Ob zum Kauf oder zur Miete: Wohnen ist teuer. Besonders in gefragten Wohngegenden gleicht die Suche nach bezahlbarem Wohnraum der Suche nach der sprichwörtlichen Nadel im Heuhaufen. Ein größeres Angebot könnte den Markt entlasten - allerdings sind die Preise aufgrund hoher Zinsen, knapper Materialien und fehlender Fachkräfte auch beim Neubau extrem hoch. Eine neue Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt nun, wie Bauherren trotzdem die Preise senken können.
Dr. Peter Burnickl
Bild: Pro Bauherr GmbH
Wer Abstriche bei der Wohnfläche machen kann, spart erheblich, meint das IW. Die vorgeschlagenen Einsparpotenziale sind durchaus ein guter Anfang - doch die Realität im Bauwesen ist oft vielschichtiger. Dieser Aspekt wird leider von den meisten Experten übersehen. Wie Bauherren Kosten sparen können, ohne der Qualität oder Nachhaltigkeit ihres Bauprojekts zu schaden, erklärt der folgende Beitrag.
Die vorgeschlagenen Lösungen des IW
Die steigenden Baukosten sind zweifellos eine Herausforderung - deshalb überlegt man aktuell fieberhaft, wie man dem Problem entgegenwirken kann. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) kosten Wohnungen mit einfacher Ausstattung bis zu 15 Prozent weniger. Der Verzicht auf Extras wie einen Keller oder eine Gästetoilette kann nochmals bis zu drei Prozent sparen. Einsparpotenziale gibt es auch beim Parken: So kann der Verzicht auf einen Stellplatz die Kosten laut IW um bis zu acht Prozent senken. Der größte Einsparungsfaktor ist dem IW zufolge jedoch der Verzicht auf Wohnfläche, der zu deutlich niedrigeren Preisen pro Wohneinheit führt. Während solche Ansätze merkliche Kosteneinsparungen ermöglichen, sind sie in der Praxis oft nicht ausreichend, um den stetig steigenden Baukosten wirksam entgegenzutreten.
Eine weitere Option ist die Senkung des Baulandpreises: Würden Kreise und Kommunen hier auf ihre zehn Prozent verzichten, wären Häuser und Wohnungen deutlich günstiger. Allerdings ist auch hier fraglich, ob das der richtige Ansatz ist - insbesondere angesichts des aktuellen politischen Widerstands gegen Neubauten aufgrund von Flächenversiegelungen. Stattdessen geht der Trend ganz klar hin zu Nachverdichtungen, Sanierungen, seriellen Sanierungen, Renovierungen und Aufstockungen. Auch Förderungen werden diskutiert, doch sie sollten lediglich als unterstützende Maßnahme und nicht als alleinige Lösung betrachtet werden.
Die Bedeutung innovative Ansätze zur Bewältigung des Wohnraummangels
Vor diesem Hintergrund sind innovative Lösungsansätze gefragt, um dem Problem auf lange Sicht Herr zu werden. Der Bedarf an 400.000 neuen Wohnungen jährlich bis 2050 verdeutlicht die dringende Notwendigkeit, den Wohnraummangel zu bekämpfen. Diese Zahl basiert nicht nur auf politischen Zielsetzungen, sondern spiegelt auch den realen Bedarf wider, der sich aus demographischen Veränderungen, der Urbanisierung und veränderten Lebensformen ergibt. In diesem Kontext erweist sich der Value-Engineering-Ansatz als eine vielversprechende Möglichkeit, um kosteneffiziente und nachhaltige Wohnlösungen zu entwickeln.
Value Engineering (VE), ursprünglich in den 1940er Jahren in den USA entwickelt, ist eine systematische Methode zur Verbesserung des "Wertes" eines Produkts oder einer Dienstleistung. Hierbei wird Wert definiert als das Verhältnis zwischen Funktion und Kosten. Ziel ist es, die Funktionen eines Produkts oder Projekts zu maximieren, während die Kosten minimiert werden, ohne dabei die Qualität, Leistung oder die Kundenanforderungen zu beeinträchtigen. Im Bauwesen und speziell im Wohnungsbau bietet Value Engineering die Möglichkeit, durch innovative Planung, Materialauswahl und Bauprozesse große Einsparungen zu erzielen und gleichzeitig nachhaltige und lebenswerte Wohnräume zu schaffen. Ein einfaches Beispiel im Rahmen des Value Engineering wäre die Frage, ob der Verkaufspreis eines Objektes am Ende höher ist, wenn eine Lüftungsanlage eingebaut wird. Oder ist der Mietpreis höher, wenn ein Echtholzboden verlegt wird oder der günstigere Laminatboden? Solche Entscheidungen können große Hebel sein.
Kritische Überlegungen in der Gebäudetechnik
Leider ist insbesondere in der Gebäudetechnik in den letzten Jahren der Fokus auf den Value-Engineering-Ansatz verloren gegangen. Die Gesamtkosten für Gebäudetechnik sind aus verschiedenen Gründen stark angestiegen - darunter technische Anforderungen, gesetzliche Bestimmungen und energiebezogene Vorgaben. Aus diesem Grund sollten Bauherren speziell die Gebäudetechnik kritisch hinterfragen. Insbesondere im Etagenwohnungsbau ist weniger Technik meist mehr: So wird der Nutzen von BUS- oder SMART-Home-Systemen zum Beispiel oft überschätzt. Die Mehrkosten sind jedoch immens.
Eine weitere effiziente Möglichkeit, um Geld zu sparen, besteht darin, die Grundrisse zu optimieren. Besonders bei Bestandsimmobilien, die für Nachverdichtungen oder Aufstockungen vorgesehen sind, ist es wichtig, die Grundrisse so anzupassen, dass die Wohnfläche maximal ausgenutzt wird. Das kann bedeuten, dass große Treppenhäuser oder geräumige Eingangsbereiche zugunsten zusätzlicher Wohnfläche reduziert werden müssen. Und auch die Normen sollten kritisch betrachtet werden: Viele Normen besitzen keinen rechtlichen Status - und bieten somit Spielraum für Abweichungen. Solange die Qualität nicht beeinträchtigt wird, können Bauherren hier durchaus ansetzen, um Kosten zu sparen.