24. Juni 2021)
In diesem Fall ging es um die Ingenieursleistungen für ein Bauvorhaben in den Leistungsphasen 1 bis 5, für die ein Pauschalhonorar vereinbart wurde. Der übergroße Teil wurde auch so abgerechnet. Sechs Jahre später jedoch stellte der Ingenieur den Rest und einen Aufschlag nach HOAI in Rechnung, da ihm dies ein höheres Honorar versprach. Das wurde nun vom OLG nicht nur aus Gründen der Verjährung für nichtig erklärt.
Wartungsvertrag für Heizung bei Übergabe schließen
Soll sich die Verjährungsfrist für Mängel bei einer Heizungsanlage auf fünf Jahre verlängern, und das bei gleichzeitigem Abschluss eines Wartungsvertrages, muss dieser spätestens mit der Übergabe der Anlage abgeschlossen werden, so das OLG Celle (4 U 22/20 vom 17. Juli 2020). Die Verjährungsfrist kann sich auch auf zwei Jahre verkürzen, wenn nicht der Installateur mit dem Wartungsvertrag betreut wird. Geklärt wurde in diesem Urteil auch, dass unter den Begriff der „haustechnischen Anlagen“ sowohl Heizungsanlage als auch Heizungsleitungen fallen.
Im vorliegenden Fall ging es um eben jene Leitungen, die von Innenkorrosion befallen waren. Ein Sachverständiger stellte fest, dass die Ursachen hierfür beim Wasser sowie der Luft innerhalb des Heizungssystems liegen könnten. Dies wollte der Besitzer nun dem mit der Wartung beauftragten Unternehmen anlasten. Doch dessen Haftung war aufgrund der oben geschilderten Fristen nicht gegeben, weil der Vertrag erst ein Jahr nach der Übergabe abgeschlossen wurde.
Bebauung beim Nachbarn muss man dulden
Ein weiterer häufiger Streitfall vor Gericht ist der Bauwunsch eines Nachbarn, der einem damit die Sicht, die Sonne oder auch sonst etwas verwehrt. Dennoch ist die Bebauung grundsätzlich hinzunehmen, zumal, wenn es sich um ein schon stark bebautes Gebiet handelt. Ausnahmen gäbe es nur bei einer „erdrückenden Wirkung auf das Grundstück“, so das OVG Nordrhein-Westfalen (2 B 1409/21 vom 27. September 2021).
Dabei ging es um den Bau eines Mehrfamilienhauses mit fünf Wohneinheiten und einer Bebauungstiefe von 19 Metern, das auch mehr Geschosse als die Umgebungsbauten aufweist. Doch das fiel nicht ins Gewicht, weil die absolute Höhe des Bauwerkes noch vertretbar war. Das Vorhaben, so die Oberverwaltungsrichter, füge sich also nicht in jeder Hinsicht in die Umgebungsbebauung ein, sei aber dem Kläger gegenüber nicht rücksichtslos.
Verletzung der Überwachungspflicht muss tatsächlich Schaden verursachen
Wenn ein Architekt die Pflicht zur Bauüberwachung, in diesem Fall dem Verlegen eines Parkettfußbodens unter dem gegebenen Raumklima, verletzt, auftretende Schäden dadurch aber nicht entstanden sind, muss er auch nicht haften, so das OLG Koblenz (3 U 1662/19 vom 6. Dezember 2019).
In dem Fall ging es um einen Wohnungsneubau, für den der Architekt die Leistungsphasen 1 bis 9 übernommen hatte. Ein Subunternehmer verlegte das Parket. Schon nach wenigen Monaten zeigten sich erste Schäden. Dies lag vor allem daran, dass das Haus zu diesem Zeitpunkt nicht bewohnt war und weder Heizung noch Lüftungsanlage eingeschaltet waren. Die Schäden wurden vom Subuntenehmer beseitigt und der neu eingezogene Bewohner darauf hingewiesen, dass die Luftfeuchtigkeit im Gebäude mit 26 Prozent zu gering sein. Empfohlen wurde die Aufstellung eines Luftbefeuchters. Später traten weitere Schäden auf, für die nun der Bewohner den Architekten verantwortlich machte, weil er nachweislich nicht die nötige Überwachung der Arbeiten vornahm. Dennoch wies das Gericht die Klage ab, weil nun mal das zu trocken Raumklima für die Schäden verantwortlich war.