An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / AJEL Stundenlohn auch für kleinere Baunebenleistungen
Im BGB-Bauvertrag muss nicht immer ausdrücklich eine Vereinbarung über die Vergütung auf Stundenlohnbasis getroffen werden, wie es im VOB/B-Vertrag der Fall ist. Bei kleineren Baunebenleistungen, die üblicherweise auf Stundenlohnbasis abgerechnet werden, kann darauf verzichtet werden. Eine Klausel in den Vorbemerkungen des Leistungsverzeichnisses, in der der Auftraggeber festlegt, dass die Kosten in die Einheitspreise einzurechnen sind, ist wirksam und nicht undurchsichtig. Das hat das OLG Frankfurt entschieden (29 U 117/20 vom am 27. Februar 2023).
Die Klägerin wollte eine Vergütung in Höhe von 8.325,50 Euro für zusätzliche Stundenlohnarbeiten für die Erstellung der Dokumentation. Das wurde vom OLG jedoch abgewiesen. Es spielt keine entscheidende Rolle, ob die Klägerin in der Berufung argumentiert, dass eine Regelung im Bauvertrag über die Notwendigkeit einer Anordnung sie unangemessen benachteilige. Selbst ohne diese Regelung hätte die Klägerin nicht nachgewiesen, dass ihr die Stundenlohnarbeiten beauftragt wurden.
Mängel-Schadensersatz nur mit Fristsetzung
Auch in unserem nächsten Fall geht es um VOB-Verträge. In diesen Verträgen setzt die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Mängeln nach der Abnahme eine vorherige Fristsetzung zur Nacherfüllung voraus. Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Mängeln aus § 13 Abs. 7 VOB/B kommt vor der Abnahme nicht in Betracht. Eine vor der Abnahme erklärte Fristsetzung kann nicht als Fristsetzung zur Nacherfüllung ausgelegt werden. Eine Fristsetzung zur Nacherfüllung gegenüber dem Auftragnehmer ist hingegen entbehrlich, wenn dieser die Mängelbeseitigung endgültig und ernsthaft verweigert, so das OLG Brandenburg (4 U 190/21 vom 22. März 2023).
In diesem Fall ging es um einen VOB/B-Einheitspreis-Vertrag über die Sanierung von Rissen und Fugen einer Asphaltfläche. Diese wurden nach Ansicht des Auftraggebers und späteren Beklagten mangelhaft ausgeführt, was zu einer Mängelbeseitigungsfestsetzung – noch vor der eigentlichen Abnahme – führte. Für den Auftragnehmer hätte dies einen finanziellen Verlust von gut 100.000 Euro bedeutet. Das OLG sah darin eine Vertragsverletzung.
Energie-Effizienz-Experte nicht für Zuschüsse zuständig
Im Rahmen der KfW-Förderung ist es die Aufgabe eines Energie-Effizienz-Experten, den Antragsteller über geeignete und aufeinander abgestimmte Sanierungsmaßnahmen für sein Gebäude zu beraten und zu prüfen, ob diese technisch förderfähig sind. Der Energie-Effizienz-Experte fungiert dabei als technischer Berater für den Bauherrn und hat eine Kontrollfunktion gegenüber der KfW. Ein Vertrag über Beratungsleistungen im Rahmen der KfW-Förderung ist kein Werkvertrag, da der Energie-Effizienz-Experte für die Beratung keine Erfolgsgarantie übernimmt, sondern lediglich eine Dienstleistung in Form einer fachlichen Beratung erbringt. Ein Energie-Effizienz-Experte schuldet deswegen grundsätzlich keine Garantie für die Erlangung der angegebenen Fördermittel (Bestätigung der Förderfähigkeit), so das LG Bielefeld (7 O 325/21 vom 31. Januar 2023, das sich herbei auf ein Urteil des OLG Celle aus dem Jahr 2014 stützt).
Die Beklagte, in diesem Fall ist eine Architektin, ist auch als Energie-Effizienz-Expertin gelistet. Ende 2016 beauftragte sie der Kläger mündlich mit der Begleitung seines Bausanierungsvorhabens für ein denkmalgeschütztes Objekt als Energie-Effizienz-Expertin für die KfW-Programme 151 oder 430 + 431. Darüber hinaus beauftragte er sie damit, den sogenannten EnEV-Nachweis zu erstellen. Dabei schlug die Architektin eine Sanierung zum KfW-Effizienzhaus 100 vor, das damals mit bis zu 17.500 Euro pro Wohneinheit gefördert werden konnte. Die Sanierung wurde durchgeführt, letzter Punkt für die Förderung war ein hydraulischer Abgleich, der 2017 durchgeführt wurde. Dieser wurde aber nicht fristgerecht beim Fördergeber eingereicht, so dass die Förderzusage erlosch. Dies ist aus den oben genannten Gründen nicht von den Auftragnehmern zu vertreten.
Mängelhaftung nicht von Wartung abhängig
Eine Klausel in einem Werkvertrag mit einem Verbraucher ist unwirksam, wenn sie die Gewährleistungsverpflichtung des Unternehmers davon abhängig macht, dass die Durchführung der Wartung entsprechend der Herstellervorschriften nachgewiesen wird. Eine Entschädigungspauschalierung auf 8 % der Vergütung ist nur unter bestimmten Bestimmungen wirksam. Dafür muss sie auf den Teil der Leistungen entfallen, die der Unternehmer bis zu einer freien Kündigung noch nicht ausgeführt hat und wenn sie dem Vertragspartner der Nachweis gestattet wird, dass die Entschädigung niedriger als 8 % ausfällt, so das OLG Koblenz (2 U 63/22 vom 9. März 2023 – Urteil ist noch nicht rechtskräftig).
Diesem Urteil lag die Klage eines Vereins zugrunde, der sich für Verbraucherschutz im Bauwesen einsetzt. Er hatte von der Beklagten verlangt, es zu unterlassen, in vorformulierten Bauverträgen mit Verbrauchern bestimmte Klauseln (insgesamt 34) zu verwenden oder sich auf diese Klauseln zu berufen, falls sie bereits in bestehenden Verträgen enthalten sind. Die Beklagte, eine Baufirma, hatte Berufung eingelegt und ist der Ansicht, dass die beanstandeten Klauseln ihre Kunden nicht unangemessen benachteiligen und alle wirksam sind. Sie betont jedoch, dass einige Klauseln bei aktuellen Bauverträgen nicht mehr verwendet werden.