An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / qimono Keine Erstattung bei „schwarzem“ Vorschuss
Schwarzgeldzahlungen sind eine ewige Geschichte am Bau, die immer wieder um neue Facetten bereichert wird. Wird Schwarzgeld auf eine noch zu erbringende Leistung gezahlt, kann man dieses nicht zurückfordern, wenn die Leistung mangelhaft ist. Auch dieses Urteil des OLG Stuttgart (12 U 190/21 vom 22. Februar 2022) ist wenig überraschend.
Im vorliegenden Fall ging es um Sanierungsarbeiten an einem Aussiedlerhof, die per Zeitungsannonce ausgeschrieben wurden. Der sich daraufhin meldende Auftragnehmer arbeitete vier Jahre lang für einen im Voraus und schwarz gezahlten „Lohn“ von 50.000 Euro. Den wollte nun die Auftraggeberin wieder zurückgezahlt haben. Später sollte das gezahlte Schwarzgeld auf Drängen der Kinder der Auftraggeberin in ein Darlehen umgewandelt werden. Das verweigerte der Auftragnehmer, woraufhin die Klage gegen ihn entstand. Während das Landgericht als Vorinstanz der Klägerin noch recht gab, urteilte das OLG anders und wies die Klage ab – natürlich unbesehen der Verstöße gegen das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und illegalen Beschäftigung (Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz - SchwarzArbG).
Ohne Abnahme keine Ansprüche wegen Mängelbeseitigung
Alle Arbeiten am Bau sollten immer ordnungsgemäß abgenommen und protokolliert werden. Erfolgt das nicht, entsteht auch kein Anspruch auf eine Beseitigung der Mängel. Das ist eine klare Regelung, die schon durch mehrere Gerichte bestätigt wurde. Entscheidend ist dabei aber auch, wer überhaupt rechtlich befugt ist, die Abnahme seitens eines Auftraggebers durchzuführen, so das OLG München (28 U 3194/21 Bau vom 22. März 2022).
Im vorliegenden Fall ging es um eine Wohneigentümergemeinschaft (WEG), die einen Kostenvorschuss wieder einklagen wollte, der aus Kaufverträgen für gebrauchte Wohnungen stammte. Die Verkäuferin der Wohnungen war die beklagte Partei. Insgesamt ging es um 176 Wohnungen, die mit gleichlautenden Kaufverträgen veräußert wurden. Eine der Vertragsregelungen lautete auf „Einverständnis zur Vornahme werterhaltender Maßnahmen“, weshalb Maßnahmen zur Verschönerung und Werterhaltung auf Kosten der Verkäuferin durchzuführen waren und die für Treppenhäuser und Hauseingangsbereiche galt. Die Abnahme sollte durch den TÜV erfolgen. Die Maßnahmen wurden durchgeführt, von der Käuferin jedoch bemängelt. Eine ordnungsgemäße Abnahme erfolgte nicht, eine Mängelerklärung seitens einzelner Mitglieder der WEG erkannte das OLG als für alle Objekte als nicht rechtswirksam an.
Sanitärarbeiten sind keine Verbraucherbauverträge
Werden Sanitärarbeiten durchgeführt, sind diese nicht in jedem Fall Arbeiten, die nach Verbraucherbauverträgen beurteilt werden können. Sie fallen deshalb auch nicht unter das Widerrufsgesetz, so das LG Münster (210 O 59/21 vom 23. März 2022).
In diesem Fall ging es um die Einrichtung eines Bades, unter anderem mit Spiegelanlage und Duschabtrennung, in einer Doppelhaushälfte, die vertraglich innerhalb von Geschäftsräumen vereinbart wurde. Der Hausbesitzer und Auftraggeber wollte dafür von dem Handwerker und Auftragnehmer den Werklohn aufgrund angeblicher Mängel zurückfordern. Der Hausbesitzer zog hier das Widerrufsrecht, was das LG jedoch abwies, da der Vertragsabschluss eben in einem Geschäftsraum erfolgte.
Keine Instandsetzungspflicht bei Wärmebrücken und Schimmelbildung
Wärmebrücken in einer Mietwohnung gelten ohne Beschaffenheitsvereinbarung nicht als Mangel, wenn sie zur Zeit der Entstehung des Gebäudes dem Stand der Technik entsprächen. Demzufolge besteht dann auch keine Instandsetzungspflicht im Falle einer Schimmelbildung durch den Vermieter, so das Amtsgericht Emmendingen (7 C 120/20 vom 24. Februar 2021).
Hier ging es um Schimmelbildung in einem Altbau, der 14 Jahre nach der Anmietung einer Wohnung auftrat. Die Mieterin forderte vom Vermieter das Beseitigen der Wärmebrücken, um die Schimmelbildung einzudämmen. Nach einem Gutachten entstand der Schimmel durch kondensierende Raumluftfeuchtigkeit, bedingt durch falsches Heiz- und Lüftungsverhalten seitens der Bewohner. Dennoch klagte die Mieterin und verlangte eine ordnungsgemäße Dämmung und damit die Beseitigung der Wärmebrücken. Das Gericht urteilte aber, dass Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung kein Mangel seien, da sie mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang stünden.