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News vom 02.12.2021

Aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilie – Dezember 2021

An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten.

Bild: www.pixabay.com
Bild: www.pixabay.com

Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden. 

Auftraggeber muss Gründe für Feuchtigkeitsschäden nachweisen

Bemängelt ein Auftraggeber an einem Bauwerk Feuchtigkeitsschäden, so muss er auch nachweisen, dass die durch den Auftragnehmer verursacht wurden. Zu diesem eher logischen Schluss kam das OLG Frankfurt (29 U 219/19 vom 28. Oktober 2020).
In diesem Fall beauftragte ein Bauherr einen Handwerker mit Trockenbauarbeiten in einem Neubau beauftragte, genauer mit der Abhängung einer Trockenbaudecke zwischen zwei Treppenhäusern. Dabei soll es zur vielfachen Durchbohrung der darüber liegenden Dampfsperre über dem Trapezblech für die Dachdämmung gekommen sein. Später kam es dort zu einem Feuchtigkeitsschaden, für den die Klägerin den Handwerker mit einem fast sechsstelligen Betrag haftbar machen wollte. Die Klägerin konnte aber lediglich zwei Durchbohrungen nachweisen, die jedoch nach Begutachtung für den entstandenen Schaden nicht verantwortlich sein konnten. Der Handwerker hingegen sah die darüberliegende Dachhaut als Ursache für den Feuchtigkeitsschaden, für den er aber nicht verantwortlich war. Dem folgte das Gericht, und deswegen wurde die Klage abgewiesen.

Baustelleneinrichtung nicht wesentlich für Einsprüche

Das Interesse eines Eigentümers, dessen Grundstück nicht im Planbereich eines zu bebauenden Grundstückes liegt, muss bei einer Abwägung hinsichtlich dessen Bedenken bei der Baustelleneinrichtung nicht berücksichtigt werden, da diese zeitlich begrenzt ist. Lediglich dauerhafte Beeinträchtigungen, die aus den Neubauten abzuleiten wären, müssten beachtet werden. Das beschloss der VGH Bayern (9 NE 21.2048 vom 11. Oktober 2021).

Hier hatte der Kläger Einspruch gegen die Bebauung eines ehemalig zu sportlichen Zwecken genutzten Grundstückes mit Wohngebäuden in seiner Nachbarschaft eingelegt. Entstehen sollten dort Einfamilienhäuser und zum Teil Doppelhaushälften mit zwei Vollgeschossen sowie zwei Mehrfamilienhäuser mit drei Vollgeschossen. Für die Erschließung mussten umliegende Geh- und Radwege sowie Straßen teilweise eingeschränkt werden. Genau dagegen richtete sich der Einwand des Klägers, der aber aus den genannten Gründen zurückgewiesen wurde.

Bei Sanierungen Energieeinsparung richtig ermitteln

Wird eine Sanierung oder Modernisierung angekündigt, hat sie sich nach den Maßgaben des § 555 BGB zu richten. Einsparungen, auch energetische, müssen demnach dauerhaft sein. Für eine Beurteilung können auch die Wärmedurchgangskoeffizienten, die sogenannten U-Werte, der für die Modernisierung verwendeten Baumaterialien und Komponenten herangezogen werden. Das sei ein physikalischer Zusammenhang und könne nicht erfolgreich bestritten werden, so das LG Berlin (64 S 119/17 vom Urteil vom 12. Dezember 2018). Zudem dürfen auch die die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des BMWi herangezogen werden.

Im vorliegenden Fall ging es um die Modernisierung eines Miet-Vorderhauses und den gleichzeitigen Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken. Gegen die Modernisierungsankündigung wurde seitens einer Mietpartei auf Unwirksamkeit geklagt, weil unter anderem die U-Werte der Fenster sowie der Dämmung angezweifelt wurden. Zudem führten die Mieter ins Feld, dass sie schon vor der Modernisierung weniger Energie verbrauchten als die vom Gutachter prognostizierten 148 kWh je Jahr und Quadratmeter. Gegen die Einschätzung der Mieter nun klagte die Vermieterin und bekam auch Recht.

Komplette Abrechnung nach Kündigung

Egal, warum eine Kündigung am Bau, etwa bei einem Architektenvertrag, erfolgt, die Endabrechnung muss zeitnah nach der Kündigung erfolgen. Es ist vollkommen unerheblich, ob es sich um eine Kündigung aus wichtigem Grund oder eine freie Kündigung handelt. Mit der Endrechnung müssen auch alle Abschlags- und Vorauszahlungen aufgeführt werden, weil nur so ihre Rechtmäßigkeit nachgewiesen werden kann. Und: Auch bei einer freien Kündigung muss ein Auftragnehmer seine gesamten erbrachten sowie nicht erbrachten Leistungen aufführen. Und er muss aufführen, was er an ersparten Aufwendungen oder als Erwerb durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft anrechnen lässt. Geschieht dies nicht, kann der Auftraggeber einen etwaigen Überschuss zurückverlangen, so das OLG Celle in einem sehr detaillierten Urteil (14 U 153/20 vom 6. Oktober 2021).

Bei diesem Fall ging es um einen Architektenvertrag für die Leistungsphasen 5 bis 8, für den Abschlags- und Vorauszahlungen vereinbart und auch gezahlt wurden. Nachdem die Bauherren als Kläger den Vertrag kündigten, verlangten sie auch den Großteil der Vorauszahlungen zurück, da sie für diese keine Gegenleistung sahen. Der Architekt wies diese Gegenleistungen in seiner Schlussrechnung auch nicht nach. So entschied das OLG zugunsten der Kläger.

Bei defekter Kabeltrommel haftet Auftragnehmer

Kommt es auf einer Baustelle zu einem Brand aufgrund einer defekten Kabeltrommel, haftet der Auftragnehmer, der diese betrieben hat. Er muss auch regelmäßig kontrollieren, dass die Kabeltrommel nicht an der Isolierung beschädigt ist, weil genau solche Schäden am Bau zu erwarten sind, so ein Urteil des OLG München (28 U 4069/19 Bau vom 10. Dezember 2019).

Hier kam es in einem Ferienhaus während einer umfassenden Sanierung zu einem Brand. Bei der Brandursachenermittlung geriet schnell eine an der Isolierung defekte und unter Strom stehende Kabeltrommel des Auftragnehmers und späteren Beklagten ins Visier, die den Aufbau eines Fehlerstromes ermöglichte. Die Brandursache konnte tatsächlich auf sie zurückgeführt, eine Brandstiftung hingegen komplett ausgeschlossen werden. So machte das OLG wie auch schon die Vorinstanzen den Auftragnehmer vollumfänglich haftbar.

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