An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Einmal mehr: Stundenlohnarbeiten sicher nachweisen
Die Abrechnung von Stundenlohnarbeiten (Regieleistungen) kann zu Streitigkeiten führen, insbesondere wenn der Auftraggeber den abgerechneten Zeitaufwand als unwirtschaftlich ansieht und die Notwendigkeit der berechneten Arbeitsstunden in Frage stellt. Der BGH (VII ZR 882/21 vom 1. Februar 2023) hat nun nochmals die Verteilung der sogenannten Darlegungs- und Beweislast betont.
In diesem Rechtsstreit ging es um Malerarbeiten bei einem Bauvorhaben mit 15 Reihenhäusern. Der Auftragnehmer (AN) berechnete dem Auftraggeber (AG) in der Schlussrechnung 28.114,77 Euro für Stundenlohnarbeiten. Er berief sich darauf, dass er während der Ausführung mündlich teilweise vom Geschäftsführer des Auftraggebers und teilweise vom Bauleiter mit einer Vielzahl zusätzlicher Arbeiten beauftragt wurde, die nicht im ursprünglichen Vertrag enthalten waren. Er konnte jedoch keine Regiezettel vorlegen, auf denen die erbrachten Leistungen dokumentiert sind. Der AG bestritt all dies und weigerte sich zu bezahlen, woraufhin der AN Klage einreichte. In erster und zweiter Instanz wurde die Klage abgewiesen. Der BGH stellte klar, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an einen substanziierten Vortrag zu Stundenlohnarbeiten überzogen habe. Die Zeugen hätten angehört werden müssen. Laut BGH muss der AN zur schlüssigen Begründung seines Vergütungsanspruchs, der sich nach dem Zeitaufwand bemisst, im Grundsatz nur darlegen, wie viele Stunden für welche Leistungen mit welchem Stundensatz angefallen sind. Der AN muss die abgerechneten Arbeitsstunden weder einzelnen Tätigkeiten zuordnen noch zeitlich aufschlüsseln. Es ist unerheblich, wann genau welche Einzeltätigkeit ausgeführt wurde. Entscheidend ist der tatsächliche, insgesamt angefallene Zeitaufwand.
Wer Nachunternehmer beschäftigt, ist kein Arbeitnehmer
Arbeitnehmerähnliche Personen müssen einem Arbeitnehmer vergleichbar sozial schutzbedürftig sein. Wenn ein Auftragnehmer zwar kein Arbeitnehmer ist, aber Nachunternehmer beschäftigt, tritt er selbst als Auftraggeber auf, so das KG Berlin (7 W 5/23 vom 17. Mai 2023)
Die Klägerin und Auftraggeberin forderte hier vom Beklagten und Auftragnehmer Ersatzvornahmekosten sowie Schadensersatz im Zusammenhang mit Bauverträgen, die auf Grundlage eines detaillierten Pauschalangebots des Beklagten zu umfangreichen Trockenbau-, Sanitär- und Dacharbeiten für zwei Bauprojekte der Klägerin in Berlin und Leipzig geschlossen wurden. Während der Bauarbeiten war der Beklagte nahezu ausschließlich für die Klägerin tätig. Er beschaffte die für die Bauarbeiten benötigten Materialien auf eigene Kosten und brachte sie auf der Baustelle ein. Der Beklagte hatte jedoch keine eigenen Mitarbeiter und führte die Arbeiten eigenverantwortlich aus. Zur Umsetzung bediente sich der Beklagte verschiedener Subunternehmer. Deswegen könne er, so der BGH, nicht als arbeitnehmerähnliche Person mit den entsprechenden steuerlichen Gegebenheiten gelten.
Welche Personalkosten bei Wasserschäden gerechtfertigt sind
Für die Frage der Erforderlichkeit von Mangelbeseitigungskosten ist darauf abzustellen, was der Besteller im Zeitpunkt der Mangelbeseitigung als vernünftiger, wirtschaftlich denkender Bauherr aufgrund sachkundiger Beratung oder Feststellung aufwenden konnte und musste, wobei es sich um vertretbare Maßnahmen der Schadensbeseitigung handeln muss. Den schadensersatzpflichtigen Unternehmer trifft dabei das Risiko, wenn der Dritte dem Geschädigten unnötige Arbeiten in Rechnung stellt, überhöhte Preise oder Arbeitszeit in Ansatz bringt oder Arbeiten berechnet, die in dieser Weise nicht ausgeführt worden sind. Personalkosten sind grundsätzlich nicht erstattungsfähig, auch wenn die Arbeitszeit für eine gewinnbringende Tätigkeit hätte aufgewandt werden können. Ein Anspruch auf Ersatz der Personalkosten kommt erst dann und soweit in Betracht, als er die Arbeit des Personals im Rahmen allgemeiner Verwaltungstätigkeit überschritten hat, so das LG Mühlhausen (6 O 247/17 vom 14. April 2023).
In diesem Fall forderte die Bauherrin und Klägerin vom Beklagten in seiner Funktion als Insolvenzverwalter Schadensersatz in Zusammenhang mit einem Wasserschaden in drei Mehrfamilienhäusern. Die Klägerin war als Generalunternehmerin für den Bau der Mehrfamilienhäuser verantwortlich. Eine Subunternehmerin der nunmehr insolventen Bauträgerin war für den Ausbau der Rohrgewerke in den Neubauten verantwortlich. Hier kam es zeitnah und auch später zu Wasserschäden und Schimmelbildung.
Die Klägerin behauptete, dass fehlerhaft verpresste Fittinge die Ursache für die Wasserschäden waren, die zu Wasserschäden im gesamten Gebäude führten. Die verschiedenen Quellen des Wassers seien teilweise schwer zu finden gewesen, da es sich um kleinste Undichtigkeiten handelte und die Wohnungen durch Schächte und gemeinsame Wände miteinander verbunden waren. Der sichtbare Schaden in einer Wohnung habe seine Ursache in einer anderen Wohnung gehabt. Die Klägerin war der Ansicht, dass nicht von mehreren einzelnen Schadensereignissen gesprochen werden könne, sondern dass es sich um eine zusammenhängende Schadensursache handelte, deren konkrete Schäden in Form von durchnässten Wänden und Schimmelbildung diffus und sukzessive auftraten. Aufgrund des Wasserschadens wurde die Klägerin von der Gebäudeversicherung, der Bauträgerin, den Eigentümern und Mietern der Wohnungen mit verschiedenen Ansprüchen in Anspruch genommen. Hinsichtlich der Schadensgröße folgte das Gericht der Klägerin, jedoch nicht, wie eingangs beschrieben, bei der Höhe der Personalkosten, die für die Mängelbeseitigung anstanden.
Auch nach Kündigung kein Recht auf Leistungsverweigerung
Ein Besteller hat gegen den Werkunternehmer aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt noch ein (vorübergehendes) Leistungsverweigerungsrecht im Hinblick auf die Werklohnforderung aus dessen Schlussrechnung über erbrachte Teilleistungen, wenn er selbst das Vertragsverhältnis vorzeitig, also vor endgültiger Fertigstellung und Abnahme des Werks, gekündigt hat. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung in einem Bauvertrag, wonach der Besteller eine Vorauszahlung des Werklohns im Umfang von 80 Prozent auf ein Anderkonto zu leisten hat, ist unwirksam, so das OLG Naumburg (2 U 21/22 vom 29. Dezember 2022).
Die Klägerin verlangte vom Beklagten den verbleibenden Werklohn für den Bau eines Fertighauses. Die Beklagten stellten ihrerseits einen Widerklageantrag auf Freigabe des treuhänderisch hinterlegten Werklohns.
Die Beklagten hatten die spätere Klägerin zuvor mit der Errichtung einer Wärmegrundplatte für ein Fertighaus zum Preis von 37.554 Euro beauftragt. Zudem schlossen sie einen Vertrag mit der Klägerin für den Bau eines Schwedenhauses zum Preis von 260.492 Euro. 80 Prozent des Werklohns zahlten die Beklagten gemäß einer Treuhandvereinbarung auf ein Anderkonto ein.
Es kam zu Streitigkeiten zwischen den Parteien, unter anderem aufgrund von Verzögerungen und Meinungsverschiedenheiten bezüglich der Ausführung der Arbeiten sowie Mängeln. Eine Vereinbarung zur teilweisen Beilegung der Streitigkeiten wurde zwar getroffen. jedoch kam es zu weiteren Meinungsverschiedenheiten bezüglich eines Protokolls und der Freigabe der 5. Rate. Die Klägerin erstellte eine Schlussrechnung über einen Betrag von 89.756,61 €, auf die Bezug genommen wird. Die Rechnung beinhaltet den verbleibenden Werklohn sowie weitere, unstreitig erbrachte Leistungen. Die Beklagte verweigerte die Zahlung. Daraufhin kam es zu weiteren Klagen und Gegenklagen. Das Landgericht gab teilweise der Beklagten recht. Das OLG hingegen fand dies wie eingangs beschrieben unbegründet und verwies den Fall erneut an das Landgericht.