Seit die neue Gebäudeklasse E – kurz für "experimentell" oder einfach – eingeführt wurde, sind bei Investoren im In- und Ausland große Unsicherheiten aufgetreten. Die experimentelle Klassifikation wird tendenziell mit Unberechenbarkeit und unwägbaren Umständen verknüpft. Dies ist ein Faktor, der in Investorenkreisen eher abschreckend wirkt und daher wenig Vertrauen erzeugt.
Bild: www.pixabay.com/borevina Daher ist die Gebäudeklasse E so, wie sie aktuell ausgestaltet ist, tendenziell problematisch und bedarf dringend einer Überarbeitung und/oder immenser Überzeugungskraft im Verkauf oder Investment-Case. Wie dies aussehen sollte, um das Vertrauen der Geldanleger zu gewinnen, zeigt der nachfolgende Artikel auf.
Das hohe Maß an Normen und die damit einhergehenden Probleme
Die Menge an regulatorischen Normen, Regeln der Technik und Richtlinien in der Immobilienwirtschaft ist in den letzten Jahren sprunghaft angestiegen. Begünstigt wurde diese Entwicklung durch die energetischen Maßnahmen und Anforderungen seitens der Bundesregierung und damit einhergehende Standards der KfW. Auch das neu verabschiedete Gebäudeenergiegesetz (GEG) hat zu einer zunehmenden Menge und Komplexität der vorherrschenden Regeln und Normen geführt. Das Ziel, mehr Freiheiten bei der Planung und Umsetzung von Immobilienprojekten zu schaffen und rechtssichere Abweichungen von vorherrschenden Normen zu ermöglichen, ist daher sinnvoll und unterstützenswert.
Die Architektenkammer versucht demnach seit einigen Jahren, die Umstände für Architekten, Ingenieure und andere beteiligte Fachleute zu verbessern und ihnen mehr Raum für eigenverantwortliche Entscheidungen zu ermöglichen, auch wenn diese von Normen abweichen. Das dient auch dazu, die hohen Baukosten zu vermindern, die mit der wachsenden Anzahl an Anforderungen einhergehen. Ziel ist es, die Menge der Normen zu regulieren und neue Regularien zu verhindern, zum Beispiel durch eine sogenannte Normenbremse.
Denn die bereits bestehenden Normen machen Bauvorhaben bereits übermäßig komplex. Dazu kommt, dass die Besetzung entsprechender Gremien, die diese verabschieden, häufig nicht eindeutig nachvollziehbar ist und somit Lobbyisten eine Plattform bietet, ihre Wünsche durchzusetzen. So wachsen die Anforderungen an die Gebäudetechnik weiter.
Vor- und Nachteile des Gebäudetyps E
Die Einführung der Gebäudeklasse E soll genau dies unterbinden und das Ziel der größeren Entscheidungsfreiheit beteiligter Fachleute stärken. Nach aktuellem Rechtsstand besteht diese Option aktuell nicht, da Bauherren ebenso wie Architekten und Ingenieure an rechtliche Bestimmungen wie das Werkvertragsrecht gebunden sind. Somit schaffen Abweichungen von bestehenden Normen große Risiken. Die durch den Gebäudetyp E mögliche Freiheit ist jedoch mit Schwierigkeiten verbunden, die sich vor allem in der Bezeichnung E – experimentell – zeigt.
Zudem gelten deutsche Immobilienprojekte auf dem internationalen Investmentmarkt generell als weniger attraktiv, da beispielsweise Immobilienfonds deutlich niedrigere Renditen abwerfen als andere europäische Immobilieninvestments. So liegen die Renditen hier durchschnittlich zwischen drei und vier Prozent, während es im europäischen und angelsächsischen Raum eher sieben bis acht Prozent sind.
Auch gelten Geldanleger aus dem internationalen Raum als eher risikoscheu. Projekte, die namentlich über einen experimentellen Charakter verfügen, haben es daher schwer, akzeptiert zu werden. Dabei beschreitet das Projekt einen sinnvollen und richtigen Weg und bietet durch die Freiräume viele Vorteile. Dennoch ist mit der aktuellen Bezeichnung zu erwarten, dass Bauvorhaben der Gebäudeklasse E eher von öffentlichen Auftraggebern durchgeführt werden, die keinen Bedarf an Fremdkapital haben.
Generell gilt es abzuwarten, wie der Geldmarkt auf die Einführung des Gebäudetyps E reagiert. Um finanzielle Unterstützung von Investoren oder Banken zu erlangen, braucht es vermutlich erläuternde Gutachten und Stellungnahmen, die das Projekt klarer beschreiben und die Vorteile unterstreichen.
Über Dr. Peter Burnickl:
Dr. Peter Burnickl hat sich zur Aufgabe gemacht, mit einem neuen Ansatz für nachhaltige, optimierte und wirtschaftliche Gebäude zu sorgen. Er ist der Geschäftsführer der Pro Bauherr GmbH und kennt diese als Ingenieur, Projektentwickler und Bauträger genau. Mit seinem Team unterstützt er Bauherren dabei, so zu bauen, dass alle Kosteneinsparpotentiale voll ausgeschöpft sind. Weitere Informationen unter: https://www.pro-bauherr.com/.