Eine aktuelle immowelt Analyse für die 14 größten deutschen Städte zeigt, welche Auswirkungen der Anstieg der Bauzinsen (10 Jahre Zinsbindung) auf die Annuitätenrate beim Wohnungskauf (75 Quadratmeter, Bestand) hat:
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- Von 1,38 im Januar auf 3,34 Prozent im Juni: Die Bauzinsen haben sich im ersten Halbjahr 2022 weiter verteuert
- Deutlicher Anstieg der Kreditraten: Immobilienkäufer müssen monatlich bis zu 1.100 Euro mehr zahlen als im Januar
- Größte Ratenanstiege in München (+1.100 Euro), Hamburg (+810 Euro), Frankfurt am Main (+760 Euro) und Stuttgart (+700 Euro)
- Ratenzuwachs vorrangig auf Zinsanstieg zurückzuführen: Angebotspreise wachsen nur langsam oder sind minimal rückläufig
- Erste Auswirkung auf den Wohnungsmarkt: Sinkende Nachfrage nach Kaufobjekten, erhöhtes Interesse an Mietswohnungen
Der starke Anstieg der Zinsen für Immobilienkredite lässt den Immobilienkauf für viele Einkommensschichten in weite Ferne rücken. Die monatlichen Tilgungsraten für exemplarische Eigentumswohnungen (1. Stock, 3 Zimmer, Baujahr: 90er Jahre) haben sich seit Beginn des Jahres in der Spitze um 1.100 Euro erhöht, weil die Bauzinsen für 10-jährige Darlehen bereits bei 3,34 Prozent stehen. Das zeigt eine immowelt Analyse über die Entwicklung der Annuitätenrate beim Kauf einer 75 Quadratmeter großen Bestandswohnung für die 14 größten deutschen Städte. Am stärksten ist die monatliche finanzielle Mehrbelastung in München. Obwohl das Preisniveau in der Isarmetropole sogar leicht nachgelassen hat, erhöhte sich die Kreditrate deutlich: Bei einer Tilgungsrate von 2 Prozent lag die Annuität zu Anfang des Jahres bei monatlich 1.940 Euro. Nach dem starken Zinsanstieg zahlen Wohnungskäufer in München inzwischen 3.040 Euro - und das, obwohl in München der Preis einer exemplarischen 75-Quadratmeter-Wohnung seit Januar sogar von 767.000 Euro auf 760.000 Euro leicht gesunken ist.
700 Euro teurer und mehr: Kreditrate in Frankfurt, Hamburg und Stuttgart
Ein ähnliches Bild auch in Frankfurt am Main: Der Preis einer beispielhaften Wohnung ist seit Januar leicht auf 522.000 Euro (-1.000 Euro) gefallen. Trotzdem ist die Finanzierung mit monatlich 2.090 Euro um 760 Euro deutlich teurer geworden.
In anderen Städten sind die Angebotspreise für 75-Quadratmeter-Wohnungen im 1. Halbjahr sogar noch minimal gestiegen. Das verteuert die Raten zusätzlich, auch wenn das Gros der monatlichen Mehrbelastungen von den Zinsen herrührt. In Hamburg stieg der Preis auf 541.000 Euro (+6.000 Euro) und die monatliche Kreditrate auf 2.170 Euro - das sind 810 Euro mehr als noch im Januar. In Stuttgart erhöhte sich das Niveau auf 461.000 Euro (+9.000 Euro) und somit die Monatsrate auf 1.850 Euro (+700 Euro).
In Berlin kletterte der Preis für die exemplarische Wohnung mit 75 Quadratmetern gar um 10.000 Euro auf 407.000 Euro. Das bedeutet eine neue monatliche Rate von 1.630 Euro und damit 620 Euro mehr als im Januar.
Günstige Städte: monatliche Mehrbelastung von über 300 Euro
Auch in vergleichsweise preiswerten Städten haben sich die Raten beim Erwerb einer Eigentumswohnung seit Jahresbeginn deutlich erhöht: Trotz nahezu stabiler Angebotspreise kletterte die monatliche Rate um jeweils 350 Euro in Dortmund (930 Euro) und Essen (950 Euro). 320 Euro teurer wurde ein Immobilienkredit in Leipzig (870 Euro). Käufer mit einem besonders knappen Budget, die sich angesichts niedriger Zinsen den Immobilienerwerb in der Vergangenheit noch leisten konnten, müssen nun neu kalkulieren.
Steigende Zinsen: Nachfragerückgang und stabile Kaufpreise
Der starke Zinsanstieg hat bereits spürbare Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in Deutschland: Die Nachfrage nach Kaufimmobilien kühlt vielerorts bereits deutlich ab und in zahlreichen Städten stellen sich daher stagnierende oder bereits leicht sinkende Angebotspreise ein. Das ist eine Erkenntnis des immowelt Preiskompass für das 2. Quartal 2022. Unterdessen steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen, da sich weniger Menschen eine eigene Immobilie leisten können. Im immowelt Mietkompass für das 2. Quartal 2022 zeigt sich daher ein starker Anstieg der Nachfrage und in vielen Städten setzt sich die Mietpreisrallye nach kurzer Atempause nun wieder fort.
Berechnungsgrundlage:
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 14 deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die im Januar und Juni 2022 angeboten wurden. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben den Kaufpreis für eine beispielhafte Bestandswohnung mit 75 Quadratmetern (1. Stock, 3 Zimmer, Baujahr: 90er Jahre) wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
Die Annuitätenrate wurde für eine 90-Prozent-Finanzierung auf 10 Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von 2 Prozent berechnet. Dabei wurden ein marktüblicher Zinssatz von Anfang Januar 2022 von 1,38 Prozent und ein marktüblicher Zinssatz im Juni von 3,34 Prozent angenommen.