An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / Daniel_B_photos Abnahmeprotokoll bei Gewährung wichtiger als Bauvertrag
Wenn im Abnahmeprotokoll andere Startdaten für die Verjährungsfristen stehen als im Bauvertrag, kann das eine einvernehmliche Vertragsergänzung sein oder lediglich ein Redaktionsversehen. Das OLG München (9 U 7047/20 Bau vom 7. April 2021) bejahte in einem konkreten Fall ersteres, weil den dabei handelnden Vertretern der Streitparteien alle Duldungs- oder Anscheinsvollmachten zugerechnet wurden. Dafür reicht aus, dass ein Vertreter es wissentlich geschehen lässt, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt und der Geschäftsgegner ihn als Bevollmächtigten sieht.
In diesem Fall ging es um Gewährleistungen von insgesamt 40.500 Euro für ein zwölf Jahre zurückliegendes Bauvorhaben. Dafür wurde nach einem Verhandlungsprotokoll ein Werkvertrag aufgesetzt, der den Beginn der Gewährleistungsfrist einvernehmlich festsetzte und nicht verlängert wurde. Vier Jahre nach Vertragsbeginn wurde das Bauwerk abgenommen. Damit wurde seitens des Bauherrn ein Mitarbeiter beauftragt, der dessen Angaben nach keine Vollmachten für Veränderungen am Werksvertrag hatte, der aber die Gewährleistung anders interpretierte. Das OLG folgte nun der oben beschriebenen Auffassung, dass doch eine Vollmacht bestand.
Bei Rohrreinigung Sorgfalt walten lassen
Rohrreinigungsfirmen haben bei ihrer Arbeit entsprechend ihres Könnens und Wissens größtmögliche Sorgfalt walten zu lassen, um damit auch Schäden abzuwehren. Dazu gehört auch der Schutz fremden Eigentums, wenn es etwa bei Arbeiten zur Überschwemmung von andere Stockwerken kommt, so das LG Stuttgart (23 O 56/21 vom 10. Dezember 2021).
Genau das ist in diesem Falle passiert. Dabei hätten nach Gerichtsmeinung die von der Rohrreinigungsfirma eingesetzten Mitarbeiter aufgrund ihrer Verantwortlichkeit für eine von ihnen eröffnete Gefahrenquelle mehr Vorsicht walten lassen. Hier ging es um die Lösung einer horizontalen Rohrverstopfung und darauffolgend dem Schubtransport des gelösten Schmutzes zu einem nicht vorab geklärten vertikalen Fallrohr. Dies ging schief und überschwemmte mehrere Wohnungen in einer Wohneigentümergemeinschaft, die gegen die Handwerksfirma auf Schadenersatz klagte und vom Gericht Recht bekam.
Keine Arbeitseinstellung bei unerwünschten Nachträgen
Bei ungeklärten Nachtragsforderungen darf der Auftragnehmer nicht einfach seine Arbeiten einstellen. Ihm ist zuzumuten, Nachtragsleistungen zu erbringen und deren Berechtigung etwa durch eine gerichtliche Überprüfung abzuklären. Das ergibt sich auch aus den Kooperationsverpflichtungen nach VOB/B, so das OLG Stuttgart (10 U 423/20 vom 17. August 2021).
Hierbei ging es um den Umbau und die Erweiterung einer Stadthalle. Für die Innenputzarbeiten wurde 123.826,39 Euro veranschlagt und ein entsprechender Auftrag erteilt. Der zugrunde liegende Bauvertrag wurde während laufender Bauarbeiten seitens des Auftraggebers gekündigt. Auslöser war ein nicht beglichener Restbetrag aus der Schlussrechnung, der als Schadenersatz vom Auftraggeber einbehalten wurde wegen entstandener Mehrkosten über Vergütungsansprüche für nicht erbrachte Leistungen sowie über Gegenansprüche. Diese Nachträge hatte der Geschäftsführer des Auftragnehmers eingefordert und mit Räumung der Baustelle gedroht und dies dann auch umgesetzt. Ein Sachverständiger bestätigte die Rechtmäßigkeit der Kürzung. Schließlich urteilte das OLG im Sinne des Auftraggebers.
Kein Verbrauchervertrag bei Fassadenarbeiten
In aller Regel liegen Teilarbeiten am Bau Werksverträge zugrunde und keine Verbraucherverträge, auch wenn der Auftraggeber ein Einfamilienhausbesitzer und im engeren Sinne tatsächlich ein Verbraucher ist. Entsprechende Klagen (und Urteile) häufen sich. Sie gehen immer in die gleiche Richtung, so auch eines vom OLG Brandenburg (12 U 69/22 vom 10. November 2022). Das urteilte einmal mehr, dass die Vorschriften über den Verbraucherbauvertrag nur anwendbar seien, wenn der Auftragnehmer mit der Errichtung des gesamten Gebäudes oder erheblichen Umbaumaßnahmen insgesamt und nicht nur mit einem Teil davon beauftragt werde. Ein Werkvertrag über Fassadenarbeiten sei deshalb kein Verbraucherbauvertrag, so das Gericht über den hier vorliegenden Fall.
Hierbei ging es um eine in Belgien wohnhafte Klägerin, die die Rückzahlung einer Abschlagszahlung nach vorzeitiger Beendigung eines Werkvertrages zu Fassadenarbeiten verlangte. Dies wies der Auftragnehmer mit Hinweis auf einen angeblich vorliegenden Verbrauchervertrag zurück. Schon die Vorinstanz, das Landgericht Potsdam, hatte der Klägerin Recht gegeben. Der Vertrag, so dessen Begründung, sei weder bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit der Vertragsparteien an einem Ort außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers noch ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln geschlossen worden. Deswegen liege ein Werksvertrag vor. Dem schloss sich auch das OLG an.