An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / AJEL Das Solarpaket I soll den Ausbau der PV-Energie beschleunigen. Zwei aktuelle Urteile sollten von Planern beachtet werden:
1. Solarparks können Landschaftsbild stören
Sollen die Flächen eines Solarparks unterhalb der Module zu einem hochwertigen Biotop entwickelt werden und handelt es sich hierbei um ein identitätsbestimmendes Merkmal des Vorhabens, muss der Vorhaben- und Erschließungsplan die erforderlichen Mindestabstände und -höhen der Module verbindlich festsetzen. Bei der Bestimmung der zulässigen Grundfläche eines Solarparks im Außenbereich sind auch die Flächen mitzurechnen, die von den Modulen ohne Bodenkontakt lediglich überdeckt werden. Ein Solarpark im Außenbereich, der in einer flachen, offenen Landschaft weithin sichtbar ist, bewirkt grundsätzlich eine erhebliche Beeinträchtigung des Landschaftsbilds. Diese Beeinträchtigung ist auszugleichen, beispielsweise durch eine ausreichende Eingrünung am Rand. Wird ein Solarpark auf Flächen errichtet, die Brut- und Rastgebiete für vom Aussterben bedrohte Vogelarten darstellen, muss die Veränderung des Naturhaushalts ausgeglichen oder ersetzt werden. Ersatzmaßnahmen erfordern die Herstellung ähnlicher Funktionen, mindestens jedoch die Schaffung oder Aufwertung eines Lebensraums für vergleichbar bedeutende Tierarten, so das OVG Niedersachsen (1 MN 161/23 vom 30. April 2024).
Der Antragsteller, ein anerkannter Verein, wandte sich hier gegen den Bebauungsplan, der die Errichtung einer großen Freiflächen-Photovoltaikanlage ermöglichen soll. Das Plangebiet, das intensiv landwirtschaftlich genutzt wird, liegt im Außenbereich und umfasst knapp 54 Hektar, wobei es in drei nicht miteinander verbundene Teilbereiche unterteilt ist. Nordöstlich grenzt es an das EU-Vogelschutzgebiet „Moore bei Sittensen“ und liegt im Bereich eines Wiesenvogelschutzprojekts. Das Gericht sah, dass der Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) des Bebauungsplans nicht hinreichend bestimmt sei, da er nicht sicherstelle, dass das geplante Vorhaben tatsächlich als grüner Solarpark mit ökologisch hochwertiger Bodennutzung unter den Photovoltaikmodulen realisiert werde. Zudem wurde die erforderliche Beachtung von Mindestabständen und -höhen der Module nicht verbindlich festgelegt. Darüber hinaus erkannte das Gericht, dass der Bebauungsplan unter beachtlichen Abwägungsfehlern leidet, insbesondere hinsichtlich der Auswirkungen auf das Landschaftsbild sowie die Avifauna und setzte den Bebauungsplan vorläufig außer Vollzug.
2. Kein Recht auf Grundbucheinsicht bei Solarparkbau
Ein Unternehmen, das mit der Planung und Errichtung von Solarkraftwerken befasst ist, hat allein aufgrund seines Geschäftszwecks noch kein berechtigtes Interesse für eine auch nur beschränkte Auskunft aus dem Grundbuch zu Namen und Anschrift des Eigentümers bestimmter ihm geeignet erscheinender Grundstücke, so das OLG Bamberg (10 Wx 17/23 vom 9. Januar 2024).
Die Antragstellerin, ein Unternehmen für Photovoltaik-Anlagen, begehrte Grundbucheinsicht, um Eigentümerdaten potentiell geeigneter Grundstücke zu erhalten. Das Amtsgericht Wunsiedel lehnte dies ab, da kein berechtigtes Interesse vorliege und es sich um eine unzulässige Ausforschung von Eigentumsverhältnissen handle. Die Beschwerde der Antragstellerin, die auf § 2 Satz 2 EEG 2023 verweist, wurde zurückgewiesen. Das Gericht erklärte, dass für eine Grundbucheinsicht ein konkretes wirtschaftliches Interesse und eine bestehende Verbindung zu den Grundstückseigentümern erforderlich seien, was hier nicht gegeben sei. Die Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs zu Einsichtsrechten in das Liegenschaftskataster sei nicht auf das Grundbuch übertragbar. Daher wurde die Beschwerde als unbegründet abgewiesen.
Doch auch andere Urteile sind für SHK-Handwerke und Bauplaner interessant, so mal wieder eines zum ewigen Thema Schwarzgeldabrede:
Trotz Schwarzgeldabrede bleibt Grundstückskaufvertrag gültig
Wird der Kaufpreis bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags in der Absicht, Steuern zu hinterziehen, niedriger angegeben als mündlich vereinbart (sog. Schwarzgeldabrede), ist der Vertrag in der Regel nicht nichtig. Dies gilt, sofern der Leistungsaustausch – die Verpflichtung des Verkäufers zur Übertragung des Grundstücks und die des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises – ernstlich gewollt ist. Anders verhält es sich nur, wenn die Steuerhinterziehungsabsicht der alleinige oder hauptsächliche Zweck des Rechtsgeschäfts ist, was jedoch selten der Fall ist. Die Erwägungen zur Nichtigkeit von Dienst- oder Werkverträgen bei Verstoß gegen § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 SchwarzArbG sind auf Schwarzgeldabreden bei Grundstückskaufverträgen nicht übertragbar, so der BGH (V ZR 115/22 vom 15. März 2024).
Der Beklagte verkaufte der Klägerin eine Wohnungs- und Teileigentumseinheit. Im notariellen Vertrag wurde ein Kaufpreis von 120.000 Euro beurkundet, obwohl tatsächlich 150.000 Euro vereinbart waren. Die Differenz von 30.000 Euro zahlte die Klägerin bar vor dem Beurkundungstermin. Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises wurde die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Später erstattete der Beklagte Selbstanzeige beim Finanzamt wegen Steuerhinterziehung. Die Parteien diskutierten die Wirksamkeit des Vertrags und die Klägerin bewilligte auf Verlangen des Beklagten die Eintragung eines Widerspruchs gegen ihre Eintragung im Grundbuch.
Die Klägerin klagte auf Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs und stellte fest, dass der Beklagte mit der Rücknahme von 120.000 Euro in Annahmeverzug sei. Das Landgericht erklärte den Kaufvertrag für nichtig und wies die Klage ab. Das Oberlandesgericht verurteilte den Beklagten zur Zustimmung zur Löschung des Widerspruchs und stellte die Erledigung des Rechtsstreits fest.
Der Bundesgerichtshof bestätigte, dass die Klägerin als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen bleiben darf. Der Kaufvertrag sei wirksam, da der Formmangel durch die Auflassung und Eintragung im Grundbuch geheilt wurde. Der Vertrag sei nicht nichtig aufgrund der Schwarzgeldabrede, da diese nicht Hauptzweck des Vertrags gewesen sei. Die Rechtsprechung zu „Ohne-Rechnung-Abreden“ im Werkvertragsrecht sei auf Immobilienkaufverträge nicht übertragbar.
Auch über die Nachfristen gibt es ein Urteil. Logischer Tenor: Sie sollten nicht zu kurz gesetzt werden:
Zwei Werktage für Nachfrist zu wenig
Ein Auftraggeber kann den Vertrag kündigen, wenn er dem Auftragnehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Vertragserfüllung gesetzt und erklärt hat, dass er nach fruchtlosem Ablauf der Frist den Vertrag kündigen werde. Die Angemessenheit der Frist richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls unter Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen und muss so bemessen sein, dass sie für einen leistungsbereiten und -fähigen Auftragnehmer bei größter Anstrengung einhaltbar ist. Wenn der Auftraggeber unmittelbar nach Ablauf der zu kurzen Frist die Kündigung erklärt und dem Auftragnehmer ein sofortiges Baustellenverbot erteilt, setzt er den Auftragnehmer außer Stande, die Arbeiten fortzusetzen. Kündigt der Auftraggeber, ohne dem Auftragnehmer zuvor eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt zu haben, steht ihm kein Anspruch auf Ersatz der durch die Beauftragung eines anderen Unternehmers entstandenen Fertigstellungsmehrkosten zu, so das OLG Oldenburg (14 U 54/18 vom 14. Juli 2022).
Die Klägerin forderte von den Beklagten Ersatz der Mehrkosten für die Fertigstellung des Werkes nach Kündigung des Werkvertrags sowie Ersatz weiterer Aufwendungen und die Rückzahlung des Sicherheitseinbehalts. Die Klägerin war als Generalunternehmerin für die JJ AG tätig, um ein Gebäude umzubauen, das nach dem Umbau an das nordrhein-westfälische Innenministerium vermietet werden sollte.
Die Beklagten wurden mit der Gebäudeautomation beauftragt. Ursprünglich war die Fertigstellung bis zum 30. September 2014 geplant, später auf den 14. November 2014 verschoben. Trotz mehrfacher Mahnungen und Fristsetzungen war das Werk nicht fristgerecht fertig. Am 22. Januar 2015 wurde das Gebäude übergeben, obwohl die Arbeiten noch nicht abgeschlossen waren. Eine weitere Vereinbarung zur Fertigstellung bis zum 20. Februar 2015 wurde ebenfalls nicht eingehalten. Die Fristsetzung war jedoch unangemessen kurz, weshalb die Kündigung unwirksam war. Daher stehen der Klägerin keine Ersatzansprüche für die nach der Kündigung angefallenen Kosten zu.