An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
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Wie sich die tatsächlich erforderlichen Kosten definieren lassen
Kosten sind ein häufiges Streitthema am Bau, insbesondere die tatsächlich erforderlichen Kosten. Wo Streit vor Gericht landet, gibt es auch Urteile. Und auch die sind vielfältig. Eines hat jetzt das Oberlandesgericht Koblenz gefällt (1 U 2211/21 vom 20. Juni 2022). Tenor: Der Auftragnehmer hat die tatsächlich erforderlichen Kosten schlüssig darzulegen und kann sich dabei auch an Marktpreisen orientieren. Allgemeine Geschäftskosten können durch angemessene Zuschläge geltend gemacht werden.
Als Grundlage für Betroffene kann etwa § 2 Abs. 5 der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB/B) gelten. Er sieht vor, dass bei geänderten Leistungen ein neuer Preis unter Berücksichtigung der Mehr- oder Minderkosten vereinbart werden muss. Ähnlich lautet die Formulierung in § 2 Abs. 3 Nr. 2 und 3 VOB/B für eine Über- oder Unterschreitung des Mengenansatzes um mehr als 10 %. Die Auslegung dieser Formulierung ist allerdings umstritten, insbesondere im Hinblick auf die Berechnung der Nachtragsvergütung durch den SHK-Unternehmer. Generell sollten Auftraggeber und Auftragnehmer in ihren Verträgen festlegen, wie Leistungsänderungen vergütet werden und wie die Berechnung der tatsächlich erforderlichen Kosten zuzüglich angemessener Zuschläge darzulegen ist.
Ohne Auftrag auch kein Nachlass
Vereinbaren die Parteien eines TA-Planervertrags, dass sich das vereinbarte Pauschalhonorar reduziert, wenn der Auftragnehmer auch mit der Ausführung der Haustechnik beauftragt wird, ist der Auftraggeber nicht so zu stellen, als ob die Beauftragung erfolgt wäre, wenn der Auftragnehmer dem Auftraggeber kein Angebot für der Ausführung der Haustechnik unterbreitet, so das OLG Frankfurt (22 U 274/20 vom 17. März 2021)
Die Kläger forderten hier von der Beklagten eine Zahlung in Höhe von 28.277,29 Euro. Die Beklagte sollte verschiedene Planungsleistungen für die Haustechnik im Neubau der Kläger erbringen. Das vereinbarte Pauschalhonorar betrug 86.870,00 Euro. Gemäß § 10 des Vertrages sollte das Honorar um 36.870 Euro reduziert werden, wenn die Beklagte auch mit der Ausführung der Haustechnik beauftragt wird. Die Reduktion sollte anteilig erfolgen, wenn nur eine Teilbeauftragung erfolgt. Die Kläger zahlten Abschlagszahlungen in Höhe von 73.780,00 Euro auf die Schlussrechnung der Beklagten in Höhe von 94.634,75 Euro, so dass noch ein Restbetrag von 20.854,75 Euro offen blieb. Es kam jedoch nicht zur Beauftragung der Beklagten mit der Ausführung der Haustechnik. Die Kläger argumentieren, dass die Beklagte treuwidrig gehandelt habe, indem sie es unterlassen habe, den Klägern ein Angebot für die Ausführung der Arbeiten zu unterbreiten. Aufgrund dieser Weigerung trete gemäß § 162 BGB die Bedingung des § 10 des Vertrages ein, und die Kläger sollten so gestellt werden, als ob die Beauftragung erfolgt wäre. Schon das Landgericht wies die Klage ab. Dem folgte auch das OLG.
Brandschutz ist immer Bauherrensache
Mit einem Brand muss praktisch jederzeit gerechnet werden. Die Bauherrin kann in Anspruch genommen werden, wenn die Baugenehmigung den Betrieb einer Brandmeldeanlage vorsieht und keine funktionsfähige Brandmeldeanlage im Gebäude vorhanden ist, so das OVG Saarland (2 B 37/23 vom 15. Juni 2023).
Die Antragstellerin besitzt ein Grundstück, auf dem sich ein Büro- und Dienstleistungsgebäude befindet. Der vormalige Eigentümer erhielt im Jahr 2005 die Genehmigung, das ehemalige Zechengebäude in ein Büro- und Dienstleistungsgebäude umzubauen. Diese Genehmigung beinhaltete die Auflage, eine Brandmeldeanlage gemäß dem Brandschutzkonzept von 2005 zu installieren. Nachdem das Eigentum an die Antragstellerin im Jahr 2006 überging, erhielt sie 2007 eine weitere Genehmigung für Umbauarbeiten, bei der das Brandschutzkonzept von 2007 mit einer Brandmeldeanlage als Alarmierungseinrichtung ergänzt wurde. Im November 2019 führte die zuständige Gemeinde eine Überprüfung im Gebäude durch und stellte dabei unter anderem einen Fehler bei der Brandmeldeanlage fest. Sie forderte die Antragstellerin im Mai 2020 auf, den Mangel zu beheben. Die Antragstellerin wandte sich daraufhin an den Mieter und forderte diesen auf, die festgestellten brandschutztechnischen Mängel zu beseitigen. Es konnte jedoch keine Einigung erzielt werden. Im Januar 2023 informierte der Mieter die Antragstellerin schriftlich, dass die Brandmeldeanlage trotz ordnungsgemäßer Wartung nicht funktionierte und dass die erforderlichen Ersatzteile nicht mehr beschafft werden konnten. Die Antragstellerin wies diese Störungsmeldung zurück und argumentierte, dass die Wartung, Instandhaltung und Reparatur des Mietobjekts, einschließlich der Brandmeldeanlage, Sache des Mieters sei. Sie forderte den Mieter auf, sofortige Abhilfe zu schaffen. Das OVG stellte nun die Zuständigkeit für eine funktionierende Brandanlage klar – eben zu Lasten der Bauherrin und Eigentümerin.
DIN-Normen sind kein Muss
DIN-Normen sind keine Rechtsnormen. Hält man sich an sie und erbringt trotzdem eine mangelhafte Leistung, bleibt die Leistung mangelhaft, so das OLG Zweibrücken (5 U 178/21 vom 27. April 2022).
Im vorliegenden Fall beauftragte die Klägerin die Beklagte im Jahr 2011 mit dem Bau eines Fitnessstudios. Die Räumlichkeiten wurden ab September 2011 an ein Unternehmen vermietet. Im Dezember 2011 fand eine Begehung statt, bei der ein Protokoll erstellt wurde. Die Beklagte stellte im Januar 2012 ihre Schlussrechnung, die von der Klägerin vollständig bezahlt wurde. Der Studiobetrieb begann im Februar 2012. Die Klägerin leitete ein selbständiges Beweisverfahren zur Feststellung von Mängeln ein. Sie forderte die Beklagte im August 2015 auf, die behaupteten Mängel zu beseitigen. Die Beklagte bestritt die Feststellungen des Sachverständigen aus dem Beweisverfahren, erklärte sich jedoch zur Mangelbeseitigung bereit, sofern die Klägerin sich an den Kosten beteiligt. Die strittige Frage zwischen den Parteien war vor allem, ob die Fußbodenarbeiten in den Trainings- und Bistrobereichen mangelhaft waren und ob die im Beweisverfahren festgestellten Kosten für die Mangelbeseitigung erforderlich sind. Die Klägerin verlangte von der Beklagten einen Kostenvorschuss für die Beseitigung von Mängeln in Höhe von 131.297,50 Euro. Sie stellte zudem Anträge auf Feststellung der Erstattungspflicht der Beklagten für Ausbau-, Einbau- und Einlagerungskosten im Zusammenhang mit den Mängelbeseitigungsmaßnahmen sowie auf Erstattung des entgangenen Mietumsatzes.
Das Landgericht als Vorinstanz gab der Klage teilweise statt und sprach der Klägerin einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung zu. Die Beklagte legte Berufung ein und beantragte die Abweisung der Klage. Sie argumentierte unter anderem, dass der Boden gemäß den vereinbarten Standards und den einschlägigen Normen ausgeführt wurde und kein wesentlicher Mangel vorliege. Das OLG als Berufungsgericht entschied nun, dass die Berufung der Beklagten offensichtlich keine Erfolgsaussichten hat.
PV auf Denkmalschutzdach muss genehmigt sein
Photovoltaik ist eine gute Möglichkeit, selbst Strom zu erzeugen, doch bei denkmalgeschützten Dächern ist Vorsicht geboten. Ausnahmen gibt es hier nur, wenn die Beeinträchtigung des äußeren Erscheinungsbildes reversibel und die Beeinträchtigung der denkmalwerten Substanz geringfügig ist, so das OVG Niedersachsen (81 ME 15/23 vom 8. Juni 2023).
Der Antragsteller ist Eigentümer eines Wohnhauses in der Altstadt der Antragsgegnerin. Das Gebäude stammt aus dem 16. Jahrhundert und ist als bürgerliche Baukunst bekannt. Es ist in die Denkmalliste eingetragen und gehört zum UNESCO-Weltkulturerbe. In der Nähe befinden sich weitere denkmalgeschützte Gebäude. Auf einem benachbarten Grundstück wurde vor einigen Jahren eine genehmigte Photovoltaikanlage auf einem Garagendach installiert. Die Antragsgegnerin stellte fest, dass der Antragsteller ohne Genehmigung Befestigungsstreben zur Installation einer Photovoltaikanlage an seinem Gebäude angebracht hatte. Sie forderte ihn auf, die Streben zu entfernen, andernfalls müsse die Anlage innerhalb von zwei Monaten rückgebaut werden. Das Verwaltungsgericht gab dem Antragsteller als Vorinstanz Recht und erklärte die Rückbauanordnung für voraussichtlich rechtswidrig. Es argumentierte, dass die Anlage offensichtlich genehmigungsfähig sei, da der Antragsteller nachträglich einen Anspruch auf eine denkmalrechtliche Genehmigung habe. Die Beschwerde der Antragsgegnerin hatte Erfolg. Das Gericht entschied, dass die Anlage nicht offensichtlich genehmigungsfähig sei und die Rückbauanordnung rechtmäßig sei. Dem folgte auch das OVG.