Steigende Baupreise, eine zurückhaltendere Kreditvergabe und schwer kalkulierbare Zinsentwicklungen verändern derzeit die Rahmenbedingungen für Bauherren spürbar. Finanzierungsmodelle, die über viele Jahre hinweg als stabil galten, lassen sich unter diesen Voraussetzungen oft nur noch eingeschränkt anwenden. Vor diesem Hintergrund rückt ein Ansatz stärker in den Fokus, der auf finanzielle Beweglichkeit setzt: die wiederholte Nutzung eigener Mittel über verschiedene Bau- und Investitionsphasen hinweg.
Herr Burnickl
Bild: Pro Bauherr GmbH Das Konzept des rollierenden Eigenkapitals zielt darauf ab, Handlungsspielräume zu erhalten, auch wenn Banken vorsichtiger agieren. Der folgende Beitrag erläutert, wie dieses Prinzip funktioniert, welche Mechanismen dahinterstecken und für welche Bauherren es sich in der aktuellen Marktlage besonders eignet.
Die Sichtweise der Banken
Unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau oder den Erwerb einer Bestandsimmobilie handelt, bewerten Banken Immobilienprojekte in der Regel konservativer als Bauherren selbst. Diese Zurückhaltung ist systembedingt. Kreditinstitute kalkulieren mit vorsichtigen Annahmen, setzen Erträge defensiv an und legen großen Wert auf ausreichende Sicherheiten. Entsprechend hoch fällt häufig der geforderte Eigenkapitalanteil aus.
Gerade bei größeren Vorhaben führt diese Herangehensweise dazu, dass erhebliche Mittel eingebracht werden müssen. Viele Bauherren gehen deshalb davon aus, dass dieses Kapital langfristig im Projekt gebunden bleibt. In der Praxis zeigt sich jedoch, dass diese Annahme nicht zwangsläufig zutrifft, sofern die Finanzierung aktiv begleitet wird.
Grundidee des rollierenden Eigenkapitals
Zur Deckung des Eigenkapitalbedarfs stehen grundsätzlich mehrere Möglichkeiten zur Verfügung. Neben dem Einsatz eigener Mittel können auch Eigenkapitalersatzinstrumente wie Mezzanine-Kapital genutzt werden. Diese Lösungen sind allerdings meist mit hohen Kosten verbunden und eignen sich daher nur eingeschränkt als dauerhafte Finanzierungsstrategie.
Rollierendes Eigenkapital verfolgt einen anderen Ansatz. Eigenmittel werden zunächst bewusst eingesetzt, um eine Finanzierung zu ermöglichen. Ziel ist es jedoch nicht, dieses Kapital dauerhaft im Projekt zu belassen. Entscheidend ist vielmehr, dass sich nach Fertigstellung, Neuvermietung oder gezielten Maßnahmen höhere Einnahmen erzielen lassen, als ursprünglich von der Bank in der Finanzierung berücksichtigt wurden.
Typische Konstellationen aus der Praxis
Ein häufiges Beispiel findet sich beim Neubau von Mehrfamilienhäusern. Während Banken bei der Finanzierung mit vorsichtigen Mieteinnahmen arbeiten, zeigt der Markt nicht selten ein höheres Ertragspotenzial. Vergleichbare Situationen ergeben sich bei Bestandsimmobilien, deren Finanzierung sich an bestehenden Mietverträgen orientiert, auch wenn diese unter dem aktuellen Marktniveau liegen.
In beiden Fällen bedeutet das zunächst einen höheren Eigenkapitaleinsatz, als es aus Sicht des Bauherrn erforderlich erscheint. Dieser zusätzliche Einsatz ist jedoch häufig nur vorübergehend. Durch Neuvermietung, moderate Investitionen oder eine bessere Marktausrichtung lassen sich die Mieteinnahmen in vielen Fällen steigern.
Die Rolle der Neubewertung
Sobald die tatsächlich erzielten Erträge über den ursprünglichen Annahmen der Bank liegen, entsteht ein finanzieller Hebel. In dieser Phase kann eine Neubewertung der Immobilie angestoßen werden. Banken greifen hierfür in der Regel auf ein Ertragswertverfahren zurück, das die realisierten Mieteinnahmen zugrunde legt.
Fällt diese Neubewertung positiv aus, verbessert sich die Beleihungssituation der Immobilie. Das zuvor eingebrachte Eigenkapital wird rechnerisch teilweise freigesetzt und steht wieder zur Verfügung.
Kapital erneut einsetzen
Dieses wieder verfügbare Kapital bildet die Grundlage des rollierenden Eigenkapitals. Es kann für weitere Bauvorhaben oder Investitionen eingesetzt werden, ohne dass dauerhaft neue Eigenmittel aufgebaut werden müssen. Auf diese Weise lässt sich derselbe Kapitaleinsatz über mehrere Projekte hinweg nutzen.
Besonders Bauherren mit mehreren Vorhaben oder langfristigen Entwicklungsstrategien profitieren von diesem Vorgehen. Voraussetzung sind eine realistische Einschätzung des lokalen Marktes, eine aktive Begleitung der Finanzierung sowie ein klares Verständnis der bankseitigen Bewertungslogik. Unter diesen Bedingungen bleibt Eigenkapital verfügbar und flexibel einsetzbar.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und eingetragener Sachverständiger für Baukosten und technische Gebäudeausstattung. Als Ingenieur, Projektentwickler und Ex-Bauträger kennt er die Branche außerdem genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.