An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / QuinceCreative Krankheiten kein Grund für Zahlungsverzug
Die Zahlungsmoral in der Baubranche ist manchmal – nun ja – gewöhnungsbedürftig. Ausbleibende Zahlungen des Auftraggebers, nicht vertraglich vereinbarte Sonderwünsche oder grundloser Zahlungsverzug, all das kann einen Auftragnehmer und SHK-Unternehmer belasten. Zumindest bei den vereinbarten Zahlungen und deren Fälligkeiten kann sich der Auftragnehmer nun aber auf ein Urteil des OLG Schleswig (8 U 24/21 vom 18. März 2022) stützen.
In diesem Fall ging es um die technische Ausstattung eines Segelbootes für gut 75.000 Euro, die von der Auftraggeberin – als Abschläge vertraglich vereinbart und vom Baumeister freigegeben – nicht bezahlt wurden. Als Grund nannte sie die Corona-Pandemie. Nach Mahnungen kündigte die Auftragnehmerin und spätere Klägerin den Vertrag. Das Gericht wies das jedoch zurück und gab der Auftragnehmerin Recht. Selbst Corona oder eine eigene Erkrankung seien demnach kein Grund für den Zahlungsverzug.
Vereinbartes Honorar bei gleichbleibender Leistung fällig
Eine Honorarvereinbarung bei Auftragserteilung ist vor Beendigung der Architektentätigkeit nicht abänderbar, sofern sich das Leistungsziel nicht verändert hat – eigentlich logisch. Eine Beendigung der Architektentätigkeit setzt voraus, dass der Architektenvertrag erfüllt ist und keine Streitigkeiten über Mängel der Architektenleistung bestehen. Wurde ein Honorar dabei unterhalb der Mindestsätze der HOAI vereinbart, aber unwirksam aufgrund fehlender Schriftform, fehlenden Ausnahmefalls oder fehlender Vereinbarung bei Auftragserteilung, bleibt der Architektenvertrag wirksam und der Architekt hat in der Regel Anspruch auf den HOAI-Mindestsatz. Das kann nur ausgeschlossen werden, wenn der Auftraggeber auf die Wirksamkeit der Vereinbarung vertraute, so das OLG Karlsruhe (8 U 109/14 vom 15. Januar 2021) in einem Urteil, das noch viele weitere Punkte umfasste.
Die Klägerin, eine Architektin, forderte von den Beklagten Zahlung des restlichen Architektenhonorars sowie Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten auf Grundlage eines Architektenvertrages. Der Vertrag bezog sich auf den Neubau eines Einfamilienhauses (Ferienhauses) mit Doppelgarage auf dem Grundstück. Die Beklagten bestritten den Zahlungsanspruch. Darüber hinaus brachten sie zahlreiche Pflichtverletzungen der Klägerin als Hilfsaufrechnung und Minderung gegen das Zahlungsverlangen vor. In ihrer Widerklage verlangten die Beklagten Schadensersatz wegen einer Überschreitung der Bausumme sowie wegen Untätigkeit in Bezug auf Maßnahmen zur Instandsetzung der Kellerwände. Darüber hinaus erhoben sie Ansprüche aufgrund der Standsicherheit des Hauses. Dennoch folgte das Gericht der Argumentation der Klägerin.
Unklarheit bei Wartungsverträgen muss mündlich vor Gericht geklärt werden
Das Prinzip des rechtlichen Gehörs verlangt, dass das Gericht die Ausführungen der Parteien zur Kenntnis nimmt und angemessen berücksichtigt. Das Gericht ist verpflichtet, den wesentlichen Kern der Argumentation einer Partei zu erfassen und – insbesondere, wenn es sich um eine zentrale Frage des Verfahrens handelt – in seinen Entscheidungsgründen zu behandeln. Wenn der beklagte Auftragnehmer unter Angabe eines Beweismittels geltend macht, dass der Kläger einen eigenständigen Wartungsvertrag mit einem anderen Unternehmer abgeschlossen hat und dass die nach der Abnahme erbrachten Vor-Ort-Arbeiten dieses Unternehmers für den gerügten Mangel verantwortlich sind, ist das Gericht verpflichtet, den angebotenen Beweis zu erheben. Es muss den Beweis überprüfen und in seine Entscheidungsfindung einbeziehen, so der BGH (VII ZR 7/22 vom 29. März 2023), in dem er auf vorangegangene Urteile des OLG München (9 U 5987/20 vom 14. Dezember 2021) und des LG München I (8 O 4731/16 vom 29. September 2020) einging.
Hier ging es um einen Kostenvorschuss zur Beseitigung von Mängeln an einem Schwimmbecken. Dabei sollte die Schwimmbadtechnik eines bestimmten Herstellers verwendet werden. Die Beklagte und Auftraggeberin beauftragte die Kläger und Auftragnehmerin mit der Planung und Bauleitung. Das Schwimmbecken wurde unter Vorbehalt des Austauschs der Scheinwerfer in Betrieb genommen. Eine spätere Reparatur der Scheinwerfer misslang, so dass das Wasser abgelassen werden musste. Nach dem erneuten Befüllen verfärbten sich die Fugen schwarz. Später wurde zudem festgestellt, dass ein Schlauch der Dosieranlage für den pH-Wert fälschlicherweise in die Dosierlanze eingeführt worden war. Dadurch begann sich das Wasser des Schwimmbeckens grünlich zu verfärben. In den vorangegangenen Terminen wurde dies nur teils schriftlich festgehalten. Aus Sicht der Klägerin wurde zudem nicht berücksichtigt, dass sie nicht mit der Wartung der Anlage beauftragt war, sondern eine weitere Beklagte, und eine Schuld für die Schäden nicht zuordenbar war. Das wurde letztlich auch vom BGH so gesehen.
Kein direkter Anspruch gegen SHK-Unternehmer
Wenn ein Vermieter den Auftragnehmer mit dem Einbau eines Blockheizkraftwerks (BHKW) beauftragt und es aufgrund von Mängeln zu Schimmelbildung in der Wohnung des Mieters kommt, hat der Mieter keinen direkten Schadensersatzanspruch gegen den Auftragnehmer. Selbstständige Unternehmer, die vom Hauptauftragnehmer zur Durchführung bestimmter Arbeiten eingesetzt werden, gelten im Allgemeinen nicht als Verrichtungsgehilfen im Sinne des Deliktsrechts. Der Hauptauftragnehmer kann im Allgemeinen darauf vertrauen, dass ein von ihm beauftragter fachkundiger Nachunternehmer seine Arbeit mit angemessener Sorgfalt ausführt, so das LG Konstanz (6 O 1243/21 vom 21. Oktober 2022).
Für das mussten Decken mit Kernbohrungen für die Abgasleitungen durchbrochen werden. Das wurde vom Bezirksschornsteinfegermeister als mangelfrei abgenommen. Dabei wurde jedoch im Kellergeschoss der für die Hinterlüftung erforderliche Ringspalt verschlossen und eine Wandkonsole entfernt, auf der die Abgasleistung am Grundbogen im Heizraum aufstand. Der zuvor eingebaute waagerechte Edelstahl-Kondensatabschneider wurde gegen einen senkrechten Kondensatablauf ersetzt. Das wiederum führte wahrscheinlich zur Feuchtigkeits- und damit Schimmelbildung in einer Dachgeschosswohnung. Ein Gutachter stellte fest, dass sich das durch den Kaminschacht innerhalb der Dachgeschosswohnung verlaufende Abgasrohr an der obersten Steckverbindung gelockert hatte und Undichtigkeiten aufwies. Dadurch konnten Abgase in den Schacht entweichen und dort kondensieren. Doch das half nicht. Die Feuchtigkeit breitete sich weiter aus. Dagegen klagte der Bewohner direkt gegen den SHK-Unternehmer, der den Auftrag ausführte. Der jedoch behauptet, beim Einbau der Abgasanlage sei ordnungsgemäß gearbeitet und keine undichte Abgasanlage eingebaut worden und bekam aus den oben genannten Gründen recht.