An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / WilliamCho Nach Zusage verlängert sich Verjährung von Mängelansprüchen
Erkennt ein Auftragnehmer seine Pflicht zur Nachbesserung von Mängeln an, beginnt die Verjährung zu dem Zeitpunkt neu, an dem er die Zusage dafür macht. Eine Schuld besteht aber immer nur für die Leistung, die vom Auftragnehmer mangelhaft ausgeführt wurde. Für Mängel, die sich in anderen Bereichen aus den Mängeln des Auftragnehmers ergeben, besteht lediglich Schadensersatz, so das OLG Brandenburg (4 U 130/20 vom Urteil vom 11. August 2021).
Hier ging es um Dach- und Abdichtungsarbeiten an einer Kindertagesstätte mit einem Auftragswert von knapp 90.000 Euro. Diese wurden mangelhaft erbracht, was sich schon aus einer fehlerhaften Planung ergab. Dabei wurden OSB-Platten nicht fachgerecht verbaut, Dämmung und Gebäude wiesen Feuchtigkeitsschäden auf. Der Auftraggeber verklagte daraufhin die ausführende Firma. Diese wies die Klage jedoch zurück und machte die mangelhafte Planung für die Schäden verantwortlich, die jedoch von einem extra beauftragen Architektenbüro erstellt wurde. Dennoch wurden auch per Gutachten die Dacharbeiten als mangelhaft eingestuft. Dafür musste der Auftragnehmer die Gewährleistung erbringen.
Pflicht zu Kooperation besteht als Bringschuld
Beteiligte an einem Bauwerk, die per Vertrag miteinander verbunden sind, bedürfen einer besonders hohen Kooperation. Dies ist eine Binsenweisheit. Dazu gehören auch Informations-, Mitwirkungs- und Rügeobliegenheiten und -pflichten sowie immer die Bemühung um eine einvernehmliche Lösung. Ein fachkundiges Spezialunternehmen muss den nicht sachkundigen Auftraggeber deshalb auch aktiv aufklären. Geschieht dies nicht, verletzt der Auftragnehmer seine bauvertragliche Kooperationspflicht erheblich und der Auftraggeber kann vom Bauvertrag zurücktreten, so das OLG Nürnberg (13 U 2087/18 vom 10. Dezember 2020).
In diesem Fall ging es um den Einbau eines senkrechten Plattformlifts an einem Mietshaus für knapp 43.000 Euro. Der Kläger leistete Anzahlungen von gut 29.000 Euro. Diese Anzahlungen verlangte der Kläger später nach Rücktritt von dem Vertrag zurück, da er zwar die bauliche Vorleistung erbrachte, der Beklagte aber nicht den Lift lieferte und installierte. Begründet wurde dies mit fehlenden Freigaben für das Bauwerk. Das Gericht nun urteilte, dass der Lift-Dienstleister aufgrund seines Spezialwissens den Auftraggeber über die ordnungsgemäße Ausführung hätte aufklären müssen. Der Rücktritt vom Vertrag sei deswegen rechtmäßig.
Wann die Sanierung einer Heizungsanlage rechtmäßig ist
Bei der Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit und Nützlichkeit der Erneuerung einer Heizungsanlage ist auf den Maßstab eines vernünftigen, wirtschaftlich denkenden und sinnvollen Neuerungen gegenüber aufgeschlossenen Hauseigentümers abzustellen, so das AG Essen (196 C 123/21 vom 17. Februar 2022). Gemeint ist damit vor allem das Beurteilen mehrerer Angebote.
In diesem Fall ging es um eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die per Beschluss die Sanierung einer defekten Heizungsanlage angehen wollte. Genau dies wurde vom Gericht für ungültig erklärt. Geklagt hatte einer der Wohneigentümer der insgesamt 36 Wohnungen umfassenden Anlage. Hier sollte der Heizkessel umfassend erneuert werden. Dafür wurden von einem Auftragnehmer im Jahr 2011 Kosten von knapp 35.000 Euro ermittelt und der Kessel erneuert. Nach 10 Jahren fiel die Anlage aufgrund eines Wasserschadens komplett aus. Eine folgende, aber mit drei Tagen zu kurzfristig einberufene Eigentümerversammlung beurteilte nur eines von drei durch die Verwaltung angeholten Angeboten für eine neue Anlage. Die Entscheidung fiel für drei Wandthermen, die als Kaskade geschaltet werden sollten, so dass jeweils zwei den Ausfall einer Therme auffangen konnten. Die Kosten lagen bei 53.000 Euro. Zwischenzeitlich kündigte der spätere Kläger an, dass er gegen die Entscheidung klagen werde, da alle drei Angebote von der Eigentümergemeinschaft geprüft hätten werden müssen. Dieser Klage wurde schlussendlich stattgegeben, auch weil die Fristen fr die Einberufung der Eigentümerversammlung nicht eingehalten wurden.
Garage nicht zu groß bauen
Eine Garage darf nie zu groß geplant werden – auch dann nicht, wenn sie für einen hinteren und wenig einsehbaren Teil eines Grundstücks gedacht ist. Besonders gilt das, wenn die Gartenbereiche auf den Nachbargrundstücken völlig anders geprägt sind, so das Verwaltungsgericht Mainz (3 K 411/21 vom 16. Februar 2022).
In diesem Fall wurde für die Doppelgarage bereits eine Baugenehmigung erteilt, gegen die sich die Gemeinde dennoch wehrte, da sie nur für einen Anbau mit Garage galt. Die Bauarbeiten wurden zuerst jedoch aus ganz anderen Gründen gestoppt, da eine bereits vorhandene Stützmauer eine grenzständige Errichtung nicht mehr möglich machte. Es seien Bauunterlagen für die formell illegale bauliche Anlage einzureichen. Daraufhin wurde vom Bauherrn ein neuer Bauantrag eingereicht, der eine eigene Stütz- und Einfriedungsmauer enthielt. Die Doppelgarage wies demnach eine Grundfläche von 80 m², eine Traufhöhe von 3,20 m und eine Firsthöhe von 4 m auf und sollte in einem Abstand von 3 m zur Grundstücksgrenze errichtet werden. Dagegen klagte die Gemeinde, unter anderem mit dem Hinweis, dass sich die Doppelgarage nicht in die nähere Umgebung einfüge. Dem folgten die Verwaltungsrichter.