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Der Trend in Deutschland geht definitiv zum Zweitwohnsitz. 2020 besaß eine Rekordzahl von 1,26 Millionen Deutschen ein eigenes Ferienhaus oder eine ebensolche Wohnung. Zum Vergleich: Im selben Jahr betrug der Bestand an zugelassenen Oldtimern lediglich knapp 860.000 Stück.
Nun gelten zwar für solche Gebäude und ihre technische Ausstattung prinzipiell dieselben energetischen Mindestvorgaben wie für jede andere Immobilie. Doch gibt es hier verschiedene Besonderheiten der Nutzung. Sie machen es nötig, das gesamte Thema anders zu behandeln, wenn Geld eine Rolle spielt und die Nachhaltigkeit aus einer etwas weiter entfernten Blickwinkel betrachtet werden soll.
Energetik: Große Ersparnis ist oft gleichbedeutend mit hohen Anschaffungskosten
Beim energetischen Niveau von Gebäuden und darin genutzten Techniken gelten die gleichen Gesetze wie bei fast sämtlichen anderen Produkten: Wer ein Maximum möchte, muss auch bereit sein, einen maximalen Preis zu bezahlen.
Beispiel Wärmepumpenheizung: Hier liefern Grundwasser- und Erdwärmepumpen bekanntlich die besten Jahresarbeitszahlen – jedoch ist ihr Anschaffungs- und Installationspreis deutlich höher als derjenige einer Luftwärmepumpe. Es vergeht daher mitunter deutlich mehr Zeit, bis sich derartige Geräte amortisiert haben, obwohl sie weniger Energie benötigen.
Zudem befinden wir uns aktuell an einem Punkt, an dem es auf dem Markt schlicht keine energetisch wirklich schlechten Geräte und Installationen mehr gibt. Seitdem das neue EU-Energielabel mit seinen unter anderem neukonzipierten Klassen eingeführt wurde, sind trotz anderer Skalierung selbst die schlechter gerankten Systeme energetisch vergleichsweise hochwertig: Was früher beispielsweise Effizienzklasse A++ war, ist heute, je nach Energieeffizienzindex, immer noch ein A, lediglich ohne Plus.
Hinzu kommt außerdem, dass sich die Neuanschaffung von energetisch sehr hochwertigen Installationen umso rascher amortisiert, je häufiger diese genutzt werden. Damit betreten Besitzer von Ferienhäusern ein Gebiet, auf dem eine andere Denk- und Berechnungsweise erforderlich werden kann.
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Die Nutzung von Wochenend- und Ferienhäusern – oftmals ein Sonderfall
Ganz gleich, ob es das energetische Niveau der Gebäudesubstanz selbst ist oder die Energieverbräuche sämtlicher Systeme und Geräte darin: Das alles wird typischerweise für eine alltägliche, ganzjährige und dauerhafte Nutzung konzipiert und entsprechend eingepreist.
Nun gibt es zwar Ferienhäuser, die in der Tat derartig genutzt werden. Das ist immer dann der Fall, wenn die Besitzer ihre Immobilie, wenn sie diese nicht selbst verwenden, an Dritte vermieten. In diesem Fall gibt es tatsächlich kaum Unterschiede hinsichtlich der Herangehensweise an die Energetik – das Gebäude wird ja schließlich dauerhaft bewohnt.
Allerdings verhält es sich längst nicht bei jedem Gebäude so:
- Einige Besitzer lehnen eine Vermietung gänzlich ab, etwa um sich selbst eine maximale Spontaneität der Benutzung zu ermöglichen.
- Eine steigende Anzahl von Kommunen verbietet generell derartige Kurzzeitvermietungen durch entsprechende Zweckentfremdungsverbote.
- Selbst Wochenendhäuser, die häufiger vermietet werden, sind oftmals nur während bestimmter, (lokal) besonders attraktiver Reisephasen in Benutzung, jedoch längst nicht 52 Wochen pro Jahr.
Genaue Zahlen werden leider nicht erhoben. Allerdings dürfte eine erhebliche Anzahl der von Deutschen besessenen Wochenendimmobilien daher tatsächlich nicht ganzjährig genutzt werden – vielfach nicht einmal ansatzweise.
Was die Energetik anbelangt, hat das zwei gravierende Auswirkungen:
1. Es steigt generell die Amortisationsdauer sämtlicher Neuanschaffungen. Besonders lang ist sie dort, wo Kosten und Energieersparnis nicht gleichermaßen linear ansteigen, wo also für ein Mehr an Einsparung ein überproportional höherer Preis zu zahlen ist.
2. Eine Neuanschaffung wird selbst aus regenerativer Sicht immer problematischer. Denn naturgemäß muss jedes neue System seinen Fußabdruck aus der Herstellung durch Einsparungen im Betrieb zunächst wettmachen. Je seltener die Benutzung, desto länger wird auch diese Form der Amortisation.
Anders ausgedrückt: In vielen Ferienhäusern sind Ankauf und Einbau neuer, kostspieliger, besonders energiesparender Techniken und Systeme längst nicht so rentabel, wie es in herkömmlichen, dauerhaft genutzten Immobilien der Fall ist.
Je nach Anschaffungspreis, Ersparnis und Nutzungshäufigkeit kann es sogar zu Situationen kommen, in denen sich der Austausch bis zum Ende der jeweiligen wirtschaftlichen Nutzungsdauer gar nicht amortisiert – selbst auf den Fußabdruck der Herstellung bezogen.
In diesem Fall wäre also sowohl der Nachhaltigkeit als auch dem eigenen Geldbeutel kein Gewinn entstanden. Was eigentlich das Gebäude sofort sparsamer machen sollte, benötigt in der Realität einen untragbar langen Zeitraum, bis es eine tatsächlich messbare Ersparnis erzielt.
Energetisches Standing der Ferienimmobilie eruieren
Um zu wissen, welche energetische Erneuerung sich in welcher Konstellation wirklich rentiert, ist es zunächst unabdingbar, den präzisen energetischen Ist-Zustand der Immobilie zu kennen. Das gilt insbesondere dann, wenn umfassendere Modernisierungen geplant sind, die sich nicht nur auf einzelne Geräte erstrecken (beispielsweise den Kühlschrank). Etwa, wenn es um eine umfangreiche Gebäudehüllendämmung geht oder die Wahl einer neuen Heizungsanlage.
In diesem Fall führt kein Weg daran vorbei, einen Energieberater hinzuzuziehen. Seine Aufgabe wäre es, bei Häusern, die aufgrund ihrer Nutzung nicht sowieso von § 2 Gebäudeenergiegesetz abgedeckt werden, einen Energieausweis erstellen zu lassen. Heißt:
„8. Wohngebäude, die
a) für eine Nutzungsdauer von weniger als vier Monaten jährlich bestimmt sind oder
b) für eine begrenzte jährliche Nutzungsdauer bestimmt sind und deren zu erwartender Energieverbrauch für die begrenzte jährliche Nutzungsdauer weniger als 25 Prozent des zu erwartenden Energieverbrauchs bei ganzjähriger Nutzung beträgt, und
9. sonstige handwerkliche, landwirtschaftliche, gewerbliche, industrielle oder für öffentliche Zwecke genutzte Betriebsgebäude, die nach ihrer Zweckbestimmung
a) auf eine Raum-Solltemperatur von weniger als 12 Grad Celsius beheizt werden oder
b) jährlich weniger als vier Monate beheizt sowie jährlich weniger als zwei Monate gekühlt werden.“
Also eine wahrscheinlich erhebliche Anzahl von Gebäuden im Geltungsbereich des GEG. Ferner sollte ein derartiger Energieausweis von Wochenendimmobilien erstellt werden, die nicht in Deutschland stehen. Schlicht, weil die Notwendigkeit zu energetischer Transparenz überall gleich ist.
Bei dieser Gelegenheit bietet es sich zudem an, das energetische Niveau der vorhandenen Haushaltsgeräte evaluieren zu lassen, um einen vollständigen Gesamtüberblick zu erhalten.
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Beibehalten, was sinnvoll ist
Wir halten fest: Je besser das energetische Standing eines bestimmten Details im Ferienhaus ist und je seltener eine Nutzung erfolgt, desto weniger rentabel aus finanzieller und nachhaltiger Sicht ist ein Austausch vor dem technischen Lebensende dieses Details.
Würde ein Ferienhaus beispielsweise an gut und gerne 40 Wochen im Jahr durch seine Eigentümer und Mieter bewohnt, wäre es wohl in der tat sinnvoll, einen Kühlschrank auszutauschen, der selbst nach dem alten Energielabel nur Klasse D erreicht hat.
Deutlich fragwürdiger wäre jedoch beispielsweise die Neuinstallation einer modernen Klimaanlage zur hauptsächlichen Kühlung, wenn das Gebäude sowieso nur an einigen wenigen extremen Hitzetagen im Jahr gekühlt würde.
In diesem Fall führt bei jedem einzelnen angedachten Austausch kein Weg an einer umfassenden Berechnung vorbei. Darin müssen solche Fragen geklärt werden wie:
- Wie alt ist das System aktuell und wie ist es um eine Reparierbarkeit im Schadfall bestellt? Naturgemäß haben Installationen von Markenherstellern hierbei ein besseres Standing aufgrund einer oftmals besseren Ersatzteilsituation.
- Wie oft wird das System realistisch betrachtet jährlich benutzt und welcher Energieverbrauch entsteht dadurch insgesamt?
- Welche energetische Ersparnis würde ein brandneues System bei einer gleichbleibenden Nutzungshäufigkeit generieren?
- Würde ein neues System durch seine größere Sparsamkeit mitunter dazu verleiten, es häufiger zu nutzen als seinen Vorgänger? Wie wäre es in diesem Fall um den Gesamtverbrauch bestellt?
- Wie würde sich der Energieverbrauch anderer, bestehender Installationen ändern, wenn das System modernisiert würde? *
- Wie würde sich eine Modernisierung auf die erzielbaren Preise durch Vermietung oder einen etwaigen Verkauf auswirken? Ist derartiges geplant?
- Welche Energieeffizienzklasse eines neuen Systems wäre angesichts des Kaufpreises und der Nutzungshäufigkeit sinnvoll und wo länge die Grenze zu überbordenden Kosten?
- Welche Auswirkungen auf die Wahl eines neuen Systems hätte es, wenn zusätzlich eine andere Position im Haus geändert würde? Könnte dadurch eine geringer dimensionierte Anlage installiert werden? Was wären dann die Gesamtkosten?
* Beispielsweise könnte eine moderne Dämmung des Wochenendhauses die Verbräuche einer bestehenden Heizungs- oder Klimaanlage deutlich reduzieren, wodurch deren Austausch aus finanzieller oder energetischer Sicht nicht mehr so relevant werden kann. Umgekehrt könnte die Dämmung es gestatten, ein deutlich geringer dimensioniertes und somit kostengünstigeres Neugerät zu verwenden.
Tatsächlich ist es gleich, ob es sich bei diesem „System“ um neue Fenster handelt, eine andere Heizungsanlage, Warmwasserbereitung oder ein Haushaltsgerät: Wer es auf eine maximale finanzielle und nachhaltige Rentabilität abgesehen hat, der ist bei einem nicht durchgängig genutzten Ferienhaus stets gezwungen, deutlich genauer zu rechnen als bei herkömmlich genutztem Wohnraum.
Tatsächlich kann es deshalb nicht nur für den eigenen Geldbeutel, sondern ebenso Natur, Umwelt und Klima manchmal die bessere Lösung sein, ein augenscheinlich energetisch schlechteres System beizubehalten – da der Austausch aufgrund der Nutzungsrealität sich erst in vielen Jahren tatsächlich positiv bemerkbar machen würde.