Die Lebensdauer von Gebäuden (40 bis 100 Jahre) ist von der Wertigkeit und Nutzungsart abhängig und ist von der notwendigen Instandhaltung (Technische Lebensdauer) und Pflege (Wartung > Nennlebensdauer) abhängig. Die Nutzungsdauer von Gebäuden können sich ca. alle 20 bis 30 Jahre ändern. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann also wesentlich kürzer sein als die technische Lebensdauer einer Anlage bzw. eines Einzelbauteils.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer von Gebäuden ist hauptsächlich von der Nutzungsart abhängig und ist die Grundlage zur Berechnung der Abschreibung und des Zahlungszeitraumes. Dieser Betrachtungszeitraum wird vom Bauherrn (Planer) vor Baubeginn erstellt, um eine Grundlage für eine Wirtschaftlichkeitsermittlung zu haben, die Erhaltung des Gebäudes zu planen und den Gebrauchswert des Gebäudes nachhaltig zu verbessern.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer kann besonders in Gewerbebauten von dem Anteil der technischen Lebensdauer bestimmter Anlagen und Bauteile abgeleitet werden. Je größer der Anteil von technischen Anlagen ist, desto kürzer kann die wirtschaftliche Nutzungsdauer sein.
Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist von unterschiedlichen Einflüssen abhängig.
- wirtschaftliche Ziele des Bauherrn
- Standort
- Funktionalität und Bauqualität
- Bevölkerungsentwicklung
- allgemeine Einkommensentwicklung
- Verwendung verfügbaren Einkommens
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| Objekte | |
| Einfamilienhäuser (entsprechend ihrer Qualität) | 60 – 100 |
| Fertighaus in Massivbauweise | 60 – 80 |
Fertighaus in Fachwerk- und Tafelbauweise
| 60 – 70 |
| Siedlungshaus | 50 – 60 |
| Schlichthaus (massiv) | 50 – 60 |
Mietwohngebäude (freifinanziert)
| 60 – 80 |
| Mietwohngebäude (sozialer Wohnungsbau) | 50 – 70 |
Gemischt genutzte Häuser mit einem gewerblichen Mietertragsanteil bis 80 %
| 50 – 70 |
| Verwaltungs- und Bürogebäude, Schulen, Kindergärten | 50 – 80 |
| Gewerbe- und Industriegebäude bei flexibler und zukunftsgerechter Ausführung | 40 – 60 |
| Tankstellen | 10 – 20 |
| Einkaufszentrum/SB-Märkte | 30 – 50 |
| Hotels/Sanatorien/Kliniken | 40 – 60 |
| Quelle: (Kleiber, Wolfgang; Simon, Jürgen; Weyers, Gustav: Verkehrswertermittlung von Grundstücken. 3. Aufl. Köln : Bundesanzeiger, 1998. - S. 2123) |
Jedes
Haus wird im Laufe der Jahre aufgrund der Nutzung und Umwelteinflüsse
altern und
Verschleißerscheinungen zeigen. Ein
Hausbesitzer sollte ein Interesse daran haben, den
Wert des
Hauses zu
erhalten. Er sollte auch
ohne fachliche Unterstützung sein Haus auf
Sichtmängel durch
regelmäßige Inspektionsgänge untersuchen. Dabei wird das gesamte Gebäude vom Keller bis zum Dach auf
offensichtliche Mängel überprüft. Die
Inspektionsgänge sollten systematisch vorgenommen werden, um den
Instandsetzungsbedarf rechtzeitig festzustellen.
Bei den
technischen Einrichtungen sollte der Hausbesitzer einen
Fachmann hinzuziehen, der die
Substanzschäden und
Mängel beurteilen kann. Der Fachmann sollte ein
unabhängiger Sachverständiger sein, der auf
Honorarbasis arbeitet. Dieser wird die
geeigneten Reparaturmaßnahmen anders beurteilen als ein ortsansässiger
Handwerksbetriebe, da er
keine finanzielle Eigeninteressen hat.
Eine
regelmäßige Pflege lohnt sich, was für den
Autobeitzer selbstverständlich ist, sollte dem
Hausbesitzer verinnerlicht werden. Hier helfen
Checklisten helfen, die die
Schwachpunkte des Gebäudes
auflisten und die
Inspektionsintervalle empfehlen und die durchschnittliche
Lebensdauer der einzelnen Bauteile bzw.Einrichtungen angeben.
| |
| Gebäudeteil | mittlere
Lebens-
dauer
a | 1/2
jährlich | 1
jährlich |
| Kunststoff-Dachbahnen | 20/30 | | X |
| Dachanschlüsse | 15/20 | | X |
| | 15/25 | X | |
| | 15/20 | | X |
| Holzanstrich außen | 3/5 | | X |
| Metallanstr. außen | 3/5 | | X |
| Heizungs—Kessel | 15/40 | | X |
| — Ventile, Regelanlagen | 30/40 | | X |
| — Heizöltank | 15/30 | | X |
| — Brenner | 10/15 | | X |
| | 10/30 | X | |
| | 10/20 | X | |
| | 10/15 | X | |
| Sicherungen | 5/10 | | X |
| Elektrogeräte | 15/20 | | X |
| Klingel- und Rufanlage | 10/20 | | X |
| | 40/80 | | X |
| Antennenanlage | 5/20 | | X |
| Fernsprechanlage | 10/30 | | X |
| | 5/20 | X | |
| Holzzaun | 20/30 | | X |
| Kiesbeläge | 15/30 | | X |
| offene Holzkonstruktionen | 10/15 | | X |
| |
| Gebäudeteil | mittlere
Lebens-
dauer
a | 3
jährlich | 5
jährlich |
Außentreppen
| 50/70
| | X |
| Schornsteinköpfe | 25/30 | X | |
| Dachkonstruktion | 80 | | X |
| Gebrannte Ziegel | 80 | X | |
| Dachpfannen aus Beton | 50/80 | | X |
| Asbest-, Faserzement | 50/70 | | X |
| Zinkblechdeckung | 10/40 | X | |
| Kiespreßdach | 15/25 | X | |
| Pappdach | 20/30 | X | |
| Schneefanggitter | 20 | X | |
| Außenputz | 40/80 | X | |
| Verfugung | 25/50 | | X |
| Keramikplatten | 40/60 | | X |
| Metallverkleidung | 40/60 | | X |
| Weichholz-Fenster/Türen | 30/35 | X | |
| Hartholz-Fenster/Türen | 40/60 | X | |
| Kunststoff-Fenster/Türen | 40/50 | X | |
| Metall-Fenster/Türen | 40/60 | X | |
| Normal-Glas + Falz | 40/60 | X | |
| Isolier-Glas + Falz | 20/40 | X | |
| Holz- Rolladen | 20/30 | X | |
| Kunststoff-Rolladen | 20/30 | X | |
| Fenster-Beschläge | 30/50 | X | |
| Linoleum | 30/40 | | X |
| Textilbeläge | 5/15 | X | |
| PVC-Beläge | 25/40 | X | |
| Holz-Türen | 50/70 | | X |
| Kunststoff-Türen | 40/60 | | X |
| Glastüren | 50/60 | | X |
| Treppenbelag Textil | 5/10 | X | |
| Außenanstrich | 5/15 | X | |
| Fassadenimprägnierung | 5/25 | X | |
| Holzanstrich innen | 15/20 | X | |
| Heizkörper-Lack | 6/10 | | X |
| Tapeten normal | 5/8 | X | |
| Tapeten gute Qualität | 10/20 | | X |
| Kalkfarbe innen | 3/5 | X | |
| Kaseinfarbe innen | 8/15 | | X |
| Binderfarbe innen | 5/8 | | X |
| Ölfarbe innen | 15/20 | | X |
| Heizkörper | 20/50 | | X |
| Abwasserleitungen | 50/60 | | X |
| Armaturen | 15/25 | X |
| |
| Gebäudeteil | mittlere
Lebens-
dauer
a | 10
jährlich | 30
jährlich |
| Fundamente
| 80 | | X |
| Abwasserkanäle | 70/80 | X | |
| Kellerwände | 80 | | X |
| Lichtschächte | 40/60 | X | |
| Außenwände | 80 | | X |
| Innenwände | 80 | | X |
| Schornsteine | 60 | X | |
| Massive Treppen | 80 | X | |
| Geschoßdecken | 80 | | X |
| Kupferblechdeckung | 80 | X | |
| Werkstein | 80 | X | |
| Innenputz | 80 | X | |
Leichtwände
| 65/80 | | X |
| Verbundestrich | 80 | | X |
| Schwimmender Estrich | 30/40 | | X |
| Hobeldielen | 40/80 | X | |
| Parkett | 40/80 | X | |
| Fliesen-Keramik | 80 | X | |
| Naturstein | 80 | | X |
| Kunststein | 80 | | X |
| Holztreppen | 50/80 | X | |
| Treppenbelag massiv | 80 | X | |
| Vertäfelungen | 80 | X | |
| Einbaumöbel | 50/80 | X | |
Heizungs.-Rohrleitungen
| 35/50 | X | |
| Wasserleitungen | 30/50 | X | |
| Gasleitungen | 40/50 | X | |
| Sanitär-Objekte | 40/60 | X | |
| Hauseinlässe | 80 | | X |
| Meßgeräte | 10/30 | X | |
| Elektroleitungen | 40/60 | X | |
| Einfried. Mauerwerk | 30/60 | X | |
| Unterbeton Gehweg | 30/80 | X |