An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.
Bild: pixabay.com / NoName_13 Bauprojekte sind komplex und involvieren eine Vielzahl von Akteuren wie Bauherren, Auftragnehmer, Subunternehmer und Lieferanten. Streitigkeiten über Baukosten, Mängelbeseitigung und Zahlungspflichten entstehen oft aus Missverständnissen, Vertragsverletzungen oder unvorhergesehenen Ereignissen. Solche Streitigkeiten werden in der Regel durch detaillierte Bauverträge und spezifische rechtliche Rahmenbedingungen geregelt. Gerichtsurteile in diesem Bereich bieten Klarheit und Präzedenzfälle, die zukünftige Bauverträge und -praktiken beeinflussen können. Zwei davon haben wir hier aufgegriffen.
Bauherr muss Prüfingenieur auch bezahlen, wenn der vom Amt bestellt wurde
Wenn ein Bauherr einen Bauantrag stellt und eine bauaufsichtliche Prüfung der Standsicherheit erforderlich ist, kann die Baubehörde diese Prüfung an einen externen Prüfingenieur übergeben. Dabei wird der Prüfingenieur im Auftrag der Baubehörde und nicht im Namen des Bauherrn tätig. Die Kosten, die die Baubehörde dem Prüfingenieur bezahlt hat, kann sie gemäß den Vorschriften des Verwaltungskostengesetzes vom Bauherrn einfordern. Dies gilt auch, wenn der Prüfingenieur dem Bauherrn bereits eine Rechnung gestellt hat. Falls der Prüfingenieur zusätzlich mit der bauordnungsrechtlichen Bauüberwachung beauftragt wurde, endet seine Tätigkeit nicht mit der Erstellung des Prüfberichts zur Standsicherheit, so das OVG Sachsen (1 B 179/23 vom 6. März 2024).
Abrechnung nach Mängelbeseitigungsvorschuss nur detailliert
Wenn ein Auftraggeber einen Kostenvorschuss erhalten hat, muss er nach der Beseitigung von Mängeln Rechenschaft ablegen. Er muss detailliert darlegen, wie viel die Mängelbeseitigung gekostet hat, als ob er keinen Kostenvorschuss erhalten hätte und den Erstattungsanspruch geltend machen müsste, so das OLG Brandenburg (11 U 74/18 vom 29. Mai .2024).
Die Klägerin, eine Holzbauunternehmerin, forderte hier vom Beklagten, einem Meisterbetrieb für Heizungs-, Sanitär- und Solaranlagen, Schadensersatz in Höhe von 47.190,33 Euro wegen mangelhafter Werkleistung. Der Beklagte hatte die Holztafelbauteile der Klägerin mit Sanitärsystemen ausgestattet. Es traten Mängel auf, die zu Geruchsbildung führten. Die Klägerin wurde in einem Vorprozess zur Zahlung von 39.103,68 Euro für Mängelbeseitigung und 8.086,65 Euro für bereits aufgewandte Kosten verurteilt und zahlte diesen Betrag. Das Landgericht sprach der Klägerin zunächst 11.797,58 Euro zu. Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung des Beklagten wurde der Beklagte zu Schadensersatz von 47.190,33 Euro verurteilt. Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil teilweise auf und wies den Fall zur neuen Verhandlung zurück, da die Klägerin die Verwendung des Kostenvorschusses nicht hinreichend nachgewiesen hatte. Nach erneuter Verhandlung entschied der Senat, dass die Klägerin nicht ausreichend darlegen konnte, dass der Vorschuss vollständig für die Mängelbeseitigung verwendet wurde. Daher wurde der Schadensersatzanspruch auf 8.086,65 Euro beschränkt.
Haftungsfragen am Bau sind ein Klassiker und führen häufig zu Streitigkeiten vor Gericht. Sie können sich aus verschiedensten Gründen ergeben, wie zum Beispiel Baumängeln, Verzögerungen oder Unfällen auf der Baustelle. Urteile in diesem Feld tragen dazu bei, Risiken zu minimieren, indem sie klare Standards und Verantwortlichkeiten festlegen. Im Folgenden zwei aktuelle Urteile dazu.
Bauherr für Schutzmaßnahmen bei Nachbars Schaltkästen verantwortlich
Von Baustellen gehen häufig Gefahren für benachbarte Anlagen aus. Daher muss der Bauherr diese Nachbaranlagen vor Schäden durch die Bauarbeiten schützen, unabhängig davon, ob er weiß, dass diese Anlagen empfindlich auf Erschütterungen reagieren. Der Bauherr muss außerdem sicherstellen, dass der von ihm beauftragte Architekt Maßnahmen ergreift, um Schäden an den Nachbaranlagen zu verhindern. Dazu gehört auch, dass der Bauherr die Baustelle zumindest stichprobenartig besichtigt, um seiner Überwachungspflicht nachzukommen. Es sind keine besonderen Fachkenntnisse erforderlich, um als Bauherr zu erkennen, dass benachbarte Grenzanlagen durch Bauarbeiten beschädigt werden können, und dementsprechend Schutzmaßnahmen zu ergreifen, so das LG Stuttgart (21 O 380/17 vom 24. Januar 2024).
Der Kläger fordert Schadensersatz von der Beklagten wegen eines Wasserschadens an einem Wohnhaus. Sein Grundstück grenzt an das des Nachbarn, wo eine Pumpanlage zur Entwässerung des Wohnhauses steht. Diese Pumpe wurde durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück beschädigt, was zu einem Wasserschaden führte. Die Beklagte wurde aufgrund der vorgenannten Gründe zur Zahlung der überwiegenden Schadenssumme verurteilt.
Bei bekanntem Schallschutzproblem keine Haftung wegen Mitverschuldens
Ein Edelstahl-Schwimmbecken im Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses ist mangelhaft, wenn es ohne ausreichenden Schallschutz eingebaut wird und dadurch Lärm die Nutzung der darunterliegenden Wohnungen beeinträchtigt. Der Unternehmer muss den Besteller auf mögliche Schallschutzprobleme hinweisen. Wenn es auch einem Laien offensichtlich sein müsste, dass ein Schwimmbad im Obergeschoss zu Lärmbelästigungen in den darunterliegenden Wohnungen führen kann, trägt der Besteller eine Mitschuld, wenn er den Unternehmer nicht ausdrücklich mit dem Schallschutz beauftragt. Wenn die Parteien eines Bauvertrags über Mängel streiten und einen gerichtlichen Vergleich schließen, in dem sie sich darauf einigen, keine gegenseitigen Ansprüche mehr zu erheben, gilt das Werk des Unternehmers als im Wesentlichen vertragsgemäß und wird somit stillschweigend abgenommen, so das LG Aachen (7 O 147/22 vom 10. Oktober 2023).
Der Kläger beauftragte hier die Beklagte, ein Edelstahl-Schwimmbecken in einem Mehrfamilienhaus zu errichten. Nach der Inbetriebnahme stellte sich heraus, dass das Schwimmbecken erhebliche Lärmprobleme verursachte. Der Kläger forderte die Beklagte zur Mängelbeseitigung auf, was erfolglos blieb, und verlangte daraufhin Schadensersatz. In einem vorherigen Rechtsstreit einigten sich die Parteien auf einen Vergleich, bei dem Mängelansprüche ausgeglichen wurden, jedoch war die Lärmproblematik nicht Gegenstand der Verhandlung. Die Klage wurde aus den genannten Gründen abgewiesen. Der Streitwert wurde auf bis zu 470.000 Euro festgesetzt. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, da eine Berufung beim OLG Köln (Az. 16 U 126/23) anhängig ist.