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News vom 02.01.2024

Aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilie – Januar 2024

An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.

Bild: pixabay / NoName_13
Bild: pixabay / NoName_13

Wer haftet, wenn das Heizgerät Lärm macht

Wenn ein Auftragnehmer beauftragt wird, ein Kompaktheizgerät zu installieren, gilt seine Leistung als mangelhaft, wenn die Anlage unzulässige Lärmbelästigung durch Luft- und Körperschall verursacht. Ein Fachunternehmer sollte die Besonderheiten des Zusammenspiels zwischen dem Kompaktheizgerät, dem Aufstellort und der Nähe zum Wohnbereich erkennen und auf mögliche Schallschutzbedenken hinweisen. Wenn der objektplanende Architekt jedoch nicht als Fachplaner, sondern lediglich als „normaler“ Objektplaner tätig ist, ist der Auftraggeber nicht dafür verantwortlich zu machen, wenn es aufgrund von Schallschutzproblemen zu einem Planungsmangel kommt. Dies hat das OLG Celle (6 U 55/21 vom 4. April 2022) entschieden.

In diesem Fall beauftragten die Kläger ihren Architekten mit der Planung eines Passivhauses. Dieser wiederum bat ein SHK-Unternehmen, die spätere Beklagte, um ein Angebot für die Haustechnik, in der Folge kam es zum Abschluss eines Bauvertrag zur Ausführung von Leistungen einschließlich eines Kompaktheizgeräts. Nach Erfüllung des Vertrags stellten die Kläger Mängel in Form einer Lärmbelästigung durch das Kompaktheizgerät fest und forderten deren Beseitigung. Die Kläger erhoben Klage und verlangten einen Kostenvorschuss für die Mängelbeseitigung aufgrund der Lärmbelästigung. Sie argumentierten, dass die Beklagte das Kompaktheizgerät vorgeschlagen und den Aufstellort festgelegt habe, weshalb sie für den Mangel verantwortlich sei. Die Beklagte lehnte die Forderung ab und argumentierte, dass der Architekt oder der Planer den Aufstellort und das Gerät vorgegeben hätten. Sie sei nicht für den Mangel verantwortlich, da zum Zeitpunkt der Errichtung des Geräts keine einschlägigen Normen existierten. Der Architekt hätte schalldämmende Maßnahmen planen müssen. Sowohl Vorinstanz als auch OLG gaben dem Kläger recht. Die Beklagte sei verantwortlich, da sie als Fachfirma die Schallschutzproblematik hätte erkennen und darauf hinweisen müssen. Der Architekt könne davon ausgehen, dass die Beklagte als Fachfirma die Schallschutzproblematik berücksichtige und bei Problemen darauf hinweise.

Bei Abnahme muss Mangel erkannt werden

Wenn der Auftraggeber die erbrachte Leistung ohne Einschränkungen akzeptiert, übernimmt er die Verantwortung, Mängel nachträglich zu beweisen. Laut OLG Oldenburg (Urteil vom 17. Juli 2023, 12 U 214/19) wird die Qualität der Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme bewertet. Mängel, die erst nach der Abnahme auftreten, rechtfertigen keine Beanstandung der ursprünglichen Leistung.

Hier ging es um Werklohnforderungen der Klägerin und Mängelbeseitigungsansprüche der Beklagten aus einem Bauvorhaben. Die Klägerin baute 2006 ein Holzrahmenhaus, wobei bestimmte Gewerke extern vergeben wurden. Trotz Unstimmigkeiten während der Bauarbeiten und anschließender Gutachten wurde das Haus im Juli 2007 fertiggestellt. Die Beklagten nahmen das Haus mit Ausnahme der Be- und Entlüftungsanlage an. Trotz späterer Überprüfung und Behebung kleinerer Mängel wurde die Anlage von den Beklagten nicht offiziell abgenommen. Die Klägerin forderte erfolglos den restlichen Werklohn ein und leitete ein Beweisverfahren zur Funktionsfähigkeit der Anlage ein, das keine Mängel feststellte. Die Vorinstanz verurteilte die Beklagten zur Zahlung, wies aber deren Widerklage ab. Die Beklagten legten Berufung ein, die auf die Luftdichtigkeit des Gebäudes fokussierte. Der Senat wies die Berufung als unbegründet zurück, da keine relevanten Mängel bewiesen wurden.

Abnahme bleibt Abnahme

Auch im nächsten Urteil geht es um Probleme bei einer Abnahme. Selbst wenn eine Abnahme unter Vorbehalt erklärt wird, bleibt sie dennoch wirksam. Der Vorbehalt beeinflusst nicht die Wirksamkeit der Abnahme, und diese wird auch nicht erst wirksam, wenn der Vorbehalt später aufgehoben wird. Der Auftraggeber behält trotz einer Abnahme unter Vorbehalt seine sonst (normalerweise) ausgeschlossenen Mängelrechte bei.

Die Vergütung des Auftragnehmers wird auch dann fällig, wenn eine Abnahme unter Vorbehalt erfolgt. Allerdings hat der Auftraggeber aufgrund der gerügten Mängel ein Zurückbehaltungsrecht. Sofern der Auftragnehmer nicht nachweisen kann, dass seine Leistung frei von Mängeln ist, steht ihm der Vergütungsanspruch nach einer Abnahme unter Vorbehalt nur unter der Bedingung zu, dass die vorbehaltenen Mängel behoben werden, wie vom Oberverwaltungsgericht Schleswig-Holstein in seinem Urteil vom 13. November 2023 (Aktenzeichen 2 LA 85/19) entschieden wurde.

Tipp zum Schluss:

Wie Bauverträge wasserdicht gestaltet werden können

Ein wasserdichter Vertrag zwischen einem SHK-Unternehmer und seinem Kunden ist eher Wunschdenken. Dennoch sind einige wichtige Prinzipien zu beachten, um einen guten Bauvertrag zu gestalten. Begriffe müssen eindeutig und die Besonderheiten, problematische Punkte des Projekts sowie mögliche Konflikte für alle Parteien klar formuliert sein. In jedem Fall gilt: Rat einholen, am besten von einem erfahrenen Baurechtsanwalt. Denn dann können langwierige und kostspielige Streitigkeiten vermieden werden. Ein guter Vertrag sollte also klare und eindeutige Vereinbarungen enthalten, um Streitigkeiten zu vermeiden und dem SHK-Unternehmer eine solide rechtliche Grundlage zu bieten.

Aktuelle Forenbeiträge
RayKrebs schrieb: Na ja, manche Hersteller geben auch ein COP Diagramm über die Modulationsleitung an, zwar selten zu sehen, aber hin und wieder. Der COP wird in der Regel unter 40% Leistung wieder schlechter, gerade...
ladidaaa schrieb: Vielen Dank für eure Tipps! Ich habe ab auch das hier gefunden: Dialink FTTH Das ist eine besonders biegsame Glasfaser (5mm Biegeradius) , mit cleveren Steckern: Zum einziehen ins leerrohr kann man...
Gebäudetechniker SHK (m/w/d)
ConSoft, gegründet 1983, gehört heute mit 30 Mitarbeitern zu den beständigen Arbeitgebern in der Gebäudetechnik und gestaltet durch Programme, Sensorik und IoT-Lösungen die digitale Zukunft rund um das Gebäude. Unser Ziel ist es, die beste Unterstützung für die Umwelt schonende Gebäudebeheizung zu liefern. Sind Sie bereit mit uns den nächsten Schritt zu gehen?
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