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News vom 01.03.2024

Aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilie – März 2024

An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.

Bild: pixabay.com / AJEL
Bild: pixabay.com / AJEL

Ohne Mängelanzeige keine Ansprüche

Gewährleistungsansprüche können vom Auftraggeber nur geltend gemacht werden, wenn ein Mangel ordnungsgemäß und detailliert gemeldet wird, so dass die Beanstandungen für den Auftragnehmer verständlich sind. Im Rahmen eines VOB/B-Vertrags ist für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen eine fristgerechte Aufforderung zur Mangelbeseitigung erforderlich. Individualvertraglich festgelegte Verjährungsfristen für Mängelansprüche finden hingegen keine Anwendung, wenn Mängel arglistig verschwiegen wurden, so das OLG Naumburg (2 U 63/18 vom 25. Juni 2022).

In diesem Fall erhob die Klägerin Gewährleistungsansprüche gegen zwei Beklagte: gegen die erste Beklagte bezüglich eines Vertrags über die Errichtung eines Blockheizkraftwerks (BHKW) und gegen die zweite Beklagte auf Grundlage eines Ingenieurvertrags für Planung und Bauüberwachung. Zusätzlich gab es Streitigkeiten über Werklohn aus einem Wartungs- und Instandhaltungsvertrag. Die Klägerin beauftragte die zweite Beklagte für Planung und Bauüberwachung des BHKWs, wobei Haftungs- und Verjährungsfristen vertraglich geregelt wurden. Die erste Beklagte wurde für den Neubau des BHKWs engagiert, mit spezifischen technischen und vertraglichen Anforderungen. Nach der Inbetriebnahme und offiziellen Abnahme gab es mehrere Mängel und Schäden an der Anlage, darunter Korrosion und Probleme mit der Schalldämpferanlage. Die Klägerin machte umfangreiche Gewährleistungsansprüche geltend, die sowohl die Kosten für die Behebung der Mängel als auch für die Neuerrichtung bestimmter Anlagenteile umfassen, und forderte darüber hinaus die Durchführung von Wartungs- und Instandsetzungsarbeiten durch die erste Beklagte gemäß einem bestehenden Wartungsvertrag – und bekam recht.

Bauvorhaben nicht zerstückeln

Eine Baugenehmigung bezieht sich immer auf das Projekt, für das eine Genehmigung beantragt wurde, und ist im Wesentlichen von der Einreichung eines Antrags abhängig. Wichtig ist, dass ein als Einheit geplantes Bauvorhaben auch als einheitlicher Gegenstand des Genehmigungsverfahrens behandelt wird, ohne es unnötig in kleinere Teile aufzuteilen. Das Projekt muss grundsätzlich eigenständig erstellt werden und auch eigenständig nutzbar sein, so das OVG Nordrhein-Westfalen (7 A 1354/21 vom 27. Oktober 2023).

Die Klägerin, eine Nachbarin, klagte gegen den Beigeladenen, um den Rückbau eines erhöhten Anbaus an dessen Gebäude zu erreichen. Sie behauptete, der Anbau sei widerrechtlich errichtet worden und verletze ihre Rechte durch Verschattung und Einmauerungseffekt. Der Beigeladene hatte die Garage seines Gebäudes aufgestockt und dabei auch den Anbau erhöht. Die zuständige Behörde hatte den Umbau zunächst als illegal betrachtet, aber später eine Baugenehmigung für die teilweise Aufstockung der Garage erteilt. Die Vorinstanz wies die Klage der Nachbarin ab, da der Anbau durch eine bestandskräftige Baugenehmigung legalisiert worden war. Die Erhöhung des Anbaus stellte keine wesentliche Veränderung dar, die einen Verstoß gegen Nachbarschutzrechte oder Abstandsflächenvorschriften begründete. Zudem war die Erhöhung des Anbaus nur geringfügig und führte nicht zu einer signifikanten Verschlechterung des Lichteinfalls beim Grundstück der Klägerin. Dem folgte auch das OVG, da es den Anbau als Ganzes betrachtete und nicht nur die die Klägerin betreffenden und störenden Einzelprojekte.

Urkalkulation für Zusatzhonorare nur bedingt geeignet

In VOB/B-Verträgen muss die Vergütung für zusätzliche Leistungen anhand der Preisermittlungsgrundlagen der ursprünglichen Vertragsleistung bestimmt werden. Die Kalkulation sollte auf Basis des Hauptangebots erfolgen, insbesondere wenn eine Preisbildung auf Grundlage der Urkalkulation zwischen den Parteien vereinbart wurde. Auftragnehmer sind verpflichtet, ihre Leistungen nachvollziehbar abzurechnen, was bei Berechnung auf Einheitspreisbasis und tatsächlich erbrachten Leistungen ein Aufmaß am Leistungsobjekt erfordert. Stundenlohnarbeiten werden nur vergütet, wenn sie vorab explizit vereinbart wurden, wodurch eine übliche Vergütung auf Stundenlohnbasis ohne Vereinbarung ausgeschlossen ist. Ein Vergütungsanspruch wird ebenfalls fällig, wenn der Auftraggeber die Abnahme unberechtigt verweigert, was ausdrücklich oder stillschweigend geschehen kann, so das Kammergericht Berlin (27 U 11/22 vom 17. Januar 2023).

Die Klägerin forderte Restwerklohn für Arbeiten an einem Bauvorhaben in Berlin, basierend auf Verträgen aus den Jahren 2017 und 2018, und erweiterte ihre Forderung später auf insgesamt 525.589,10 Euro. Das Landgericht wies die Klage ab, da ein Teil der Forderungen als endgültig unbegründet und ein weiterer Teil als derzeit unbegründet angesehen wurde. Die Klägerin argumentierte in der Berufung, dass die rechtlichen Erwägungen des Landgerichts fehlerhaft seien und es seiner Hinweispflicht nicht nachgekommen sei. Sie behauptete auch, die Mengen prüfbar abgerechnet und alle erforderlichen Leistungen gemäß den Vertragspreisen erbracht zu haben. Das Kammergericht folgte dem.

AGB nicht bei individuellen Vereinbarungen

Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) werden nicht als solche betrachtet, wenn die Vertragskonditionen individuell zwischen den Parteien ausgehandelt werden, wobei ein echtes Aushandeln über das bloße Verhandeln hinausgeht. Dies setzt voraus, dass der Verwender der AGB den wesentlichen, gesetzesfremden Inhalt der AGB ernsthaft zur Disposition stellt und dem anderen Vertragspartner die Möglichkeit gibt, die Vertragsbedingungen aktiv mitzugestalten. Eine bloß allgemeine Bereitschaft, belastende Klauseln anzupassen, reicht hierfür nicht aus, so das OLG Hamm (21 U 89/21 vom 2. August 2022).

Die Klägerin forderte hier von der Beklagten Zahlungen aus einer Bürgschaft, die im Rahmen eines Vertrags für Lüftungs- und Isolierungsarbeiten vereinbart wurde. Der Vertrag über 2.668.000 Euro netto basierte auf einem Verhandlungsprotokoll und zusätzlichen Vertragsbedingungen (AVB), die unter anderem eine Vertragserfüllungssicherheit und eine Sicherheit für Mängelansprüche vorsahen. Nach Insolvenzeröffnung über die Firma und Kündigung des Bauvertrags durch die Klägerin wurden die Arbeiten durch eine Drittfirma fertiggestellt, was Mehrkosten von 649.670,93 Euro verursachte. Schon das Landgericht wies die Klage ab und befand, die zugrunde liegende Sicherungsabrede sei unwirksam, da sie den Vertragspartner unangemessen benachteilige. Die vertraglichen Klauseln zu den Sicherheiten müssten als AGB der Klägerin angesehen werden, die nicht individuell ausgehandelt wurden. Zudem wurde die Kombination der Sicherheiten als unangemessen betrachtet, da sie für mögliche Mängelansprüche eine Sicherheitsleistung ermöglichte, die deutlich über 5 % der Auftragssumme liegt.

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margusch_ schrieb: Liebe Mitforisten, Seit letzter Woche bin ich endlich stolzer Besitzer eines Kaminofens. (Mein erster wie man anhand der Fragen erkennen kann..) Der wird Abends zum Zuheizen und Entlasten der...
RayKrebs schrieb: Na ja, manche Hersteller geben auch ein COP Diagramm über die Modulationsleitung an, zwar selten zu sehen, aber hin und wieder. Der COP wird in der Regel unter 40% Leistung wieder schlechter, gerade...
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